監管部門再出穩定房地產市場的金融政策。
2月8日，人民銀行、銀保監會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（下稱“《通知》”），明確自該通知印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，並提出銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。
證券時報·券商中國記者了解到，將保障性租賃住房有關貸款不納入房貸集中度管理並非全新政策。實際上，早在2020年12月央行、銀保監會發布房貸集中度管理新規時，就對此政策預留了“口子”。彼時在制度出臺時配發的答記者問中提及，為支持住房租賃市場發展，待建立相應統計制度後，對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理。
另有大行人士透露，盡管2021年正式實施房貸集中度考核，但監管還是鼓勵銀行發放保障性安居工程項目、租賃住房項目的涉房貸款，因此過去壹年有銀行在壓降房貸投放整體增速的同時，對公住房租賃貸款業務卻還保持較快增速。此次政策調整正式落地，對房企和銀行來說都是利好。
接近監管人士表示，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，這意味著銀行發放相關貸款不再受集中度管理指標約束，有充足的空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放。《通知》還鼓勵銀行按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。整體來看，《通知》釋放了加大金融支持保障性租賃住房發展的積極信號，有助於支持我國住房保障體系建設，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。
保障性租賃住房加快發展
此次政策微調是貫徹黨中央、國務院對加快發展保障性租賃住房的重大決策部署。
黨的十九屆五中全會通過的《中***中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確指出“擴大保障性租賃住房供給”。2021年6月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確提出擴大保障性租賃住房供給，還提出要進壹步加強金融支持，包括完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。2021年12月的中央經濟工作會議再次強調“探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。
去年以來，各地將加快發展保障性租賃住房作為住房建設的重點任務。
年初召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。住建部日前還透露，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。
新政是既有安排？
接近監管人士透露，明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，是貫徹落實黨中央、國務院加快發展保障性租賃住房的決策部署、加強相關金融政策支持的具體舉措，也是房地產貸款集中度管理制度的既有安排。
2020年12月，人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。制度出臺時配發的答記者問中提及，為支持住房租賃市場發展，待建立相應統計制度後，對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理。
據了解，2021年6月《關於加快發展保障性租賃住房的意見》出臺後，各地正抓緊建立健全保障性租賃住房項目聯審機制，對於通過聯審的項目發放保障性租賃住房項目認定書。人民銀行、銀保監會近期均已基於住建部提供的認定標準，根據項目認定書單獨設立了保障性租賃住房貸款的統計指標，將符合條件的有關貸款單獨統計。上述措施落地後，不將保障性租賃住房項目有關貸款納入房地產貸款集中度管理也就具備了實施條件。
上述大行人士對記者表示，此前銀行業就有向監管部門建議將保障性租賃住房有關貸款不納入房貸集中度管理，去年因為保障性租賃住房項目聯審機制尚未建立完善，監管對房貸集中度的考核中是納入保障性租賃住房項目的，此次政策調整正式落地後，對銀行和房企來說都將是利好。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報·券商中國記者表示，對於房企來說，應該精準理解此類政策。壹方面，此次改革的保障性租賃住房，必須具備保障性租賃住房項目認定書，換句話說，房企不能自己認定此類房源，必須獲得此類項目認定書，才可以實現房貸集中度的豁免條款；另壹方面，房企應該主動在此類產品方面積極發力，這是商業銀行2022年重點推廣的房貸產品，房企應該主動把握此類信貸機會。
實際上，盡管在房地產貸款集中度的考核壓力下，銀行放緩房地產貸款投放步伐，但保障性安居工程項目、租賃住房項目有望成為房地產投資中難得的“亮點”。以工商銀行為例，2021年半年報顯示，6月末，工行對公住房租賃業務貸款余額較上年末增加221.46億元，增幅26.55%。
房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態
央行金融市場司司長鄒瀾近期對目前房地產市場的新情況、新變化進行了介紹。近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。2021年末，全國房地產貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。
鄒瀾表示，去年下半年，恒大等個別房地產企業風險顯性化，受此影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應。針對這壹情況，按照黨中央、國務院部署，金融管理部門第壹時間采取應對措施，重點開展了以下工作：壹是堅持法治化、市場化原則，配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好出險企業風險化解工作。二是指導銀行業金融機構準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求。三是出臺《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業出清。
鄒瀾表示，房地產最核心的特征之壹是區域性，在房地產長效機制管理框架下，更多地是落實城市政府屬地責任，結合當地市場形勢，因城施策實施房地產調控。
“基於去年下半年市場發生的壹些變化，各方面尤其是部分金融機構基於對市場形勢、風險演進的判斷，有壹些應激反應，所以去年9月下旬以來，央行和其他金融管理部門壹起，加強與相關金融機構的溝通，幫助金融機構準確把握和判斷市場形勢變化，更好執行房地產金融審慎管理制度，滿足房地產市場合理融資需求。”鄒瀾稱。
鄒瀾表示，央行仍按照房子是用來住的、不是用來炒的定位，根據長效機制的安排，保持基本穩定。根據穩地價、穩房價、穩預期的總體要求，穩預期首先就是政策預期要穩。下壹步，央行將全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、壹致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。