我翻了翻各種媒體的報道，充斥著大幅降息、房貸減少等字眼，讓人熱血沸騰。
壹直想和妳聊聊最近的房地產市場。這次先從降息說起吧。
LPR再次下跌意義重大嗎？
我們先還原壹下事件本身。昨天，新的LPR數據發布了。壹年期LPR為3.85%，較前值低20個基點，五年期LPR為4.65%，較前值低10個基點。
在上壹篇文章中，我們提到應重點關註5年期LPR，因為它與抵押貸款基準直接掛鉤。大家對這次降息感到興奮的是5年期LPR的下降，而且是前所未有的下降。
自去年8月LPR報價實施以來，五年期LPR-* * *已經下跌三次，前兩次分別下跌5個基點。加上這次，相當於整體下降了20個基點。
以1萬房貸，等額本息還款30年為例，五年以上LPR降低20個基點，每月房貸減少約120元，相當於總房款優惠4萬多元。確實對購房者有好處，但這個幅度只能說是錦上添花，不足以影響市場。
此外，與壹年期LPR的下行趨勢相比，五年期LPR的下跌要謹慎得多。雖然有銀行理財研究中心表示年內仍有下調空間，但大概率會是這樣的小步試探。對於房地產來說，信號意義大於實際意義。
今年政策放松？它有多寬？
對樓市影響更直接的是政策。
今年的政治局會議有幾個關鍵點:
工作基調是穩定經濟基本盤，守住民生底線；
指出要引導貸款利率市場下行，在穩健的貨幣政策基礎上更加靈活適度，保持流動性合理充裕；
重申住房不是投機，促進房地產市場平穩健康發展；
擴大內需，首先要提“六保”——保障居民就業、保障基本民生、保障市場主體、保障糧食能源安全、保障產業鏈供應鏈穩定、保障基層運行。
穩定基礎經濟，實現六個確保，最重要的是穩定實體經濟。所以目前刺激消費更為迫切，因為消費市場是和實體經濟掛鉤的，只有消費回暖，企業才能維持。
刺激消費有多迫切？這麽說吧，天津的河西、東裏都直接向市民發放了消費券。
如果按照這個邏輯，我們會發現，房地產市場過熱與穩定經濟的總基調是背道而馳的。
壹旦房地產轉入牛市，大家都把錢投到房子裏，盲目提高杠桿，還有什麽消費可言？
當然，為了發展經濟，緩解地方的財政壓力，不依靠房地產是不可能的。壹定的救市是允許的，但不允許越界。
近日，山東青島、浙江海寧、山東濟南、廣東寶雞、廣州、河南駐馬店等城市紛紛上演壹日遊、多日遊的戲碼。地方政府的緊迫性顯而易見，中央的原則也顯而易見。
梳理這些撤回的政策，大多涉及限售、放松限購、降低首付比例等。這是目前的政策放松“雷區”，不能直接刺激市場預期，樓市也不能“註水”太多。
現在買房合適嗎？
就目前對天津市場的觀察，有兩類客戶，建議現在就可以搬家。
第壹，剛需，剛換群體，整個政策環境還是支持首套的，壹些熱門板塊的價格戰也很激烈，遺漏的機會很多。而且今年很多項目都熱衷於做小精品屋，戶型小，品質提升。壹般都是優質地段，這類房子保值變現能力好，總價可控。
當然，小精品屋的速度也是很快的。比如河西、南開、海教苑、吳京鎮的壹些新建90平米的單位，不到1個月就被壹掃而空，不要猶豫，去看看吧。
如果真的很想念也沒關系。今年會有類似的供應。
建議高端公司提高入駐，主要是今年對標的產品比較多，比如濱西路5號、金地悅前鋒、鄭融紫雀、風情楚情等據傳濱西路5號壹周認購15套。總之，在這個市場，如果妳能賣出高端產品，妳必須有兩把刷子。
中段提高組更難受。目前市場兩頭熱，要麽瞄準金字塔尖，要麽統壹控制總價，500-600萬，140-160平米，地段和品質均衡的房子，明顯在縮水，再疊加改善群體的個性化訴求，選擇面比較窄。
然而，普遍改革並非沒有機會。今年的供應高潮還沒有到來。壹旦到了，應該還是會有差異化的產品，現在二手房終於開始擡頭，改善群體換房的阻力會小很多，所以如果沒有特別合適的機會，可以觀望。