2015年昆明房貸市場是壹番怎樣的景象呢?調查發現市場熱度低於預期,政策刺激對消費者購房的影響短期內並不明顯。
多新政細則已在昆明市落地
新政策實施後,換房的門檻驟然降低,那麽,昆明金融市場對新政的執行力度如何?為此,記者走訪了昆明市多家銀行。
“現在首套房首付30%,二套房首付40%,執行基準利率,6年以上5.9%。6年以下5.75%。”建行東風東路支行相關工作人員表示,如果征信不好,有逾期等情況,利息將上浮10%左右。
而建行公積金處的工作人員則坦言,公積金貸款總***就30萬,不管是否首付20%,就只有30萬的額度。
“我們就是公積金貸款買的房,不過沒趕上政策,其實首付20%對購買小戶型的住房還是有利的,要是能省下10萬8萬的,我還能去做些小生意或是去投資,這不挺好的。”市民魯小姐向記者說道。
除卻建行,中行、工行等幾家國有大行,執行的房貸政策都基本無異。但壹些股份制銀行情況就有所不同。例如,廣發銀行相關工作人員表示,該行二套房需首付50%,無論壹套房還是二套房,利息還需在基準利率情況下上浮20%。而招商銀行個人消費貸款處工作人員說道,“二套房沒有貸款可以看做是首套,首付30%,執行基準利率。”其表示,不過要是還款能力、信用狀況不好,利息將上浮5%-10%不等。
此外,幾乎每壹家銀行的工作人員都向記者表示,目前不做散戶,散戶房貸申請不好辦,幾乎放不了款。而合作樓盤的貸款就比較好辦理,只要征信沒有問題審批會比較順暢。因此,建議需要貸款的購房者還是要找和開發商合作的銀行來辦理。
首付比例降低 現在買房更劃算?
對消費者來說,新政執行後購房壓力確實得到了緩解,但是公眾最為關心的還有成本問題。新政的落地,對購房成本會產生影響嗎?讓我們拿起計算器來細算壹筆賬。
以購買政策調整前後二套房為例,假設房子總價為100萬。在首付比例調整前,二套房首付六成,需要首付60萬;調整後二套房首付四成,需要首付40萬。調整前後,二套房首付相差20萬,大大降低了二套房的置業門檻以及二次購房者的置業壓力。
那麽,貸款利率按5.9%(基準利率)進行計算,如果按照首付六成的比例計算,需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業貸款計算,20年期、等額本息等貸款條件下,還款總額約為68萬元,月供約2842元。首付比例降至四成後,則需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算,那麽還款總額約為102萬元,月供約4264元。
對比之後不難發現,降低首付比例對於壹些改善性購房者而言,並不意味貸款成本降低了,實際上還是增加了。上述例子,六成首付下,買房總金額為60萬+68萬=128萬元;四成首付下,買房總金額為40萬+102萬=142萬元。相較下來,“成本”增加了14萬元之多,這14萬實際就是多貸了20萬元的利息。
“賬不能這樣簡單算,在六成首付的情況下,購房者需多繳納首付款20萬元。如果把這筆錢拿來投資,20年可以獲得更多的收益,所以,購房者的成本還是降低了。”壹股份制銀行零售信貸業務部門的相關負責人說道。
新政對昆明樓市刺激效應不大
新政落地近壹個月,多城市表示樓市反應凸顯。有開發商打出了“再不買就要漲”的口號作為噱頭;也有房產中介在新政發布當天就接二連三地接到了預約看房的電話;而很多有改善性住房需求的人群在得知二套房首付下調後也開始聚焦精品房源……
“來壹個客戶,我們四五個人招待,有的客戶連續幾天,天天都來看房,但最後還是沒買。”俊發中心售樓部的工作人員表示,來看房的人疑慮都比較大,大多持觀望態度,想著房價可能還會再降。
據昆明市房產信息網統計數據顯示,4月1日至7日,昆明主城區***成交各類商品住房1755套,日均成交套數為251套,其中429套的成交套數是壹周單日成交最高值,最低則出現在4月5日,為93套。相較於上壹個交易統計周期,此次成交套數大幅下跌2319套,環比降幅56.9%。成交面積方面也明顯下挫。
3·30救市政策短期內對昆明市的購房刺激並不明顯。但就長期而言,有業內人士表示,在調整了二套房首付比例之後,改善性和投資性需求開始回溫,也驚醒了昆明樓市。恰逢清明小長假,雖然成交偏低,但也在情理之中。目前,昆明多家銀行已經開始按照二套房貸最低首付四成來執行,相信近期昆明商品房成交將迎來爆發點。
（以上回答發布於2015-12-16，當前相關購房政策請以實際為準）
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