1.車位如何成為繼房地產之後的開發商新寵？房地產開發壹直是中國最賺錢的生意，許多開發商從房地產項目中賺了很多錢。然而，這壹現象從去年9月開始戛然而止。最嚴厲的房地產調控來襲，限購、限價、限售、限貸四大政策齊頭並進，讓各地房地產價格紛紛踩下急剎車。此外，國家對“房子是用來住的，不是用來炒的”住宅屬性的定義也越來越多。
但是開發商肯定會從其他方面想辦法，而這個方面就是車位，車位屬於房地產的附屬屬性，在經濟學上是房地產的補充。隨著城市規模的不斷擴大，城市中心可開發的土地資源迅速枯竭，於是大量新型社區開始向周邊擴散。眾所周知，越是周邊地區，其交通越不方便，對出行的要求也越高。因此，私家車已經成為許多人生活的必需品，而作為汽車保養的重要組成部分，停車問題也變得日益尖銳。買車位已經成為大部分人生活的必需品，開發商也瞄準了這壹點。
據《海峽時報》8月31日報道，在中國的壹些城市，隨著開發商祭出最新的秘密武器來應對當地政府限制房價的措施，壹些新建住宅小區的停車位價格正在迅速飆升。國內很多城市對住房進行了限價，但沒有對車位進行限價，所以開發商在房價不足以賺錢的情況下，默默地把車位變成了壹大補充。
第二，為什麽業主總是吃虧？
壹般來說，從經濟規律的角度來看，新建小區停車位需求的困難往往在小區建成三年後才出現。前三年因為小區剛建成，小區入住率還處於較低水平，車位相對不緊張。但三年後，小區居民逐漸增多，私家車也多了起來。車位已經成為壹種稀缺資源，尤其是在大多數房地產項目中，車位的數量少於房屋的數量，所以車位的漲幅往往大於房屋的漲幅，車位難求的現象非常明顯。
這樣壹來，開發商就會在小區交房後不久就開始賣車位，從而實現自己賺錢的目的。但由於小區車位的購買者是有限的，壹般只有小區業主，壹旦小區業主有了抵制開發商賣車位或者高價賣車位的行為，就有可能迫使開發商降價。然而，這只是壹種理論。在韓哥所在的小區，當得知開發商要高價賣車位時，很多商家也開始呼籲全體業主抵制，希望迫使開發商降價，尤其是開發商賣車位的前壹天。很多人還是希望抵制，得到真正對自己有利的價格。但是，開發商賣車位的那天，售樓處門口排起了長隊。原本說不會買的人，看到買的人越來越多。當停車位越來越少的時候，無數人開始加入排隊。最後不僅沒有達成抵制，大家還被迫接受了開發商的高價。整個活動以壹場鬧劇告終，甚至引發了鄰裏之間的諸多矛盾和沖突。為什麽？
韓哥仔細分析了事件的全過程，其實是壹個典型的囚徒困境。
所謂囚徒困境，是經濟學中博弈論的經典模型。兩個罪犯被監禁，不能互相交流。如果兩個人不互相揭發，每個人都會因為證據不確定而坐牢壹年；如果壹個人揭發，壹個人沈默，揭發者會因為立功立即釋放，沈默者會因為不合作而入獄十年；如果互相揭發，兩人都會被判八年有期徒刑，因為證據確鑿。因為囚犯之間無法互相信任，他們傾向於互相揭發，而不是壹起保持沈默。我們把這個模型應用到停車位的銷售中。對於所有業主來說，如果大家真的在齊心協力抵制開發商的高價銷售，那麽在開發商只能向小區業主銷售車位的時候，如果開發商進入車位長期賣不出去的局面，很大程度上會選擇降低銷售價格，將車位價格降到合理水平。這個時候，所有的業主都必須能夠受益。但問題是，由於信息的不對稱，即使有微信群作為信息傳遞的工具，也無從得知對方是否會向開發商購買車位。但是因為車位數量少於小區戶數，如果大家都想買車位，那麽肯定會有人不買車位，所以即使大家在群裏都同意抵制，往往也是少數人同意，因為壹個微信群就占了大多數，這些沈默的大多數就變得很不存在了。由於車位的稀缺，其實大家心裏都傾向於相信對方會買車位，因為沒有買車位的人找地方停車會越來越難。如果我不先行動，我就沒地方停車了。
所以開發商甚至不需要打廣告，只需要告訴業主有人買了車位，車位數量越來越少，那麽其他人就會越來越著急，就像熱鍋上的螞蚱搶著買車位壹樣，於是開發商就會壹個個打破，實現把車位高價賣給業主的目的。
我們回過頭來說，之前的抵制為什麽不能成功？著名經濟學家奧爾森曾有壹個“集體行動的邏輯”理論。根據這壹理論，具有相同利益的個體所形成的集體，必然有壹致的訴求，並受到相同利益的驅動。除非群體中人少，或者有強制手段迫使所有人朝著集體目標努力，否則追求私利的個體是不會為集體目標努力的。當這壹理論應用於小區停車位時，會發現不可能形成群體最優選擇，因為沒有強制手段促使小區所有業主為同壹人的利益而努力。所以即使有人通過微信等社交工具發起攻守同盟，也會因為各家經濟實力不同而利益不同，最終會被開發者瓦解。
因此，停車經濟學不僅解釋了囚徒困境，而且使開發商成為最終獲利者。其他人只能忍受次優原則的結果，承受高昂的停車價格。
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