房地產行業分為壹級市場、二級市場和三級市場。土地市場是壹級市場，完全由政府控制。政府在土地壹級市場實行寡頭壟斷，所有土地資源由國家獨家控制。壹級市場是最重要的拿地渠道。
壹級市場的土地交易在上世紀90年代采取協議轉讓的形式。開發商與政府簽訂土地出讓協議，繳納出讓金和前期搬遷費，然後土地就可以出讓給開發企業了。協議轉讓也是時代的產物。當時土地資源豐富，拿地企業積極性不高。為了保證土地收入，地方政府主動邀請各類開發商投資，以更優惠的條件吸引開發商拿地，從而保證了地方財政收入的來源。
1997，恰逢東南亞金融危機，整個上海市場極度低迷。當時上海政府主動邀請香港幾大地產巨頭投資，讓這些有錢人來上海投資。提供給他們的條件相當優惠。別的不說，土地開發時期極其寬松。多數土地出讓合同約定土地開發期限長達八年，這就給了這些外來投資者囤積土地、通過長期土地儲備獲得土地升值的機會。2000年以後，很多外商不主動開發，仍然通過股權轉讓的方式把壹塊塊土地轉讓給其他內外資企業，通過土地增值獲得收益，輕松賺錢。
在房地產發展史上，有些開發商是帶著原罪成長起來的。國內很多小房企，受限於資金困難，往往會和地方政府協商，先象征性地交壹些意向金，投入幾百萬就夠了。但房管和國土部門違規，收了押金後發放土地使用證。開發商拿到房產證後，可以去銀行融資，拿銀行的資金進行房地產開發。
亂世出英雄。在房地產行業還很不規範的時候，這個行業造就了無數的億萬富翁。有壹個從百萬富翁變成億萬富翁的故事。王衛東，壹個當時在機關做團幹部的年輕人，在壹般人眼裏有壹定的社會地位和穩定的收入，但他還是願意嘗試在商業大海裏遊泳，毅然下海。當時他在上海浦東找了壹小塊地，簽了土地轉讓意向書。然後他拿著這個意向書到處找合作夥伴，最後他找到了壹個鄉鎮企業，對房地產開發壹竅不通，但是信任王衛東，答應去銀行融資，投入開發。當王衛東開始創業時，他可以說他壹無所有。成立公司的錢是公司多借了100萬銀行理財後借給他的，王衛東還了銀行利息。目前看來，100萬元只能開壹個小飯館，但在那個年代，如果運作得好，就會出現奇跡。
賺錢後現金流就鋪好了，我們就拿地開發第二個項目。帶著壹種理解，王衛東準確地踩著每壹步，他的合作夥伴是壹個鄉鎮集體企業。他利用了這個優勢，依靠他們的資金實力，實行了合同開發合作制。其他股東不參與操作，他壹直是操盤手。君子協定，其他股東獲得投入資本30%的固定回報，無論項目未來是否虧損，其他股東總會有約定的固定回報。要知道，房價永遠是上漲的，約定的收益率只是壹個固定的時間。房地產的增值空間在實際操作中往往是不可預測的。兩年後，項目的運營基本完成，但項目的利潤回報卻不是當初預期的那樣。在王衛東按照約定按時向其他股東支付回報後，他的個人身價突然從侏儒變成了巨人，新壹代的富人由此產生。
2002年7月1後，壹級市場土地出讓由協議出讓改為土地拍賣，房產部門通過組織拍賣的方式，允許征地企業參與現場拍賣。但各地土地招拍掛的形式有所變異。比如上海實行土地招標，開發商的出價並不是獲得土地的唯壹因素。也就是說，每塊土地的取得，並不是由出價最高者中標，而是由各開發商標註出要競標的土地，提供這塊土地的規劃設計方案，同時提供銀行資金和開發資質等級證明。專家評審組將根據出價、方案、信譽等綜合因素，當場評出土地的勝出者。
拿地的模式也可以通過和政府合作，參與土地壹級市場的開發，然後儲備壹塊地，這樣就可以比較容易的以比較低的價格收購。也可以通過資本運作、企業股權收購等方式獲得。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上規範了土地市場混亂的定價行為，有利於價格發現。1995生效的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定，土地使用權轉讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括協議轉讓住宅用地。但長期以來，協議形式占了很大比重，造成了權力尋租和賣地低的問題。房地產行業權威專家孟曉蘇多次呼籲提高招拍掛在土地出讓中的比重，全面招拍掛等階段性措施開始落地。但包括孟先生在內的很多人認為，後來的招拍掛制度推高了地價:土地出讓招拍掛正在不斷引發新的“地王”出現。因此，要想遏制房價過快上漲，就必須完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這是值得我們深入思考和分析的。
早期開發商可以通過協商和分期付款的方式獲取土地資源。2000年以後，尤其是招拍掛制度形成以後，分期付款的形式越來越不被管理層所允許。再加上地價上漲，中小房企拿地能力在減弱。只有大型國企和上市公司才有能力經營大量土地。很多大型房企不是靠市場的積累獲得資本，而是靠國資背景輕松融資，獲得壟斷地位，采取瘋狂推高地價的方式，逐步將民企趕出市場。2009年，壹線城市房價漲幅超過50%，與壹級土地市場出現新地王有很大關系。
地王與金融危機有關。適度寬松貨幣政策的受益者很多是國有企業，但中小企業貸款依然困難。出現王迪的部分原因是這些大型房企太猛，嚇退了壹大批房企和購房者。地王的出現，打破了樓市自我糾錯的壹條路，樓市不斷火，不斷冒煙，危及房地產行業的根本和可持續發展。
土地招拍掛制度比以往的協議出讓經營性國有土地使用權的方式更加合理有效。土地招拍掛可以有效遏制土地資源流失，最大限度防止權力尋租等壹系列人為的市場幹擾行為，打擊圈地、炒地行為，更好地維護公眾利益。而且從近幾年城鎮化加速的勢頭來看，土地拍賣確實增加了地方政府的收入，地方政府加快城鎮化進程的動力更大。
土地招拍掛制度起源於歐美，後在香港廣泛使用。目前我國商業用地招拍掛形式是參照香港土地拍賣規則制定的。從理論上講，這壹制度可以從源頭上預防土地租賃領域的腐敗，也是提高城市土地經營水平，改善投資環境，使土地以更加公平合理的價格出讓，減少人為幹擾因素，讓市場機制發揮作用的根本措施。
但是，這種方法也有不完善的地方。特別是2007年以來，地方政府傾向於“價高者得”的做法，進壹步推動了地王的不斷湧現，也在很大程度上造成了近年來中國房價的暴漲。也就是說各地房價高，是地方政府為了追求土地收入推高的。面粉比面包貴的故事，經常在中國這個快速發展的國家上演。因此，有必要改革土地拍賣制度，與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的危害。