北方，以哈爾濱為代表的省會城市，主動發布了旗幟鮮明的“救市”政策；東莞等熱點城市，二手房指導價繼續嚴控，沒有松動跡象；全國也有十余個城市發布房企降價“限價令”，穩定市場走勢和購房者預期。
有聲音說，少數城市房貸利率下調，央行釋放穩定樓市信號，可能代表調控轉向的開始。
真相是什麽？綜合業內多方觀點，我們可以看到，無論是央行的罕見表態，還是地方政策的放松，都是以地方小動作為主，並未觸及“房住不炒”、“壹城壹策”的主基調。
樓市分化將繼續存在。大多數提供自由化政策的城市市場基礎薄弱，普遍面臨人口外流和需求萎縮的問題。政策短期可能有托底效果，但長期還有待觀察；至於上海、深圳、東莞等政策收緊的城市，樓市調控難有放松，“房住不炒”的基調不會動搖。
壹些地區正刮起“暖風”。
哈爾濱最新的樓市政策極大地觸動了市場敏感的神經。
10 6月10，哈爾濱出臺“十六條”政策，全面穩定樓市，減輕企業流動資金壓力；在住宅方面，促進住房需求的釋放。
千萬人口的省會主動“救市”有什麽信號意義？是否意味著樓市政策會有大的轉向？讓市場產生這種疑問，不僅僅是因為哈爾濱的城市量級，更重要的是，近期有很多城市在支持樓市。
東北三大省會城市相繼出臺救市措施，應該是火熱的。9月13，長春發放住房補貼；此前，沈陽也提高了人才購房補貼標準。同時也約談了部分房企，規範房企降價銷售行為，維護市場秩序。再加上哈爾濱的寒意，東北地方政府救市的基調已經非常明確。
不僅是東北，長三角、珠三角的部分地區也釋放了救市信號。6月65438+10月11，寧波奉化區出臺人才購房補貼政策，全國人才最高可獲1萬元。肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手房轉讓核定征收率，以降低二手房交易成本。內陸地區，嶽陽、唐山等十余個城市為了穩定預期，對房企發布了“限價令”。
以哈爾濱為代表的東北城市出臺樓市刺激政策並不奇怪。
柯睿發布研報稱，2021前8個月，沈陽、長春、哈爾濱成交量較2019同期跌幅均超過20%，哈爾濱跌幅高達59%，可見市場壓力之大。
樓市的寒意，根源在於人口外流和需求萎縮。“七五”數據顯示，到2020年末，黑龍江、吉林、遼寧三省常住人口為9851萬人，比2010年末減少10萬人，累計減少10%。特別是年輕人的流失，疊加宏觀因素的影響，直接導致住房需求萎縮。
其他出臺托底政策的城市也受到樓市整體降溫的影響。中指研究院數據顯示，今年國慶假期，重點城市新建商品住宅成交面積同比下降33%，購房者置業意願不強。
多家券商研究認為，居民對房地產行業“量價下行”的悲觀預期，直接導致當前市場景氣度下行。
柯睿表示，地方調控“邊際放松”的序幕正在拉開，房價下跌過快、庫存風險過高、土地流拍率高、財政對土地依賴度高的城市更加放松。動力上，樓市調控有望適度松綁。
信貸政策的基本面沒有改變。
“救市”是否意味著政策逆轉？事實並非如此。
如金融研究院院長管清友認為，哈爾濱聯合出臺16條政策穩定樓市，緩解房企流動性壓力，增加購房需求，打響救市第壹槍。但是，這只是為了穩住市場，在以房養房的框架下做壹個小的飛躍。如果市場基本面差，該跌的地方放松後會跌，但可能跌得更慢。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李認為，哈爾濱“16條”樓市新政並非“出格”，並未越過“壹城壹策”的邊界。幫助供給側是政策的重點。只要購房利率不降低，杠桿率不變，貸款集中政策不變，交易稅不變，都不會影響大局。
事實上，信貸政策的松緊對樓市的冷熱變化影響更大。10年初，在廣州、佛山等地，部分國有銀行和股份銀行開始下調首套房和二套房貸利率，湖南益陽部分銀行也下調了房貸利率。
個別城市的房貸變化，疊加中央政府釋放的穩定樓市信號，行業調控邊際松動的預期不斷顯現。9月底，中央接連釋放穩定樓市信號，稱金融機構要配合有關部門和地方政府，按照法治化、市場化原則，維護房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
不過，管清友認為，央行首次提及“房地產”，主要是為了保障首套剛需和二套改善型正常住房消費需求。在堅持“兩條紅線”房貸集中管理、嚴格貸款資格審核的基礎上，對首套提供差異化信貸支持，房地產信貸政策整體難以大幅松動，最多是結構性微調和整改。
嘉裏數據還顯示，今年9月，全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年末上漲23個基點；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年末上升29個基點。
廣州、佛山等地下調房貸利率的城市，主要是因為前期房貸利率漲幅較大，處於高位。所以需要整改優化，避免誤傷。
不過，業內普遍認為，在今年房貸利率上漲，銀行貸款額度不足，放款周期變長之後，房貸政策最嚴最緊的時期已經過去，壹刀切收緊房貸政策，誤傷剛需的行為會逐漸得到糾正。
中銀證券認為，自房貸集中管理制度實施以來，大部分銀行的房地產貸款和個人住房貸款占比已降至上限和監管要求之內，整體有調整空間。目前市場處於“基本面”和“政策”的雙重底部，政策穩定的預期進壹步加強，房企信貸和住宅按揭貸款有望調整。