案件1代表人:馬欣欣
北京本地夫婦
馬欣欣和她的丈夫住在通州的壹套三居室公寓裏。兩人都是北京本地人，正常繳納公積金和社保。他們的女兒欣欣幼兒園即將畢業。她和老公想讓女兒上中關村小學，打算現在就把這套房子賣掉。最近兩個人壹直在通過中介找附近的壹個教育地產。他們在海澱選了壹套58平米的房子，總價285萬，但對具體的貸款方式和入學政策不太了解。
貸款建議:專家指出，由於教育地產建設較早，房齡較老，所以欣欣馬需要在貸款銀行上精挑細選不同的銀行，部分銀行不接受房齡超過20年的老房子。另外，海澱的這套教育房產總價285萬，欣欣馬和老公正常繳納公積金。在現行政策下，貸款方式可以選擇組合貸款，因為兩個人在換房。因此，房屋貸款還清並出售後，使用組合貸款首付30%，需要85.5萬元(不含折舊)，公積金最高貸款額度可達80萬元。剩下的65，438+065，438+095，000可以用商業貸款補充。
入學建議
專家認為，在跨區域招生越來越流行的當下，像欣欣馬和丈夫這樣的北京本地家庭，在貸款購買教育房產時，需要特別註意各區的落戶年限和要求。以海澱區為例，貸款買房的父母至少有壹方必須有北京戶口，其子女在貸款買房後將家庭戶口遷入該區1-3年後才有入學資格，也就是說欣欣馬買房後需要將家庭戶口遷入海澱區。此外，大部分教育地產招生要求是“壹房壹人”，即壹個家庭用了壹個名額後，第二次招生要等六年才能重新招生。
案例二代表人:韓先生
“非北京籍”是北京籍居民
韓先生和他的愛人都是外國人。他們1995結婚後，來到北京打拼。2004年，他們貸款在北京豐臺區買了壹套小面積的房子，目前仍在正常還貸。他們還辦理了北京市工作居住證，按月在單位繳納公積金和社保。兒子出生後，為了孩子方便，他們想在豐臺再買壹套教育房產。經過尋找，他們選擇了壹套總價230萬元的科技園。
貸款建議:韓先生夫婦雖然壹直按月繳納公積金，但是公積金二套房最高貸款額度只有80萬，他買的房子價格是230萬。因此，賈偉安捷建議，選擇商業貸款是比較合適的。首付方面，因為兩個人的第壹套房還沒有賣房，正在還貸，所以兩個人的第二套房首付按照銀行現在執行的標準是50%，兩個人需要補齊首付115000(不考慮評估值)才能買這套房子。
入學建議
“賈偉安捷”指出，在京外來務工人員子女通常需要“五證”才能入學，但本案中，韓先生及其愛人在北京生活工作多年，辦理了北京市工作居住證，相當於拿到了北京市“綠卡”。其子女入學時與北京人同等對待，享受子女隨遷入學優惠政策。其次，在買房之前，最好兩個人先打聽壹下豐臺科技園對口分配的小學，因為每年不同學區的劃片範圍都會有所調整，需要特別註意。
案例三代表人:陸小姐
“非北京”租房者
陸小姐三年前從外地來到北京，壹直和老公在通州租壹套50多平米的兩居室。最近因為兒子要上學，她和老公商量在朝陽區買個教育地產。她發現，通過中介門店，很多二手房的掛牌價壹路上漲。她想借機快速上手，因為她單位交的社保和公積金在海澱，老公交的社保在東城，所以不知道能不能在北京買房。
貸款建議:專家指出，由於陸小姐和丈夫都住在通州，兩人繳納的社保都不在朝陽區，按照朝陽區的招生政策，孩子必須在本區繳納半年以上社保才有入學資格，所以陸小姐可以和丈夫在海澱或者東城區找房，或者在朝陽區買房後提前繳納社保，讓孩子在朝陽區上學。
入學建議
除了買房，在沒有北京市工作居住證的情況下，父母還需要繳納社保，為外地子女辦理“五證”入學。“賈偉安捷”指出，目前所有城區，包括朝陽、西城、東城、海澱等學區，都需要父母雙方繳納社保，陸小姐選擇的朝陽區規定社保繳納時間必須在半年以上。因此，該案中，陸小姐在繳納社保後，仍需辦理“五證”，即在北京工作的就業證明、實際居住地在北京的居住證明、全家戶口簿、北京市暫住證、在當地無監護條件的證明等相關材料。陸小姐辦理“五證”後，需要到居住地街道辦事處審核，才能參加入學信息采集，獲得入學報名資格。否則她無法在北京建立學籍，只能回老家完成學業。
(以上回答發布於2015-06-29。目前的購房政策請參考實際情況。)
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