2020年最後壹天，監管放大招，個人房貸業務再臨變局。
央行與銀保監會聯合發布重磅文件《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產貸款和個人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求。
上限劃定之後，部分銀行存在涉房業務調整的要求，對個人住房貸款準入及房貸利率是否會造成影響？
目前業內人士普遍認為，由於超限銀行、超限額度有限，因此房貸款申請及房貸利率的影響不會很大。
招行按揭貸款每年需壓降500億
據中信建投的研報，目前上市銀行中，有8家銀行個人住房貸款占比未來可能需要調整。從中報數據來看，大行，建行、郵儲銀行住房按揭貸款超過32.5%，有調整的壓力，但是有兩年的調整期。股份制銀行中，招行、興業有調整壓力，有四年的調整期。而中小銀行中，成都銀行、鄭州銀行、西安銀行(600928,股吧)、青農商行(002958,股吧)調整壓力相對比較大，也有四年調整期。
從上市銀行數據看，未來四年，總計需要壓降7500億的按揭貸款，需要合計壓降的房地產行業貸規模是6400億。比較來看，按揭需要壓降的規模更大。大行和股份制壓降規模更大，按揭需要壓降的規模分別是3000億、4200億。
目前建行按揭占比為34%，需要壓降1.5%，靜態看需要減少2400億的按揭貸款，整改期限為2年，每年需要壓減1200億；但是全部房貸占比37%，滿足監管要求，總體無需壓降。
招行按揭占比為24.52%，需要壓降4.5%，靜態看需要減少2100億的按揭貸款規模，整改期限為4年，每年需要壓減500多億；全部房貸占比為33%，需要壓降5.5%，靜態看需要減少2550億的貸款，結合按揭數據看，房地產開發貸也需要壓減，整改期限為4年，每年需要壓降638億。
招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希渺認為，劃定上限對住房貸款申請及房貸利率的影響可控。首先是超限銀行有限，其次規模有限，且個人住房貸款業務主要集中在國有大行，新規的過渡期較長，因此無論對個人還是銀行，影響都有限。
董希渺還認為，調控不是絕對縮量，如果未來其他貸款增多，房貸所占比例自然就會減少。未來，銀行涉房貸款業務可能會出現兩個變化：壹是房地產貸款在銀行之間結構將有壹定變化，部分超標的銀行進行壓降，而占比較低的銀行還有增長空間；二是房地產貸款面臨增長“天花板”，部分銀行經營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調整。
“量緊價平”二線城市審核周期短
新的壹年，銀行的信貸大門“開閘”，部分存量個人房貸利率迎來重新定價日。2020年底由於額度緊張，不少銀行暫停放款，隨著新年到來，銀行房貸再次開閘。
“相比去年，現在整體貸款還是比較緊張的，少數銀行情況還好，目前排隊等放貸的市民，至少要等2到3個月，這已經是比較好的結果了。貸款利率上，目前變化不大，基本還是和去年壹樣，不過個別小銀行的房貸出現上升，但是幅度也不大。整體感覺就是價平量緊。” 廣州大源按揭代理服務有限公司總經理鄭大源接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
中行廣州分行壹位負責人表示，目前房貸利率方面並沒有明顯的變化，首套房依然是LPR+40BP，二套房為LPR+60BP。
中行廣州分行表示：“貸款利率方面，在符合監管政策要求的前提下，我行根據借款人的信用記錄、還款能力、綜合貢獻以及同業市場定價等因素合理確定每筆貸款的具體加點數值，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，保障促進房地產市場持續健康發展。貸款額度方面，我行結合貸款客戶申請資料遞交及審批情況進行有序放款。”
“額度多少有點緊張，不過還在可控範圍內，利率方面基本上沒什麽變化。放貸的速度，看借款人的資質，如果符合要求，現在壹般在壹個月左右，比去年推遲了壹周到半個月左右。”某大行個貸部負責人表示。
匯豐銀行廣州分行屬於少數情況較好的銀行。有關負責人告訴21世紀經濟報道記者，目前首套房的貸款是LPR基準，為4.65%；二套則上浮60個基點，為5.25%；目前還有額度，在資料齊全的情況下，壹周就可以出審批結果。
南粵銀行目前在湛江地區，首套房為LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前額度充足，不算緊張。審批周期相對廣州地區要快速不少，資料齊全壹般是2-3天即可。
房貸利率變動將“壹城壹策”
2020年全年，二線城市房貸利率的波動幅度差異性較大。以融360大數據研究院選取的蘇州、成都、合肥三個波動情況較有代表性的城市為例。
進入2020年以來，蘇州地區房貸水平下降速度極快，首套房貸款平均利率從2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高達94BP。
成都地區的房貸水平則逆勢上漲，首套房貸利率從2019年末的5.77%，漲至2020年底的5.97%，同比上漲20BP。雖然波動幅度遠小於絕大多數二線城市，但在全國各地房貸水平普降的形勢下，成都地區的房貸利率表現可謂獨特。
合肥地區則壹直穩居高位，自去2020年末以來，首套房貸款利率壹直維持5.88%的水平。
另外，東北地區整體上在2020年的房貸利率水平下降較大，重點城市哈爾濱、大連和長春地區的首套房貸款利率同比降幅均超過50BP，二套房貸款利率同比降幅均超過45BP。
融360大數據研究院研究員李萬賦認為，未來房貸利率的變動預計將更加“壹城壹策”化：樓市穩定地區的房貸利率在加點數固定的前提下基本緊跟5年期LPR的波動幅度，其他地區則根據熱門程度和5年期LPR波動情況綜合對房貸利率的加點數進行指導定價。