各鎮人民政府、街道辦事處，市人民政府各部門:
為貫徹落實省委、省政府加快城鎮化進程的戰略部署，推進我市城中村改造，改善城市居民生產生活條件，促進城市建設和經濟社會協調快速發展，現就我市城中村改造提出以下實施意見:
壹、指導思想和目標任務
(壹)指導思想
堅持以科學發展觀為指導，以改善城市居民生產生活條件為根本，堅持“政府主導、街道負責、村(居)為主體、統籌安排、積極推進”的總體思路，遵循“規劃先行、環境先行、公開透明、市場運作、居住強民”的原則，穩步有序推進城中村向環境優美、設施齊全、布局合理的現代城市社區轉變。
㈡目標和任務
2013年底前，基本完成中心城市建成區村(居)改造任務。積極推進城邊村、鎮內村、產業集聚區村等村莊(居住區)改造，爭取更多村莊實施改造。2010年底前，啟動涉及重大項目的5個重點區域、重要地段、村莊改造，街道辦事處2011全面鋪開。
二、基本原則和要求
(1)基本原則
城中村改造堅持政府主導政策、規劃主導、拆遷主導、安置主導；堅持政府調控、市場運作，因地制宜，壹村壹案，合理布局，成片開發，公開透明，惠及群眾；堅持以安置促拆遷、以拆遷促投資、以投資促發展；堅持條件成熟壹個，審批改造壹個，有序推進壹個，以城中村改造帶動配套房地產開發，以配套房地產開發為城中村改造提供資金保障。
規劃先行、合理布局的原則。在城市總體規劃的指導下，高起點、高標準編制村莊(民居)改造建設詳細規劃。鼓勵和倡導實行以街道辦事處為單位的多村(居)壹體化，打破地域界限，組團規劃，成片開發，統壹設計，統壹建設，統壹配套，優化資源配置，實現資源共享，建設城市社區。
市場運作、先安全後施工的原則。發揮市場機制作用，通過公平競爭，確保有實力、有信譽的開發企業參與我市城中村改造開發，提高建設檔次、水平和規模。村(居)重建要充分考慮村(居)民創業收入、社會保障和集體經濟發展，對可征土地實行10%留地安置政策。壹是確保村(居)民居住和就業安置用房、集體經濟發展用房到位，全面改善和提升村(居)民居住條件和生產發展條件。
公開、透明、安全和秩序的原則。村(居)改必須高度重視思想工作，工作上精益求精，過程上公開透明，保證人民群眾的知情權、參與權和監督權。
(2)基本要求
城中村改造要符合“壹個範圍”、“四個條件”、“五個到位”的基本要求；
1.壹個範圍:原則上以城中村(居)現有居住用地改造為主要範圍。
2.四個條件:領導班子有能力，廣大村民(居民)有要求，集體組織有資產(指經營性資產)，村(居民)有發展潛力。
3.五到位:組織領導到位、宣傳到位、工作措施到位、政策運用到位、轉型升級到位。
第三，轉型模式
(壹)街道辦事處根據村(居)集體經濟情況和村(居)委會的運作能力，可采取先拆遷後“凈地出讓”模式運作，或先招商後拆遷的“項目招投標”模式運作。街道辦事處選擇的改造模式，經市政府批準後實施。
(二)鼓勵有實力、信譽高的開發企業參與城中村(居)改造。城中村改造的開發企業必須符合以下條件:房地產資質不低於二級，開發業績在654.38+萬平方米以上；公司註冊資本1億元以上，固定資產2億元以上，資產負債率低於50%，無不良信譽記錄。由市城中村改造辦公室牽頭，市住房和城鄉建設局、財政局、監察局、審計局、國土局、街道辦事處參與，對開發企業進行了檢查。經調查確認後，街道辦事處將與開發企業簽訂框架合作意向，約定村(居)改造初期啟動資金、開發企業準入退出條件等。
四、規劃與管理
規劃
1.規劃部門會同國土、發改、環保等部門和街道辦事處，依據城市總體規劃和土地利用規劃，堅持規劃、資源、設施、功能相統壹，打破地域界限，實施整體布局，集中連片開發，編制次區域村莊改造總體規劃，報市人民政府批準。
2.規劃部門應當會同街道辦事處根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和城中村改造總體規劃設計條件，以片區(區)、居委會為單位，編制城中村改造詳細規劃。
3.街道辦事處組織企業開發，委托規劃設計單位，充分聽取村民意見，依據控制性詳細規劃編制修建性詳細規劃，報規劃部門審批後實施。
(2)規劃和管理
1.安置與開發比例應在規劃指導下合理確定，安置與開發比例由市政府根據市場情況和相關政策確定。安置房開發比例是指安置房建築面積與配套商品房開發建築面積之比。安置房是指用於安置居民的新建房屋、安置居委會辦公用房和集體經濟組織業務用房。
2.全市將整體掌握“90、70”政策，普遍保證普通商品房和保障性住房按結構比例供應。城中村改造安置房不納入“90、70”政策基數。
3.已開工建設的城中村改造項目將繼續按照原批準的規劃實施。確需變更改造方案的，應當按程序報批。城中村改造規劃批準壹年後未實施的，重新報批。
4.2013年底前，根據土地供應計劃和住房規劃，統籌安排商品房開發和保障性安居工程建設，確保城中村土地合理開發利用。
5.城管部門和街道辦事處要加大對城中村和規劃控制區違法建設的查處力度，確保城中村改造規劃和城市總體規劃的實施。
動詞 （verb的縮寫）土地管理
(壹)城中村因歷史原因造成手續不全或存量建設用地流失的，經村(居)民(股東)大會或代表大會同意，市政府審查確認後，根據土地利用現狀，按照法定程序進行壹次性權屬登記。
(2)城中村改造以項目綜合“招拍掛”為主，即以拆遷安置與土地使用權捆綁為條件，進行項目綜合“招拍掛”。被拆遷人安置用地可以通過劃撥方式供應，也可以通過招拍掛方式出讓。在規定的安置開發比例內配套開發商品住房的土地，按照有關規定采取招拍掛方式出讓。城市公益事業和市政設施建設用地以及居委會集體開發用地，應當以劃撥方式辦理。超出規定安置開發比例的土地，納入市人民政府紅線儲備。
(三)城中村(居)改造因規劃限制需要增加用地的，由市城中村改造辦公室會同有關部門測算，報市政府批準後，按程序辦理新增用地手續。因規劃等原因確需提供前期周轉用地用於安置房建設的，在處置該村舊址時按同面積扣除。
(四)村內土地出讓、掛牌交易時，應當繳納交易起始價的40%作為土地競買保證金。土地被摘牌後，被摘牌人首次繳納的比例不低於土地出讓總價款的50%(競買保證金折算為土地出讓金)，剩余部分分批繳納，並在60日內全額繳納。
(五)村內土地未轉為國有的，有關部門不得為其辦理規劃建設手續，不得轉讓、出租、抵押；擅自開發改造的，按違法用地查處。已經登記發證的村內土地或者依法轉讓的村內土地，在安置房竣工前，未經村(居)民(股東)大會或者代表大會同意，不得轉讓、出租、抵押。
六、拆遷安置
(壹)城中村拆遷補償安置方案應當載明拆遷住宅房屋的貨幣補償和產權調換方式以及具體補償標準，供拆遷人自由選擇。
(二)原居民合法宅基地上房屋的拆遷補償安置，以建築面積為依據。被拆遷人選擇貨幣補償的，原則上二層以下(含二層)合法建築按市場評估價補償。被拆遷人選擇產權調換的，原則上二層以下(含二層)合法建築按照拆壹平方米退壹平方米的標準安置。
(三)拆遷居委會合法辦公用房、磚混結構的集體經濟組織業務用房等建築物，按照拆壹平方米退壹平方米的標準，按建築面積進行重置。
(四)村內房屋以外的其他附著物的補償安置，按照市政府現行的國家建設用地補償安置標準執行。機關、團體、企事業單位的非住宅房屋，原則上實行貨幣補償或貨幣補償與置換安置相結合的方式處理。
(五)進城務工人員在居委會的村集體或個人宅基地上建造或購買房屋的，參照居委會的安置方案和補償價格。
(六)以劃撥方式取得土地使用權的，拆除舊房後由政府無償收回土地；以出讓方式取得土地使用權的(土地證註明土地使用年限且未到期)，舊房拆遷政府在收回土地時予以適當補償，補償標準按已繳納的土地使用費和使用年限核算。
(七)城中村改造應當按照村莊整體拆遷照常進行的原則，優先建設安置房，確保被拆遷人盡快回遷。自行改造居委會、安置房及基礎設施建設不得晚於二期建設計劃，首期商品房銷售應優先安排安置房建設。房地產開發企業參與改造，原則上安置房和基礎設施建設應安排在首期建設計劃中；確需分期建設安置房的，應當在前兩期建設計劃中完成。首期建設的安置房不低於安置房總面積的60%，商品房銷售和按揭貸款應優先用於二期安置房建設。
(八)實施拆遷前，開發企業向街道辦事處繳納項目補償安置費用的5-10%作為安置保證金，待被拆遷人安置到位後返還安置保證金。拆遷人與被拆遷人應當按照村(居)民(股東)會議或者代表大會討論的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協議。
(九)出售商品房及抵押貸款、城中村改造開發企業所需的補償安置資金應進入專用賬戶，與市政府撥付的資金壹並由街道辦事處嚴格監管。
(十)城中村改造涉及被拆遷人搬遷或者臨時安置的，搬遷補助費和臨時安置補助費按照有關規定執行。臨時安置過渡期原則上不超過2年。
(十壹)城市總體規劃範圍內的各村(居)嚴禁私自建房，違反規定擅自修建的建(構)築物視為城中村改造建設中的違法建築，不予補償。2003年2月29日市政府發布《關於加強城市規劃區管理的通告》後，擅自新建、改建房屋不予補償。
(十二)城中村拆遷前，街道辦事處應當組織相關村(居)委會對被拆遷人的所有房屋所有權證進行登記匯總，並報房管部門備案；拆遷結束後，及時到房管部門辦理房屋所有權證註銷手續。
(十三)安置房和配套開發商品房建設用地、政府儲備土地應當納入全市年度房地產開發供應計劃。同期配套商品房開發的建築面積應控制在核定的安置開發比例內。
七。政策支持
(1)財政支持
1.充分發揮現有金融投資公司的作用，各街道辦事處可成立資產運營公司參與城中村拆遷改造。
2.市政府每年安排專項資金，對進度快、標準高、效果好的城中村改造項目進行獎勵。
收入管理
1.城中村改造項目:除向國家和省繳納的費用外，免收城市基礎設施配套費(企業收費除外)和其他行政事業性收費。市政府規定權限範圍內的經營服務性收費減半征收。
2.城中村改造項目按規定修建人防工程的，免收防空地下室易地建設費。因地質、地形、規劃等原因不宜修建人防工程的，按50%征收防空地下室易地建設費。
3.100%為城中村改造支付的土地出讓收入用於城中村改造(其中按政策應從土地出讓收入中提取的資金由街道承擔)，主要用於村(居)民拆遷安置、生產生活保障、基礎設施建設等。
4.村(居)改造用於安置村(居)民和集體經濟發展用房的建設營業稅、耕地占用稅、契稅地方留成部分，受益財政給予村(居)集體等額財政支持。由市財政局會同市住房和城鄉建設局、國土資源局、地方稅務局、規劃局審核確認，報市政府批準後，壹次性支付。
5 .改造後的村(居)根據集體經濟收入的實際來源，給予村(居)民適當的生活補助。
6.經市政府批準的村(居)改造項目，自批準實施之日起2年內必須安置，否則停止享受相關優惠政策。
(3)市政配套設施
城中村改造中城市道路、汙水、環衛等市政基礎設施和供水、供電、供氣、供熱等公共設施的建設和管理統壹納入城市市政和公共設施建設和管理，確保改造項目具備準入條件。
(4)就業和社會保障
1.就業。實施城中村改造的村民(居民)直接納入城市公共就業服務體系，享受免費職業介紹、技能培訓、創業培訓、社會保險補貼、小額擔保貸款補貼等促進就業的國家扶持政策。因城中村改造增加就業崗位，應優先安排實施城中村改造的村民(居民)。
2.養老保險。實施城中村改造的村民(居民)可自由選擇參加新農保或城鎮企業職工基本養老保險。以城鎮靈活就業人員身份參加城鎮企業職工基本養老保險的，市財政給予本人2/3的繳費補貼，補貼期限不超過3年；選擇參加新農保，居委會人均耕地小於0。3畝，居民養老待遇按《濟源市被征地居民就業和社會保障辦法》的規定執行，養老金不低於我市城市居民最低生活保障水平。
3.醫療保險。實施城中村改造的村民(居民)可以自由選擇參加新農合和城鎮居民醫保。以城鎮靈活就業人員身份參加城鎮職工基本醫療保險的，市財政給予本人2/3的繳費補貼，補貼期限不超過3年。
4.失業保險。以靈活就業人員身份參加城鎮職工養老保險和醫療保險的勞動年齡居民，可在社區勞動保障平臺申請失業保險，享受相關失業待遇。
(五)村(居)集體經濟的後續發展
集體經濟發展的房屋和集體經濟發展的土地必須視為集體財產，嚴禁出賣。發展集體經濟，原則上人均分配10-15平方米；集體經濟發展預留用地應當根據城市總體規劃和城市社區建設規劃、城中村改造建設詳細規劃，按照村(居)被征收土地面積的10%劃撥。街道辦事處要依托各自的區位、環境、資源優勢，使村(居)宜商，實現土地預留指標等經營性項目的集團化發展，實現區域功能定位與商務服務業發展的協調統壹，進壹步發展壯大集體經濟。
(6)其他
《意見》適用於水資源開發、組團建設、城市邊緣村莊改造、城鎮村莊改造、集聚區村莊改造。
八。審批程序
(壹)改造條件成熟的村(居)委會，經村(居)民代表80%以上同意，形成決議，並經公示後，向街道辦事處提出實施城中村改造的書面申請。
(二)街道辦事處編制《村(居)改造可行性分析報告》，經論證審查後，報市城中村改造辦公室進行預審。
(三)由市政府確定列入城中村(居)改造的，由市規劃局依據城市總體規劃、規劃設計條件提出意見；街道辦事處委托設計單位根據區域控制性詳細規劃和設計條件編制村(居)改建和修建性詳細規劃。擬改建村(居)的修建性詳細規劃應當經城鄉規劃建設項目聯席辦公會議審定後予以公示。
(四)街道辦事處負責制定村(居)拆遷補償安置方案，經村(居)全體黨員大會、代表大會或股東大會討論通過，80%以上居民與村(居)委會簽署經街道辦事處蓋章見證的拆遷補償安置協議後，以文件形式上報市政府審批。
(五)市城中村改造領導小組成員單位對上報的城中村改造實施方案進行統壹審核會簽，公示通過後由市政府正式批復。
(六)經批準實施的村(居)民改造項目，由街道辦事處組織村(居)民委員會實施拆遷，並依法辦理相關手續。
九。組織領導和工作要求
(1)加強組織領導。成立濟源市城中村改造領導小組(成員名單附後)，領導小組下設辦公室，實行市領導分包街道辦事處制度，具體指導全市(居委會)城中村改造工作。實行“四個壹”制度，即壹個城中村改造項目，壹個領導牽頭，壹個責任部門，壹套工作組，明確責任，壹抓到底，封閉操作，管住口子，現場辦公，及時研究解決改造中的難點問題。街道辦事處要成立專門的村(居)改造領導機構，選派領導力量和工作人員，全力推進村(居)改造。各級各部門要切實把村(居)改造擺在更加突出的位置，進壹步增強責任感和使命感，各司其職，密切配合，通力合作，形成齊抓共管的工作合力。
(二)明確工作職責。全市村(居)改造工作由市政府牽頭，統籌安排；街道辦事處負責村(居)改造工作，負責組織編制村(居)改造計劃、辦理各種審批手續、房屋拆遷、開發招商等關鍵環節；村(居)委會是村(居)重建工作的主體和具體承擔者。
(3)加強考核。市政府每年都會將城中村改造納入全市重點工作，納入街道辦事處年度績效考核，加強跟蹤監管，定期調度通報，實行重獎重罰。
(4)加強監督管理。對已批準改造的村(居)，要嚴格控制好村(居)改造方案預審、村(居)改造條件審查、村(居)改造規劃編制、村(居)改造具體實施方案審批等環節。嚴禁未經批準啟動村(居)改造程序；要嚴格控制村(居)改造涉及的返還資金使用，實行街道和村(居)兩級和村民代表監督制度，確保專款專用；要嚴格審查市場化運作，嚴禁村(居)民與開發商私下簽訂協議、收取保證金，確保依法辦事、規範運作。市城中村改造辦公室應當根據建材市場的變化，及時進行村(居)改造安置房的成本調整和核算，審核好村(居)改造安置房的成本。將市級財政資金、減免收費等各項優惠扶持政策落實情況納入紀檢監察範圍，加強審計監督，確保資金安全。加強工程質量安全監管，確保高質量高水平住房建設。
(五)加強輿論引導。街道辦事處和相關部門要通過新聞媒體和各種宣傳渠道加強宣傳引導，特別是要加大對村(居)改造政策、成功案例以及村(居)改造實施後村(居)民優美生活環境的宣傳力度，讓群眾看到村(居)改造帶來的好處。切實維護群眾利益，認真做好村(居)搬遷意願調查、規劃、項目測算、風險評估等前期工作。嚴格按照信訪評估程序和“4+2”工作法，建立健全社會穩定預警機制，及時研究解決村(居)改造中出現的新情況、新問題，確保壹次改造成功，提升政府公信力，維護社會穩定。
(六)妥善解決歷史遺留問題。本著尊重歷史、正視現實的原則，按照本意見要求，積極穩妥、依法有序、合理妥善處理歷史遺留矛盾和問題，確保村(居)改造有序順利推進。
(7)配套政策的制定。城中村改造的操作方式和工作流程由城中村改造辦公室制定；城中村改造規劃審批細則由市住房和城鄉建設局制定；城中村改造涉及的土地登記、招標拍賣出讓、土地壹級市場規範管理、土地留地安置、歷史遺留問題處理等具體意見由市國土資源局制定；城中村改造房屋拆遷補償安置實施細則由市住房和城鄉建設局制定；財政支持、收益返還、稅費減免、改造獎勵辦法等程序由市財政局和城中村改造辦公室共同制定；城中村改造目標考核的具體意見由市監察局制定。
十、本《意見》自發布之日起實施。過去有關城中村改造的規定和政策與本意見不壹致的，以本意見為準。本意見實施前已批準的城中村改造項目，按原政策執行。
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