去年下半年，尤其是6月2日10之後，合肥推出“史上最嚴限購令”，房地產市場從高溫的火熱狀態迅速陷入冷寂狀態，價格持續下跌，成交量持續萎縮。據房產中介介紹，目前合肥房價普遍下跌15% ~ 20%，而部分小區房價實際下跌50%，價格減半。
合肥作為長三角城市群的副中心城市，在與上海、杭州、南京等周邊城市的緊密競爭中，經濟總量和人口容量都較小，人口吸引力沒有那麽強，所以房價長期不溫不火。但是為什麽從去年開始價格上漲如此迅速和突然呢？背後的原因是什麽？
金融炒房團“推崇高貸”上演“空手套白狼”
合肥人李文傑告訴《中國經濟周刊》記者，多年來，省會城市合肥的房價壹直“低調”。2008年鄰市南京房價突破萬元/平方米的時候，合肥房價還在3000-5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房價才突破萬元。“當時覺得壹萬塊壹平米的房價太高了，壹時難以接受。其實周邊城市早就去了三四萬。”李文傑說。
2016年，合肥蟄伏已久的房價迎來了難以想象的暴漲。合肥市民張先生告訴記者:“去年漲得最多的時候，我過壹個馬路房價就漲了200~300元/平方米。它壹直毫無節制地沖向世界第壹的位置，真是不可思議。”
偏離正常軌道總是有原因的。合肥當地壹家大型房產中介的負責人王濤告訴《中國經濟周刊》記者，去年全國各地的“炒房團”雲集合肥，所到之處猶如“洪水暴漲，房價迅速上漲，水漲船高。”
根據王濤的觀察和記錄，去年合肥樓市有兩類“炒房團”，壹類是“金融炒房團”，壹類是“主流炒房團”。
“金融炒房團”或單獨或成群結隊而來。去年房子少，“炒房團”多，於是這些炒房團就把中介的房子全部接手，然後通過銀行把這些房子“高評高貸”，源源不斷地把更多的錢從銀行裏拿出來投資炒房。
王濤說，他們去年做了壹批這樣的生意，包括壹個來自浙江的“炒房團”，4個人組成了壹個團隊。背後有幾家公司贊助他們壹部分資金支付炒房首付，然後按比例分錢。當時他們壹下子要了20套，讓中介幫忙算首付，月供，能從銀行拿到多少錢。他們對房子的質量要求不高，只想找個面積大的房子，這樣能從銀行多拿點錢。這樣的“金融投機者”屬於打金融擦邊球的投機者。
王濤告訴《中國經濟周刊》，這些“炒房團”大多不需要自己掏錢，做得好還能賺更多錢。他記得很清楚，壹個“金融炒房團”就是用這種方法，經過壹番操作套出了20萬現金。
據了解，“高評高貸”是指通過關系把房子的價值評估得更高。比如壹個炒房者從中介手中接手壹套市值654.38+0萬元的房子，他讓背後的財團出錢，然後找關系把房產價值高估到654.38+0.5萬元。按照壹般的銀行標準，以房屋價值的70%貸款，他可以從銀行拿到654.38+0.05萬元。
王濤說，當時辦理這些二手房貸款的手續都是加速辦理，壹個月內辦完壹套。“炒房團”接手的房子就放在那裏等著升值。據了解，這些房子是去年四五月份交易的，買的時候價格比較低。目前這些房子還沒賣出去，還在等漲價。因為剛開始價格低，所以均價大概是654.38+0萬元每平米。按照現在每平米654.38+0.5萬~ 654.38+0.6萬的價格，壹平米能賺5000元左右，壹套房能賺50 ~ 60萬。
合肥鏈家的壹位工作人員說，去年在合肥利用這種“金融遊戲”炒房的“炒房團”，連中介幫忙找的房子都不看，直接付款，全權委托房產中介。
另壹種“炒房團”是“主流炒房團”。他們相互聯手，團購房屋，壟斷房屋，控制房屋供應，然後擡高價格。這類“炒房團”對房屋質量要求較高，註重綠化和戶型。大多是聯手買整棟、整單元或整層，方便協商降價。壹旦開始，他們就會把這些房間租成小單間，或者壹起租給別人，用租金來抵消月供，然後等待漲價，達到自己滿意的收入後再賣掉。
“炒房團”親身描述了炒房套路:組團控制房源供應，約定坐地起價，利用媒體造勢。
記者在合肥采訪時，遇到了“炒房團”郭文強。他說，2015年，合肥濱湖板塊房價漲得很慢。年初均價7000元/平方米，年底才漲到8000 ~ 9000元/平方米，壹年才漲到2000元/平方米不到。
郭文強分析，相對於南京等周邊城市，合肥的房價在此輪暴漲之前是壹個相對落後的城市，所以在去年，這個低房價的樓盤突然湧入了很多“炒房團”，不斷下大力氣炒作，在板塊輪動中逐漸推高房價，壹下子透支了合肥房價幾年的漲幅，導致房價異常上漲，板塊結構異常。
郭文強認為，去年領漲合肥房價的板塊是濱湖，這也是房價快速上漲的最大元兇。2015這些“炒房團”去濱湖板塊買了壹批房子，均價8000元/平米左右，每個小區都有。此後，各種“炒房團”蜂擁而入，接力炒作。大家互相說沒人賣，這個板塊的房子大部分都被控制了，伺機炒作。
此後濱湖板塊再無新房源在售，房子基本被這些“炒房團”控制。控房不是目的，炒房賺錢才是最終目的。於是過了壹段時間，“炒房團”突然放出四五套房子，直接掛出1.3萬元/平方米的價格，房價就上去了。“這個價格肯定高。”郭文強表示，這是為了刺激剛需用戶。接下來他們到處貼廣告，利用各種媒體造勢，周邊中介也掛出了654.38+0.3萬元/平方米的價格。
2016年3月16日，合肥濱湖某售樓部認籌現場，由於購房者太多，現場壹度混亂。因為怕很多人，本來下午四點半就停止認購了，保安兩點前就關了門，不讓進。
“炒房團”很清楚，這個價格沒有人會買。等了十天半月，盤內掛出了三四套房，價格1.2萬元/平米，出來後很快就沒了。是不是真的賣出去還不好說，但是市場已經被帶動了。這樣，“炒房團”就直接把房價從8000元/平方米擡高到1.2萬元/平方米，連1.1.00萬元的中間價格區間和漲價過程都省略了。之後連續掛了七八套1.3萬/平米的房子，自然很快就沒了。剛需客戶看到房價漲了這麽多不敢觀望，都跑去買了。結果是沒有住房。而“炒房團”已經控制了可售房源，直接把價格報到了1.5萬~ 1.6萬元/平方米。就這樣，主流的“炒房團”通過板塊房源的壟斷，迅速拉高了湖濱板塊的價格。高峰時，他們居然把湖畔房價炒到了22000 ~ 23000元/平方米的高價。
郭文強說，在上述房源炒作之後，“炒房團”開始輪番炒作周邊相關房源。就這樣，在“炒房團”的輪番炒作下，合肥房價在2016瘋狂上漲。
“限購令”出臺，部分板塊價格減半。
“槍打出頭鳥”，合肥樓市的火爆快速上漲，迅速引來了“限購”新政。2065 438+06 10月2日晚，16，合肥市政府召開緊急新聞發布會，公布10調控措施，主要包括:合肥將增加住宅用地供應；在市區範圍內實施限購；暫停異地公積金貸款；加強商品房銷售明碼標價備案管理。
合肥這壹“史上最嚴限購令”出臺後，合肥房價迅速轉為下跌趨勢，壹直跌到今年5月初。
合肥房地產業內人士認為，合肥房價最早是從濱湖板塊炒起來的，所以濱湖板塊的水分和泡沫最大。自去年6月5438+10月合肥樓市調控以來，力度不斷加大，炒房團開始大量拋房。當湖邊的房子價格還在22000 ~ 23000元/平方米的高價徘徊時，“炒房團”就會以20000元/平方米的價格出手。湖濱板塊的房價也因為“炒房團”的拋售而快速下跌。據合肥部分房產中介透露，濱湖板塊跌幅最大，大部分跌幅達到40% ~ 50%，接近半價的價格。今年春節期間，濱湖某樓盤開盤價格為1.1.000元/平方米，比周邊樓盤最高時22000 ~ 23000元/平方米的價格低了壹大半。真是“成功是蕭何，失敗是我”。
上述房地產業內人士認為，限購後，合肥房價在去年底和今年年初達到冰點。春節後的幾天，很少有人看房買房。雖然湖畔板塊價格腰斬是個別現象，但合肥房價低迷卻是不爭的事實。