近壹周內，杭州、西安、成都三大熱點城市都發布了局部優化樓市限購的政策。根據中指研究院統計，今年以來已有近50城發布超百條限購優化政策，其中放松限購的省會城市多達16個。
克而瑞研究中心認為，市場需求還有進壹步釋放的空間，各地新政最多給予市場“企穩”的可能，要全面刺激需求回升還有難度。
三大核心城市接連出臺新政
11月21日，杭州市住房保障和房產管理局、杭州城西科創大走廊管委會聯合發布《關於城西科創大走廊實施差異化購房的通知》，明確在城西科創大走廊範圍內實施差異化購房政策。根據該通知，此次差異化購房政策的實施範圍為城西科創大走廊內的所有鎮街，包括五常街道、倉前街道、余杭街道、閑林街道等近20個鎮街。
該通知要求，自政策發布之日起，實施範圍內領取預售證的新建商品住房項目，應提供不少於準售房源總套數50%的房源，定向供應給在實施範圍內穩定就業或落戶滿壹定年限的“人才無房家庭”“其他無房家庭”和“其他家庭”三類購房家庭。這壹政策的目的是解決區域內職住平衡問題。
在此項新房差異化購房政策發布之前，杭州於本月11日迎來樓市大“松綁”，首套房“認房不認貸”，二套房首付最低僅需四成。兩個多月前，富陽、蕭山等屬於杭州遠郊邊緣的去化壓力較大區域，限購政策早已率先“松動”。
除了杭州，11月19日，西安樓市也迎來“松綁”：從西安市外遷入西安市且在住房限購區域無住房的居民家庭，落戶西安即可在住房限購區域購買首套二手住房；在住房限購區域無住房的非西安市戶籍居民家庭，只要持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續繳納社會保險或個人所得稅的，可購買壹套二手住房。在新政之前，外地遷入西安戶籍的購房者，需要滿足落戶滿壹年且連續繳納6個月社保或個稅的條件，非西安戶籍購房者則要滿足連續繳納兩年社保或個稅，因此這次西安樓市的放松力度其實很大。這是繼今年5月之後，西安再壹次調整樓市限購政策。
此外，西安還降低了人才購房門檻，增加二孩及以上家庭購房套數，縮小限購區域範圍。
近期繼續優化樓市限購措施的熱點城市還包括成都，11月17日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室印發《關於進壹步優化區域限購措施的通知》，成都市住建局、成都市司法局聯合發布《關於優化完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的通知》，成都區域限購政策進壹步松綁，除成都高新區南部園區之外，中心城區和近郊區縣市市場統壹為壹個區域，不再相互區域限購；遠郊區縣市非戶籍、無社保居民家庭也可以購房。
樓市“領頭羊”市場現壓力
樓市限購松綁背後，是核心城市的市場疲軟。
以杭州為例，今年上半年，杭州中心城區的商品房賣得還是不錯，只是遠郊樓盤比較冷清，而到了下半年，伴隨著傳統“金九銀十”悄然落幕，新房市場走向低迷。
根據貝殼研究院數據，杭州10月新房成交7951套，環比下降5%，同比下降26%。截至2022年10月31日，杭州商品房市場分區存量13.97萬套，環比上漲3.7%。住宅存量最多的為臨安區13281套，蕭山區住宅存量達到了9555套，富陽區存量達到7933套。
壹位杭州房地產業內人士告訴記者，10月、11月開發商紛紛“搶跑”，都想要盡快開盤。
西安的情況也與杭州類似。今年5月，西安曾發布若幹樓市新政，包括放寬限售、限購等，於是西安樓市在6月份迎來了小幅回升，貝殼研究院數據顯示，6月西安二手房成交量環比上漲18%，但從9月開始，西安新房、二手房數據又開始下滑了。
根據國家統計局發布的70城房價數據，西安房價在9月、10月環比連續下跌。易居研究院智庫中心數據顯示，6月至9月，西安二手房成交數量均在6000套徘徊，但10月成交僅為4885套。10月份西安新房成交面積為53萬平方米，環比下降18%。
今年樓市保持較久熱度的成都也遭遇下行壓力。中指院數據顯示，2022年1-10月成都商品住宅成交面積為1587.0萬平方米，同比下降24.9%，克而瑞稱，今年10月起成都多個項目開啟了打折促銷模式，工抵房、員工房、渠道房層出不窮，即便是品牌開發商保利、萬科、金科、龍湖等部分項目最低折扣也可達9-9.5折，房企推盤積極性不高，整體推盤量環比下降15%，同比近乎腰斬。
據中指研究院數據，今年以來已有近50城發布超百條限購優化政策，其中放松限購的省會城市多達16個。
克而瑞分析師楊科偉、俞倩倩則認為，樓市下行壓力和潛在風險已由原來非熱點城市逐步向熱點城市蔓延，這是熱點城市政策局部松綁的核心原因。原本杭州、成都等城市算是2022年樓市的“領頭羊”，項目開盤去化率高位持穩在70%以上，但是步入三季度以來伴隨著供應的持續放量，市場成交也顯露出疲軟態勢。展望後市，11月-12月整體房地產市場有望實現真正“見底”，市場復蘇行情也將正式開啟。