8月17日，杭州市住房保障和房產管理局官網發布《關於進壹步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）明確，住房租賃企業從8月31日起將相關租賃資金均繳入專用存款賬戶管理，“托管式”住房租賃企業需在9月30日前根據要求完成風險防控金繳交，存量委托房源應繳交風險防控金30%。
據了解，早在2019年11月，杭州就發布了住房租賃資金監管辦法，設立了“租金資金專用存款賬戶”和“設立風險防控金”兩項重要措施。
多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，本次《通知》是對上壹次住房租賃資金監管辦法的補充。杭州通過落實資金監管政策，能有效降低和防範住房租賃市場風險，對保障租戶及房東合法權益起到重要作用。在房地產交易領域，不少城市和地區都有房地產監管賬戶的要求，以保障交易資金的安全，杭州的做法或引來更多城市跟進。
杭州市住房保障和房產管理局官網截圖
新規將有效降低市場風險
《通知》規定，8月31日起，住房租賃企業向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。
此外，9月30日前，“托管式”住房租賃企業對2020年新增委托房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位；對存量委托房源，應繳交風險防控金30%，剩余風險防控金繳納時間按規定順延執行。
58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，以往長租公寓產生爆雷，多是因為企業大量挪用承租人的租金收房源，而壹旦空租率大幅上升或租金收入明顯不達預期，則會對企業的現金流形成極大沖擊，嚴重就可導致企業倒閉，從而侵害到原房東和承租人的利益。《通知》要求“租賃資金繳入專用存款賬戶”，這樣可以用資金的用途進行有效管控，將明顯減少上述風險的產生。
對於《通知》中“對存量委托房源繳交30%風險防控金”的規定，張波認為，這壹措施相當於“雙保險”，在保障租賃資金安全的同時，對於企業的資金安全進行強制性風險防控金提存要求，壹旦企業出現異動，可以最大程度保障相關利益群體的相應權益。
另外，《通知》還指出，對未按本規定做好住房租賃資金監管相關工作的住房租賃企業，將按2019年11月下發的《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）第十條的規定進行處理。即將視情節輕重，采取約談、列入風險警示名單、暫停辦理網簽備案、取消資金扶持資格、記入企業誠信檔案等方式進行處理。
值得壹提的是，據《政策解讀》文件，《通知》制定主要是因為受新型冠狀病毒疫情影響，住房租賃企業生產經營出現嚴重困難。為減輕企業負擔，幫助企業有效應對風險、渡過難關，支持企業復工復產，適當延遲《辦法》中針對租賃住房企業的資金監管開展、風險防控金繳交時間，更有利於降低住房租賃企業經營風險，保障租客、房東權益，促進租賃市場平穩健康發展。
或加速長租公寓行業洗牌
張波告訴《每日經濟新聞》記者，此次《通知》的出臺，對杭州的長租公寓企業提出了更高要求，租賃資金壹旦進入監管賬戶，就不能擅自挪用。“由此，壹些自有資金不足的長租公寓企業，後續或將面臨資金短缺問題。”
此外，張波還認為，嚴格的資金監管，對租賃機構的二房東模式（即先從原房東手裏租下整套房子，然後再整體或分房轉租給他人從中獲利）也提出了相應挑戰。
據了解，現在絕大部分的長租公寓還是采用二房東經營模式。在剪刀差之外，長租公寓企業還設置了付款時間差，對租客付款時間比較嚴格，壹般要求租客半年押壹、壹年押壹或者高租金月付租金貸的方式，給房東的付款方式壹般為押壹付三或者月付。
正是依賴這個付款時間差，長租公寓企業可以得到壹筆沈澱資金，然後再利用這筆沈澱資金繼續在市場上跑馬圈地或挪用於金融運作。
“高收低租模式、盲目擴大規模，或致使某些長租公寓公司資金短缺。壹旦遇到資金鏈的時間差，就可能造成流轉問題，從而引發爆雷。”張波指出。
近年來，杭州長租公寓市場表現活躍，而同時，杭州的長租公寓企業也頻頻“爆雷”。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，此前杭州長租公寓市場上已經有樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等長租公寓公司接連爆發資金鏈危機。
壹位從事長租公寓的人士認為，隨著《通知》的出臺，以及更加細化的舉措出臺，對以往盲目擴張、缺乏監督的杭州長租公寓行業來說，能夠起到規範市場秩序的作用。
而長租公寓企業要想更大層面地增加市占率，勢必會增加相應的收房成本。上述人士表示，目前租賃市場租金上漲動力偏弱，簡單的二房東模式並沒有產生相應的收益差，市面上大部分長租公寓都面臨虧損狀態，如今杭州這項更加嚴厲的舉措出臺，將使長租公寓企業面臨更大挑戰，同時，或將加速長租公寓行業洗牌。