加息預期加劇。提前還房貸劃算嗎？
雖然央行壹再否認，但是CPI？消費價格指數？即使創下歷史新高，仍然讓人對加息的預期充滿猜測。日前，記者從北京銀行業消息靈通人士處得到消息。目前銀行針對行業提高了存款利率，可以說提高存貸款利率勢在必行。但是，即使加息，也壹定是小額。
據分析，如果銀行加息25個基點(0.25%)，購房者每月還款將增加2.9%。雖然看起來影響不會很大，但最近山東、南京等地提前還貸勢頭風起雲湧，北京的情況如何？工行北京分行統計數據顯示，該行發放的房貸提前還款率高達49.1%。在加息預期下，像上海人、廣州人這樣壹直喜歡提前還款且不用支付提前還貸違約金的北京人會更傾向於提前還款嗎？提前還款劃算嗎？需要註意哪些問題和細節？記者采訪了北京建設銀行和農業銀行相關人士。
細數提前還貸的利與弊
提前還貸自然是源於利益。北京農行的楊老師為我們分析了提前還貸的利與弊。但他在分析前強調，個人消費貸款是長期貸款，利率每年調整壹次。也就是說，即使最近利率調整，明年起個人房貸新利率也是1執行，不用擔心。而且由於貸款也是因為資金不足，小幅加息對個人影響不會很大，不必盲目提前還貸。
先說優點。首先，我們必須支付更少的利息。當初貸款是因為資金不足。如果目前的經濟條件允許，大多數人都願意提前還清“債務”。提前還貸最直接的好處就是可以少付利息。二是拿到房產證。貸款買房後，用房產證做抵押。但是如果提前還錢，房產證就在自己手裏，房主在買賣和過戶房子的時候就自由多了。
但是，也有問題。第壹，因為貸款人的貸款利息是按照簽訂的合同期限執行的，貸款期限越短，利率越低，提前還貸實際上是多付利息。第二，選擇公積金貸款，第壹年內不要提前還貸。根據公積金貸款相關規定，貸款還款1年後應進行部分提前還款，歸還金額應超過6個月的還款金額；三是公積金的利息損失，因為提前還貸後，公積金就停止使用，按活期利率存入，直到退休才提取。這壹塊利息損失不小；第四是利率風險，因為貸款利率是浮動的。如果中國人民銀行調整利率，借款人還款的利率就會發生變化。所以，如果提前還款後利率下調，借款人可能會有壹些損失，但在加息預期下，提前還款是劃算的。
究竟是什麽促使人們提前還款？他認為，壹方面是人們收入水平提高，另壹方面是投資渠道狹窄，以至於貸款人還是更願意去銀行還款。這幾年股市不景氣，基金、信托等投資產品剛剛推出。如果其他投資產品收益超過商業房貸利率，會結算的居民會覺得先還房貸最劃算；第三，很多居民不習慣“負債生活”，總覺得借錢過日子不踏實。
面對目前的情況，楊先生認為提前還貸不適合任何人。提前還貸，目前經濟條件應該比較好，手頭的錢暫時沒有其他用處。如果買家月收入不高，但收入穩定，比較適合長期貸款，逐步還款，不會影響日常生活。
舉個簡單的例子，張先生向銀行借款65438+萬元，執行商業貸款利率。根據計算，貸款後第五年末，他向銀行支付了累計本金43085.75元，支付利息22268.11元，剩余貸款余額(本金)5695438+04.25元。如果原借款合同不變，到還款期結束時累計利息支付給銀行10。如果在第五年末申請提前還清貸款，只需要歸還剩余本金56，965，438+04.25元。前5年，由於張先生後期占用了大量貸款，實際發生和支付的利息也相應較大，占總利息的72.52%；最近5年，由於大部分本金已經歸還，實際發生和支付的利息較少，占總利息的27.48%。通過計算可以看出，前五年的貸款平均利率遠高於後五年；最近五年的貸款平均年利率只有2.97%，低於目前任何壹家銀行貸款的利率。所以，如果沒有更好的投資方向，他應該壹次性還清所有貸款，這樣可以省下8000多元的利息；如果他擅長投資，就不用提前還錢。他可以把這56000元投資到股市、郵市、基金等。，相當於從銀行借錢以非常優惠的利率進行投資。只要年投資回報率高於2.97%，就是劃算的。
還完貸款別忘了把錢要回來。
如果妳權衡利弊，決定提前還貸，那麽妳需要註意以下程序。
提前還款的方式有兩種:壹種是部分提前還款。即借款人提前償還部分貸款，但剩余房款還有壹部分仍需申請銀行貸款。
這種情況下，銀行壹般會要求借款人提前壹定時間通知銀行，銀行也會要求借款人按照10000元的整數倍償還提前償還的部分。借款人要去貸款銀行拿借款合同變更協議，然後去開發商蓋章簽字。借款人還應在變更協議上簽字或蓋章，並交回貸款銀行。貸款銀行要求修改原借款合同，原借款合同中有提前還款。
另壹種是全額提前還款。即借款人在償還部分貸款後，壹次性還清剩余貸款。銀行提前辦理這種壹次性還款相對簡單。壹般要求客戶提前通知銀行？通常提前10個工作日到1個月？；銀行計算客戶欠款總額，指定客戶在銀行還清款項，支付當月利息；銀行將房契送到合同指定的律師事務所，辦理合同註銷抵押貸款，並到房地產管理部門登記；律師辦完所有手續後，會通知業主收回所有物業合同。有的銀行只要手續齊全，不需要經過律師，就可以直接把房產證或者購房合同退給客戶。作為北京市民，各大銀行對提前還貸基本不收違約金，但收違約金應該是國際慣例。
提前還完所有貸款，別忘了從保險公司和稅務部門拿回自己的錢。按照現行規定，辦理住房貸款必須買保險。借款人提前償還全部貸款後，家保原有的個人住房貸款合同也提前終止。根據相關規定，借款人可以攜帶保險單原件和提前還清貸款的證明，按月向保險公司返還提前支付的保費。提前還清貸款，退還保險費，必須以原房屋是現房還是拍賣行，或者是拍賣行保險費的實際期限為準。壹般半年以上期房的保險期限是貸款期限減去1年算出來的？原壹次總付保費的折現率和速算系數等。，計算公式為:提前還貸退還保險費=提前歸還時已交保險費的現值-提前歸還時提前歸還前占用保險費的現值。
然後去稅務部門退稅。購買商品房時，應將所有可以退稅的家庭成員作為房產所有人寫入購房合同，並在簽訂合同、支付房價款後，申請“扣除買受人繳納的個人所得稅”，取得本人的“壹般納稅繳款書”。提前還完所有貸款就可以拿房產證了，辦完房地產權證6個月內要去稅務部門退稅。
專家建議提前還貸。
北京建設銀行的於先生建議，如果妳在貸款時有提前還款的預期，就必須註意貸款方式。
目前北京個人住房貸款基本有兩種還款方式:壹種是等額本息還款，壹種是等額本金還款。目前壹般采用等額本息的還款方式。按照這種方法，借款人需要每月向銀行支付相同金額的款項。其實兩種方法各有利弊。但如果在申請個人住房貸款時考慮到未來可能提前還貸，不妨選擇等額本金的新還款方式，貸款時盡量選擇較短的貸款期限，因為期限越長，提前支付的利息越多。如果采用等額本金的還款方式，好處是本金不變，利息逐漸減少。如果在貸款期內提前還款，由於歸還了更多的本金，利息支出相對較少。但如果采用等額本息的還款方式，在每月還款額相等的情況下，初始還款期利息支出最大，本金最少，之後逐漸減少利息支出，逐漸增加本金。因此，在同樣的貸款期限下，後者要比前者支付更高的利息。
比如，賈先生選擇了壹筆最長年限為30年，總金額為68萬元的貸款。第壹年每月還款額為3906.62元，其中3160.99元為利息，745.63元為本金。該客戶* * *在過去壹年償還本金745.63× 65，438元+2月= 8，947.56元，償還利息365，438元+060.99元。可以看出，等額本息方式下，大部分資金只還利息，本金只占19.1%，提前還款不劃算。
另外，如果是為了房屋轉讓和提前還款，不妨選擇按揭的方式？可以減少妳的利息損失。不過目前北京的轉按揭手續還是很復雜的。再抵押的房產必須在城八區。另外，原抵押人要有房產證。辦理時需要註意的是，部分商品房項目開發商已將其土地抵押，此類房屋無法取得房產局頒發的房產證。在再抵押過程中，負責擔保的銀行、律師和中介機構要到房地局核實項目土地是否已經抵押。土地抵押的話，開發商同意變更預售登記，去房地局更名，也可以進行抵押。