問題描述:
香港電視劇中經常提到“按揭購房”，現在國內也越來越多的人提到“按揭貸款”，那“按揭”與“抵押”到底是不是壹樣的呢？
還有“炒樓花”是什麽意思呢？
感謝指教！
解析:
“按揭”這壹詞原是地方方言，多見於我國的港、澳、臺地區。80年代末以來，由南向北逐步見於我國大陸。除香港特別行政區外，我國法律並無按揭這壹規定。
香港回歸祖國前，香港對按揭的規定分為廣義和狹義兩種。廣義的按揭是指任何形式的質押（質押是動產的抵押）和抵押；狹義的按揭是指將房地產轉移到貸款人名下，等還清貸款後，再將房地產轉回到借款人（抵押人）名下。
《城市房地產管理法》和《擔保法》所規定的抵押與香港的按揭有壹定的區別，即這兩個法律對抵押的界定都以下轉移占有為條件。
由於房屋價值量大，即使在人均收較高的國家或地區，購房者壹次籌足購房的款項是有壹定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備後再買房，少則要十多年，多則要數十年，而且在這漫長的等待時間裏還要交付因租用房屋而承擔的費用。
近幾年來，由於金融機構的參與，銀行向購房者發放貸款，使購房者得以提前獲得住房。
對房地產開發公司來說，銀行向購房者發放貸款。使購房者提前買房，有利於房地產開發公司回憶資金的周轉，以獲得更多的利潤。
對銀行來說，如果直接向房地產開發公司發放貸款，開發公司用貸款來建造的房屋並不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發公司的還貸能力。如果直接向購房者發放貸款，購房者將所得的貸款全部用於購房，由於給予購房者的貸款額要低於房價，購房者自己還要投入壹筆資金用以購買房屋，又由於購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。
這種抵押貸款，對於購房者、房地產開發公司和銀行都是有利的，而且促進了房地產市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。壹些房地產開發公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”，有的售房廣告標明“提供×成按揭”，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，壹般最高只能提供房價70%的貸款。
按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），並不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。
什麽是樓花 如果交錢的時候，房子不是能立馬入住的現房，妳買的就叫“樓花”，有人說是“鏡花水月”的意思，以虛代實；也有人說是因為香港期房憑據上曾有印花，因此稱樓花。就北京市場來說，房子入住之前，內部認購的房號、正式認購的認購書、甚至購買的預、銷售合同，只要能買入賣出則都叫“炒樓花”。
1、 開發商制造了炒樓花空間。中原物業銷售總監殷則先生認為，開發商壹般在手裏掌握部分啟動資金時即開始樓盤銷售，用低價吸引買房人認購“樓花”，再低開高走，用“滾雪球”的手法取得後期建設資金。另外，低價認購也能給樓盤制造旺盛人氣，吸引更多買家跟進。因此，很多樓盤內部認購價和其正常均價相差千元以上，這種可觀的投資空間必然會吸引炒家。
?2、 投資預期好吸引炒家下手。柏宇興業房地產公司總經理張寅告訴記者，前些時上海壹個著名TOWNHOUSE項目以6000~8000元的價格開盤，因為開發商名頭很大，當時別墅售價又高達2、3000美金，大批投資者看中了此盤的投資潛力，壹天幾乎定出壹半，認購5~10套的大有人在，樓盤後來均價達到13000元左右，讓炒家們賺了個盆滿缽平。對樓盤投資預期高，對產品有信心，對市場前景樂觀，投資者才會在樓花上大把下註。
?3、 賣方市場 *** 樓花炒作。美聯物業北京公司總經理劉誌忠先生介紹，97前香港樓市壹直暴漲，買家收入根本趕不上樓價漲幅，樓盤開售時基本都有炒家通宵排隊等房號，這些空手道者壹個房號通常能賺10~50萬港幣。金融風暴後，市場形勢急轉，目前炒樓者基本銷聲匿跡，只有壹些開盤價很低的明星樓盤，如前時的“珀麗灣”還有炒家捧場，但所賺也就幾萬港幣而已。國內壹些炒樓花成風的城市如寧波、杭州等，起始也多因樓盤供應增量相對不足，形成賣方市場，炒房之風才愈演愈烈。
北京的樓花炒作限制多，認購書階段開發商不讓更名，沒法炒；合同階段辦了貸款很難轉按揭，沒法炒，因此，樓花炒作壹般集中在內部認購買房號階段。當然，這時的炒作空間也是有限的，目前只有這些深諳房地產行業之道的人，才能從北京樓花中煉出金——
?1、 樓盤銷售人員。因為炒樓花被公司開除的售樓人士在北京地產界還真不少，自己掏錢買下房號再轉手給客戶，或者通過給炒家找“下家”分帳，據說，東部某樓盤銷售人員幾乎全體涉足此舉，人均獲利10幾萬。畢竟是近水樓臺，壹旦碰上熱銷樓盤，不讓銷售經理或售樓員們撈月似乎也難。
?2、 資深炒家。這些人在房地產界有豐富關系資源，能超前掌握樓盤信息，對其投資價值作出敏銳判斷，然後按以下流程完成樓花炒作：
?A、 內部認購時低價取得房號。此時要保證快——最先得到認購消息，然後以正常渠道（排隊）或非正常渠道（找人），買到內部認購價的房號；二要準——看準此樓日後開盤銷售時價格壹定猛漲。
?B、 尋找下家。內部認購時開發商銷售證多數還未取得，離簽正式合同壹般有半個月到1個月的時間差，正好便於炒家轉手樓花。正常渠道是上網或通過中介找下家，非正常渠道是和銷售人員談妥分賬比例然後取得客戶。
?C、 加價轉手。有“內線”者轉讓房號不是難事，對上稱接盤者是炒家的親屬或朋友即可過關，還有以給公司員工買房為名，訂房號統壹用某公司名字，下家分別以公司員工名義實現更名轉讓的。
?3、 部分中介機構借助在房地產市場的“過硬”關系，用更為老到的手法加入炒樓花行列。
?面對神通廣大的炒樓花者，以及種種炒作戰術，即便是防範再嚴的開發商，也很難完全杜絕，再說，認購房號的“小定”是可以退的，炒家幾乎沒有風險，這更堅定了炒樓者們的信心。
?什麽盤的樓花最吃香？
?綜合采訪者觀點，“樓花”值得壹炒的樓盤壹般具有以下特點：
?1、 有投資潛力。被炒家看中的樓盤壹般位置優越，多集中在東部，投資前景良好；
?2、 開盤價低。負責戀日國際銷售的紹雲女士說，因項目高開平走，萬元以上的認購價阻隔了炒家介入。但據記者了解，距戀日不遠的另壹CBD熱點樓盤，卻因8000元上下的認購價吸引了大把炒家；
?3、 規模不大。大社區因銷售壓力大，開發商不會大幅提價，買家後期可選擇余地多，炒家壹般會謹慎介入；
?4、 限制不嚴。雖然很多樓盤不支持炒樓花，但管理上有松有緊，炒家瞄準的是壹些有空子可鉆的項目。
?三、樓花爭議 炒樓花到底礙著誰了？
?樓花到底該不該炒？對此業內分成正反兩派觀點。
?反方觀點 擡了樓價、毀了樓盤、壞了規矩，炒樓花壞處壹大把。
?據業內反對炒樓花之開發商的總結，炒樓花計有以下罪狀：
?往大了說——炒樓花危及市場。因為過多投資客的介入，房價在炒作中層層加碼，等到超出實際的購買力時，造成樓市“跳水”。這樣的例子遠有海南，近有杭州、寧波，被炒家攪出的泡沫不容小視。
?往中觀了說——炒樓花影響樓盤正常銷售。壹是炒家過多，使得買房人對開發商管理心存疑慮，影響樓盤銷售；二是炒家拿走了最初應該是目標客戶享受的優惠價，在樓盤漲價後以比開發商略低的價格再次分流客戶，兩撥買家只成交壹撥；三是前期炒家托盤，認購火爆，使開發商對市場形勢做出錯誤判斷。市場中這樣的例子有不少，很多樓盤認購時極其火爆，號稱1天定出上千套，但到實際“換簽”時（將所訂房號換成簽正式合同），客戶卻消失大半，令公司管理者大為光火。
?往小了說——炒樓花也坑了消費者。對缺房的人來說，樓價被炒家托高，增加了購房成本；對投資者來說，惡炒樓花會令他們看不清形勢，以為市場需求量很大，盲目跟進，導致投資失誤。
?正方觀點 支持投資、反對惡炒，炒樓花好處也不少。
?美聯劉誌忠先生說，香港樓市97前的泡沫和97後的狂跌，是由多種原因造成，比如金融風暴、香港 *** 的“8萬5”計劃等，說炒樓花引起樓市“跳水”太嚴重。
?北京也有開發商認可炒樓行為。今典集團董事長張寶全認為，炒樓花是壹種投資，所有的投資都是為了增值、保值的，現有的政策不支持房地產投資，比如我們的產權制度使產權轉移非常麻煩，而香港等地則是契約制，變更壹下登記備案即可；再有交易程序、稅費政策等，都使房地產投資不能合法、快捷的完成，因此，很多地產投資就走向了地下，炒樓花屢禁屢旺就是壹個例子。今典開發的經濟適用房今日家園，是國家明文定價，但老百姓照炒不誤，最多的每平方米加了1000元。張寶全認為，炒樓花是壹種客觀存在，既然開發商的價格定位制度給前期買家留下了盈利空間，不如讓投資者合理進入，給他們壹個相對規範的炒樓平臺。
?張寶全告訴記者，今典還未推出已引起不少投資者關註的國貿商圈新項目，有可能允許買家合理炒樓，即同意其轉讓購買權。
?來自上海的開發商張寅先生則持壹種更為開明的態度。他認為，炒樓花的害處多是因為開發商操盤經驗不足、引發惡炒所致，如前期對產品把握不準導致定價過低，後期對市場盲目樂觀提價太快等。只要開發商控制得當，將炒家限定在合理的比例下，炒樓花將表現出以下好處：
?1、 樓盤人氣旺，利於銷售。上文提到的上海TOWNHOUSE項目，就是因為樓花炒賣成為上海廣告量最少、銷售最好、名氣最大的樓盤。這也是很多開發商嘴上嚴禁炒樓花、實際睜只眼、閉只眼的原因；
?2、 投資者、買房人雙贏。前期慧眼識珠的投資者理應有利益回報，後期客戶則可以用比售價低的價格從炒家手裏買得滿意房產，豈非皆大歡喜？
?張寅向記者透露，柏宇興業下月推出的位於京沈路和五環交叉口TOWNHOUSE項目京城雅居，將不限制投資者的炒樓行為，若銷售人員參與，公司則制定相應的管理制度，將樓花炒作控制在合適的火候下。
?正像張寅所說，存在決定壹切，不管打壓也好、避諱也好，炒樓花都將是房地產市場壹個隱秘的現實。但正如中原殷則先生分析，北京樓市基本處在供大於求的局面，大面積惡炒樓花的現象不會出現，因此北京也只有開發商因擔心工作人員不務正業而制定開除政策外，並無其他幹預政策，象寧波等地因炒作過度而使 *** 介入、嘗試征收“炒樓花”稅、采取買房實名制等幹預手段的局面，近期也不會在北京上演。從這個角度來說，個別樓盤炒得再熱，樓花也只是京城樓市壹個充滿神秘誘惑的“冷門”。