1.1違約風險
違約風險包括強制違約和理性違約。強制違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為強制違約是由於支付能力不足造成的。這說明借款人有還款意願，但沒有還款能力。理性違約是指借款人主動違約。公平理論認為，在壹個完美的資本市場中，借款人只有通過比較其房屋中的獨特權益和抵押債務的規模才能做出是否違約的決定。當房地產市場價格上漲時，借款人可以轉讓房屋以還清貸款，收回成本並賺取壹定的利潤；當房地產市場價格下降時，為了轉嫁損失，即使他有能力償還，借款人也自願違約並拒絕償還。
1.2流動性風險
流動性風險是指短期存款和長期貸款難以變現的風險，流動性是銀行確保資產質量的重要原則。如今，流動性風險體現在兩個方面。首先，目前中國的住房貸款主要來自公積金和儲蓄存款。銀行吸收的儲蓄存款屬於短期存款，壹般只有三到五年，而住房抵押貸款屬於長期貸款。這種短存長貸的行為使得銀行的流動性非常低，進而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產和債權不易變現，容易引發流動性風險。因此，銀行可能會失去在金融市場上更有利的投資機會，並增加機會成本造成的損失。
1.3商業周期風險
經濟周期風險是指國民經濟總體水平周期性波動帶來的風險。與其他行業相比，房地產行業對商業周期更為敏感。隨著經濟擴張，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，房子變現不成問題。銀行和個人對未來充滿樂觀預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。當經濟不景氣時，失業率上升，居民收入急劇下降，大量貸款無法償還。即使房子已經抵押給銀行，由於房地產行業的疲軟，也無法變現。此時，抵押貸款風險轉化為銀行的不良債權和損失，銀行面臨大量“壞賬”，很容易導致銀行的信用危機甚至破產。
1.4利率風險
利率風險是指由短期存款和長期貸款的資本結構決定的利率水平變化給銀行資產價值帶來的風險。利率的波動無論是上升還是下降都會給銀行帶來損失。如果利率上升，住房抵押貸款的利率也將提高，這可能會增加借款人的還款壓力。貸款金額越高、貸款期限越長，影響越大，從而增加違約風險。如果利率下降，借款人可能從當前的資本市場借款或以低利率再次借款以提前償還貸款，這將給銀行帶來風險。主要表現為提前放款的發生使得住房貸款現金流具有不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來壹定困難。
住房抵押貸款的風險防範
針對上述風險，本文從以下幾個角度提出了壹些防範措施，在有效服務人民群眾的同時，最大限度地降低抵押貸款帶來的風險。
2.1違約風險控制
針對購房者違約的可能性，應從以下兩點入手:首先，銀行在收到購房者的貸款申請後，需要對購房者的基本情況進行詳細調查（如收入、資產負債、月供占家庭收入的比例、購房目的等。），並根據調查結果決定是否貸款和擬定合同條款。二是審查購房者的信用。審核指標主要包括:購房者的家庭總收入和儲蓄證明:家庭人口、人均月收入；月供與月收入的比率。
2.2流動性風險控制
住房抵押貸款期限較長，貸款的主要資金來源是銀行存款和住房公積金，銀行存款壹直處於基本穩定的狀態。但是，現有的住房公積金制度仍需完善。例如，覆蓋率低。根據建設部的數據，2007年實際繳納公積金的員工人數僅為765，438+0，879，654，38+0，000人；存在公積金應建未建的現象。例如，壹些民營企業尚未建立住房公積金制度；積累的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應該著手完善住房公積金制度，使住房公積金能夠有效滿足消費者的住房融資需求並降低流動性風險。
2.3經濟周期風險控制
房地產行業與經濟周期密切相關，應設立個人住房抵押貸款。
貸款風險預警系統，防範市場和政策風險。壹是建立風險預警數據庫，從各方面獲取數據，不斷積累和完善數據的收集和整理，為模型開發打下堅實基礎；二是開發合適的風險預警模型，為預警區間、警戒線、指標權重和概率密度函數設置合理的參數；三是建立快速反應和預控機制，及時應對和化解風險預警系統顯示的潛在風險，最大限度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。？
2.4利率風險控制
針對利率變化帶來的風險，銀行可以采取以下措施:
首先是發展利率可調的抵押貸款，其利率根據市場利率的變化定期調整。與中國目前的浮動利率相比，它的不同之處在於，這種周期性的利率調整將有助於提高銀行存款和貸款的匹配度，銀行承擔的利率上升風險可以轉嫁給借款人，借款人承擔的利率下降風險也可以轉嫁給銀行。
二是發展固定利率抵押貸款，是指在抵押貸款合同規定的還款期限內貸款利率固定的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分利率風險。如果銀行可以通過獲得固定利率資金（如發行固定利率債券）來匹配貸款，則可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
結論
住房抵押貸款涉及購房者、銀行和開發商的利益。為了將風險降至最低，上面提到的預防措施只是其中的壹部分，我們應該不斷完善它們。總之，三方應正確處理業務發展與風險防範的關系，在設計貸款產品時充分考慮風險因素，加強風險控制，完善個人住房抵押貸款品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度地確保住房抵押貸款的安全性，促進住房抵押貸款的良性健康發展。