壹，關鍵詞:商品房，商品房預售合同，開發商
1.典型案例:
2009年7月，老李與某房地產公司簽訂商品房預售合同，約定老李購買該公司開發的房屋，總金額30余萬元。老李申請貸款時發現，由於房地產公司預售手續不全，銀行無法辦理按揭貸款，於是老李壹直沒有支付剩余的20萬元。2010年4月，老李拿到了房子鑰匙，實際住進了房子，但產權證壹直沒有辦理。經查，該房地產公司未取得房屋預售許可證，該房地產公司邊建設邊辦理手續。後來因為政府對房地產開發市場的規範和嚴格管理，導致後續手續無法辦理。2017房產公司起訴確認合同無效，要求老李退房。老李辯稱開發商不履行合同卻起訴確認合同無效，有違誠信。貸款無法辦理的原因不應該歸咎於個人。買受人是否有預售許可證不是義務，所以不同意開發商的訴請。
2.法院裁定:
法院經審理認為，房地產公司與老李簽訂的商品房買賣合同違反了法律的強制性規定，應屬無效。如果本案壹並處理退房問題，必然導致老李有先騰空房屋的義務，而在退還房款和賠償損失時，房地產公司能否完全履行判決，也關系到老李作為自然人的基本生存權的保障。綜上，鑒於老李已購買並使用涉案房屋多年，合同無效後將涉案房屋的返還與其他後果壹並處理是適當的，暫不支持房地產公司返還原房產的請求。
二、理解法律的要點
1.老李簽訂的商品房預售合同為什麽被確認無效？
涉案房屋所在土地雖已辦理建設用地規劃許可證和國有土地使用證，但未辦理建設工程規劃許可證和涉案房屋預售許可證。本案中，法院根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第二條的規定，確認涉案合同無效。
2.無效合同的法律後果是什麽？《合同法》第五十八條規定(《民法典》第157條也有類似規定)合同無效後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。因此，老李因合同取得的房屋應當返還，開發商也應當返還老李的購房款，並賠償相應損失。考慮到雖然老李沒有核實開發商的“無證”也有過錯，但開發商無疑對證照不齊負有主要責任，他也沒有對老李進行賠償，故本案不支持開發商騰退房屋的訴訟請求。
3.開發商買房需要審核哪些“五證”？
施工人員的五證包括建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預售許可證。在購買商品房的過程中，為了避免合同被認定無效，消費者有必要仔細核實開發商的“五證”辦理情況，以免遭受損失。