經濟穩中趨緊，復蘇基礎不牢，政策接續態度明顯。最近的會議明確指出，“要深入實施穩定經濟的壹攬子政策，並根據新的情況合理加強宏觀政策”。繼8月5日央行下調政策利率(MLF和DR007)後，8月20日5年期LPR再次下調，銀行參考的房貸利率降至歷史最低水平，各地也紛紛調整首套房認定標準。
從5-6月商品房市場反彈，7月份以來再次走弱的情況來看，當前市場的主要問題是部分居民信心不足，預期較弱。這背後的原因，壹方面是疫情的影響，明顯沖擊了居民的當期收入和未來收入預期；另壹方面，房地產供給端的影響(如部分房企資金鏈緊張引發的問題)引發了壹些衍生問題，如個別區域項目交付困難。
因此，政策基調需要同步采取。在需求端，需要通過降低首付、降低利率、增加低成本資金來提振和激活居民預期。需求側的預期改善和銷售穩定也是應對供給側風險的關鍵。此次提出“壹城壹策”允許使用信貸等政策”，意味著在主體責任和屬地責任框架下，信貸、稅收等政策要與保障樓市交房、保障民生、促進“穩定樓市”等地方政策同頻推進。
從2016下半年開始，住房信貸政策壹直堅持“壹城壹策”的思路，不再是像2014年的“9.30”、2015年的“3.30”、2016年初的“3.30”(定義有、無限購城市的最低首付比例)那樣自上而下的政策。但由於金融部門的垂直管理和較強的獨立性，這種差別基本上是由地方金融管理部門在央行的政策要求下制定的。
2020年疫情之後，房地產金融長效機制應運而生。核心是通過實施貸款集中度和“三條紅線”，控制資金流向房地產的規模和比例，更多支持實體經濟和中小企業，守住不發生系統性風險的底線。因此，地方金融管理部門更註重控制額度和防範風險。對於人口凈流出、住房供應量大的內地三四線城市，信貸政策嚴格松綁。比如首套房首付比例2.5-30%，利率也高。
很多地方反映，在促進財產安全、穩定樓市、促進需求的過程中，覺得銀行應該降低首付比例、降低利率、提高額度，支持合理的融資需求，包括民營企業融資、居民按揭貸款等。但地方金融管理部門有自己的判斷邏輯。壹方面，地方金融管理部門要落實國家對宏觀審慎金融管理的要求；另壹方面，基於地方銀行的自律定價和行業風險判斷，自主制定合適的房貸政策。
截至2022年二季度末，個人房貸余額38.86萬億，同比增長6.2%，分別比壹季度末和同期2021低2.7和6.8個百分點。2022年二季度末，全國新增房地產貸款占全部新增貸款的4.9%，比上季度下降4.5個百分點。2020年四季度個人房貸余額達到19.9%的高點後，開始見頂回落。
2021年9月29日，央行、銀監會聯合召開房地產金融座談會，其中提到保持房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。去年第四季度，個人房貸余額占比略有回升，但今年上半年，這壹指標連續兩個季度下降。
5438年6月至今年7月，土地購置面積下降48.1%，房地產企業到位資金下降25.4%，商品房銷售金額下降28.8%。行業整個鏈條在往下走，另壹邊是這個領域的信用和信用的收縮。比如，很多房企不再融資拿地，不再大規模開工建設，居民申請按揭貸款買房的意願下降，甚至出現了提前還貸、增加儲蓄的情況。這種效應通過上下遊傳導到建築、建材、下遊家具家電等消費環節，也拖累了整個社會的信用。
房地產市場相對穩定，甚至處於快速上漲趨勢。比如2020年下半年到2021上半年，嚴控資金流向房地產是適時的。但是，當房地產市場快速下行，嚴重沖擊行業穩定和民生保障時，作為逆周期政策最重要的政策工具，金融信貸政策要適當調整。當然，這種調整並不意味著資金大規模流入房地產，而是信貸、稅收、土地政策要全方位協同，幫助地方救市政策得以落實，從而減緩房地產下行趨勢及其影響。
當然，這並不是說各地要大幅降低標準、松綁首付、降低利率、增加房地產貸款規模，而是真正讓信貸政策在地方政府主體責任下與“壹城壹策”的框架保持壹致，共同努力穩定預期、穩定樓市。導致之前的壹些城市房貸政策壹拖再拖，政策協調久拖不決，執行嚴重滯後。他們沒有達到全國常委所說的“及時果斷的政策”，也不會再出現。這樣也可以實現之前管理部門提出的保持信貸和社會融資穩定，支持信貸有效需求恢復的目標。
對於內地三四線城市和之前未限購的城市，如仍有下調空間，最低首付比例下調至20%。但對於壹線或熱點二線城市，信貸政策調整依然謹慎。筆者認為，即使很多三四線城市會降低房貸最低首付比例和利率，也不會帶來樓市的快速反彈。因為房地產的基本面，包括供求關系、收入預期、支付能力、房價、未來預期等等，都不是以前的樣子了。重要的是支持剛性和改善性需求，不要大水漫灌，不要透支未來。這是底線。