10月8日，是我國房貸利率開啟新紀元的壹天。這壹天開始，全國範圍內個人房貸利率定價“換錨”。
根據央行8月《中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問》，10月8日起，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（貸款市場報價利率），二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
但是最新的消息是，上海首套房貸利率大概率可LPR減點。
上海新發放的房貸利率初步為，首套個人住房貸款利率，不低於相應期限LPR減20基點；二套個人住房貸款利率，不低於相應期限LPR加60基點。
上海到底在搞什麽，又是為什麽，這對樓市將是怎樣壹個信號？
1、上海的不壹樣！上海的壹樣！
細心的網友應該還記得，此前，在中央再提“房住不炒”，多地再次加碼調控、房地產相關融資收緊後，上海臨港地區卻破天荒放寬了限購。
詳見杠桿遊戲文章，《重要文件發布！上海又壹價值窪地誕生，投資新區還有戲嗎？》（8月30日）。
其實這件事情說明兩點：
1.只要地方可以落實和兌現“房住不炒”，根據不同板塊、片區需要，適度調整調控政策，本身就是可以的。南京、廣州、珠海等，實際都有過動作。
只是，上海確實太耀眼，所以才引起那麽大關註。同時上海自貿區臨港新片區獲批，自帶流量。
2.上海確實不壹樣。不論是自貿區新片區的獲批，中央對其在國家戰略中的定位和期待，還是上海的區域發展需要，都有清晰、明確的考量。
壹定程度上說，上海真和其他城市不壹樣。這樣的待遇，大概只有少量城市具備。
比如多年前，上海和重慶壹起，就成為首批房產稅的征收城市。不管叫房地產稅，還是房產稅、不動產稅，雖然內涵確實不同。但對住宅征稅了，這事就是不壹樣。
還如，上海這些年，長期是首套房房貸利率最友好的城市。很多可以九五折，而其他城市，目前基本是10-15%上浮，這還是首套。二套，動輒20%以上上浮。
所以，從不影響此前房貸利率大格局的角度上說，上海首套房貸款利率在LPR基礎上減點，是可以理解的。目的只是為了維持利率基本不變。
央行此前在《答記者問》中說得很清楚，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
不否認，這出乎幾乎所有人的預料，畢竟上海和央行文件指示不符。但杠桿遊戲覺得，這也正是上海不壹樣的地方。
而壹樣的是，二套房，上海依舊是不低於相應期限LPR加60基點。這和全國完全壹致。
也就是說，房住不炒這個總基調，任何城市沒有特殊。恰恰，我們看到上海、北京、深圳，是很早執行、領會該精神實質徹底、堅決的城市。
當然上海新房貸利率方案，最終的情況，還有待官方定調。同時，不同銀行其實也有自己的考慮。未來，會越來越尊重市場。
2、上海首套房利率新方案傳言背後：市場利率是變動的，政策才是永恒的
很多時候，人們忽略了，不管是《中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問》，還是LPR作為主要貸款利率機制實施前，房貸利率上浮、下浮，基本都是央行指導意見說了算。
有時候就是壹個窗口指導，壹個暗示。
但是任何銀行都必須懂得起。因為調控或者刺激，都是為了經濟目標，為了社會目的。
而LPR機制，就是發揮貸款市場報價利率的中心地位。以後，主要貸款行為，都以此為基準，有需要時加基點。不管地產行業，房貸、開發貸，還是其他工商業貸款，概莫能外。
市場也會每月動態調節這個報價利率。
所以說，市場利率首先是浮動的，變動的。不會再有壹成不變，基準利率雖然沒有取消，但是起作用比以前降低了。
而具體到房地產行業，特別是個人房貸，到底怎麽加基點，央行會根據經濟社會需要及時調整。
簡單說，在杠桿遊戲看來，2019年8月的《中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問》不過是近期指導房貸利率的壹個文件。
未來，甚至比如明年某個時候，需要進壹步調控時，還可以要求加碼基點。甚至也可以根據經濟需要，降低基點，只要不超出文件要求即可。
所以我說，調控不是永恒，但調控與否（政策）是永恒。這個世界只有兩種情況，調控和不調控。而房貸的實際利率，就會因為屬於調控期，或者屬於非調控期，出臺不同的文件。
這麽說的話，利率政策才是指揮棒。
而房貸利率政策說到底，是要配合當期的經濟社會需要。
其實看看美國、日本等國家的房地產發展歷史，就會明白，房地產永遠有“夜壺”的屬性。我們和他們沒有不同，或者說大家壹樣的。
3、是否鼓勵加杠桿，是樓市最簡單的信號
以前，杠桿遊戲寫過調控是否繼續有多個信號，比如調控政策是否退出，比如利率，比如稅費，比如鼓勵與否……
其實說那麽多，也可以簡單壹點去總結，那就是：利率信號，是否鼓勵加杠桿。
我們看上海，此次就算首套房利率允許減基點，幅度首先有限。和此前的首套房九五折利率基本保持壹致。
同時，對二套房加基點的政策，和全國，和央行要求，沒有任何不同。上文我已經寫過。
那麽信號很明顯了，上海並不是在鼓勵居民加杠桿。而是真心希望給首套房購房者壹些上車的機會，希望大家少付壹點利息。
可以說，這是體恤首套房購房者。想想上海的房子單價，這麽做真的挺溫情的。當然，是較高的房價背景下的壹絲暖意。
有總比沒有好。能節約壹點算壹點。
放到全國去看，我們發現除了上海，幾乎沒有城市這樣做。這說明調控決心堅如磐石。
在杠桿遊戲看來，這才是目前樓市最大的信號。
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