2021二季度以來，由於住房信貸環境收緊，二手房市場率先降溫，並在下半年逐步傳導至新房和土地市場。房地產行業因樓市放緩、房企缺錢和土壤寒流而充滿困惑和波折。值此之際，官方密集釋放維穩信號，是否意味著房地產資金面預期改善？
答案似乎是肯定的。10自6月以來，市場溫度在反映信貸環境的抵押貸款利率端壹直在悄然變化。據RealData最新監測數據顯示，6月5438+10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上月下降1個基點。6月5438+10月房貸利率調整為年內首次環比下降。
該研究所認為，市場末端的輕微變化代表著信用環境的改善。自9月底以來，央行多次釋放積極信號，預計四季度住房信貸將恢復“平穩有序”。
然而，當前樓市快速降溫背後的原因更為復雜:三四線樓市需求被提前透支，房地產周期在“房住不炒”的情況下被抹平。房地產業內普遍認為，以“大放松”的方式刺激市場已不再現實。今年9月，樓市的降溫速度甚至超過了14年市場的跌幅。
抵押貸款利率放松信號
年底的樓市，正在發生壹些微妙的變化。
10 10月20日，RealData發布報告稱，6月有20個城市的房貸利率下調，其中14城市的首套房貸利率下調，14城市的二套房貸利率下調，9個重疊的城市的首套和二套房貸利率下調。整體來看，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上月下降1個基點。
從下行城市名單來看，除廣州和深圳外，大部分都是三四線城市。具體來看，6月5438+10月，首套房貸利率下調排名靠前的地方:洛陽、湖州、廣州、中山、襄陽、達州、無錫、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、綿陽。其中，洛陽首套房貸利率較上月下調25個基點。
廣州是近期房貸利率風波中的“焦點”。早在10月初，市場消息顯示，廣州部分銀行確實有下調房貸利率的跡象，包括中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等。與過去相比，抵押貸款利率有所下降，這在報告數據中得到了證實。
放款周期方面，6月5438-10月90城貸款平均放款周期為74天，較上月有所延長。根據報告，這主要是由於貸款行動和利率調整之間的時間差。6月5438+10月銀行發放的貸款大多是前幾個月簽的。從部分城市來看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州等城市放款周期較9月有所縮短。
上海的壹些房地產經紀人表示，最近銀行放貸確實變快了壹點，鄭州的壹些買家也反映了類似的情況。
“央行將在9月底的第三季度會議上為房地產市場定調，以保持房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。6月5438+10月部分城商行下調房貸利率，是‘兩個維護’的具體實踐，房市信貸環境有所改善。”RealData認為。
值得註意的是，盡管出現了房貸利率微調的情況，但許多地方的利率仍處於較高水平。例如河南的新鄉、許昌和開封，這三個城市的主流首套房貸利率均高達6.37%，在90個城市中排名第壹；開封和新鄉的二手主流利率高達6.86%，惠州為6.80%。
市場基本面尚未“見底”
信貸政策的走向對樓市的體感溫度至關重要。
自今年第三季度以來，全國各地的銀行都很難放貸，尤其是在華東和華南等熱點城市。樓市按揭貸款排隊現象嚴重，嚴重制約了樓市交易。從放款周期來看，壹般在3個月以上，有的城市甚至需要6個月以上，這導致全國樓市二手房交易降溫很大。
二手房市場有所降溫，並逐漸蔓延至新房和土地市場；新房和土地市場的降溫進壹步削弱了二手房市場的預期。種種因素之下，樓市迎來了極其慘烈的“青銅九段”。
韓毅智庫表示，6月至9月，全國商品房銷售面積為1154萬平方米，同比增長11.40%，增速比8月回落5.1個百分點。9月單月銷售面積為1.2億平方米，同比下降1.5%。“金九”的銷售面積在過去七年中下降最多，甚至超過了14年的市場跌幅。
就二手房而言，市場已進入整體“冰點”。根據韓毅智庫的數據，除鄭州市場外，其他監測城市的成交面積同比下降；北京同比下降27.94%，環比下降21.90%，上海和深圳同比下降6216%和78.33%，深圳創2020年2月以來新低。
“目前放款還是比較慢的，審查材料比較嚴格。沒有壹家銀行能承諾時限。”北京的壹位房地產經紀人表示，買家都在排隊，每個人都在等待明年的第壹波貸款。此外，受學區房政策預期影響，近期西城區和海澱區二手房成交量下滑較為明顯。
寧波壹位業內人士認為，現在購房者已經“麻木”了，利率水平實際上並沒有對市場產生太大影響。不像之前說的利率八折九折，可以給樓市打個雞血。“真實交易的套數並不多。有些交易的還是業主自己，真正的二手房交易很少。”
在惠州，整體房貸仍呈現銀行額度緊張、貸款利率偏高、審核要求嚴格、房貸周期延長的局面。根據惠州中原地產的調查，目前的放款時間普遍持續3至6個月，與6月相比仍有所延長。辦理二手房貸款的難度明顯增加，信貸也沒有放松。
在RealData看來，近期樓市大幅調整是受去年低基數和今年上半年商品房銷售面積“高位運行”等因素影響。截至今年6月，全國房地產市場已持續14個月高位運行。這期間有投資投機的需求，也有壹些剛需提前入市。現在的回調就是為了擠掉這部分“水分”。
中國銀河證券認為，基本面尚未見底，四季度銷售下滑將繼續加速。“行業銷售的拐點在7月份確立，開始進入負增長區間，但基本面尚未見底，政策層面已經處於底部。如果未來基本面加速惡化，政策穩定的預期將進壹步加強。”
官方發聲釋放穩定信號。
房地產行業的低溫蔓延和地方“救市”的頻繁博弈，下壹步政策是什麽？信用水平會迎來實質性提升嗎？近期官方頻頻發聲，釋放出積極穩定的信號。
在10月20日舉行的2021金融街論壇年會上，中共中央政治局委員、中華人民共和國副總理劉鶴表示，房地產市場的合理資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的大局不會改變。
同日，中國人民銀行副行長潘龔升指出，房地產市場、金融機構和金融市場風險偏好的過度收縮已逐步得到糾正，融資行為和金融市場價格正在逐步恢復正常。
10 6月5438+05日，央行金融市場司司長鄒瀾也表示，今年前三季度，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款受到壹定制約，房價上漲速度受到抑制。房價穩定後，這些城市的按揭貸款供需關系也將恢復正常。
中國銀河證券認為，從近期中央和地方政府的表態來看，信貸最緊張的時刻已經過去，央行可以期待房貸和房企信貸的放松。目前，政策取向已從“從緊”轉為“穩”。在銷售大幅降溫的趨勢下，政策托底的意圖開始顯現。目前可用的政策工具很多，但“大放水”放松很難再現。
華西證券也表示，目前多數銀行尚未達到個人按揭貸款占比紅線，部分銀行壓降過快，這為按揭貸款加速釋放留下了壹定的政策空間。如果2021四季度按揭貸款加速投放，有望緩解當前房企資金緊張局面，保持房地產市場平穩健康發展。
據其測算，2021H1年54家樣本銀行的理論壓降規模為1778億元，而個人住房貸款的實際壓降規模為7173億元，遠大於線性假設下所需壓降規模。未觸及紅線的工商銀行、農業銀行、中國銀行和交通銀行的個人按揭貸款占比也有所下降。
“目前房地產市場形勢正在發生劇烈變化，商品房銷售大幅下滑，房企資金緊張，房企海外債務違約密集，這與房地產信貸緊縮密切相關。”中指研究院表示，從監管部門近期表態來看，偏緊的房地產信貸政策有望得到糾正，房地產信貸投放將加快。