壹、個人抵押信用貸款的含義
個人抵押信用貸款是指借款人將本人或第三人(僅限自然人)的財產抵押給銀行，銀行根據抵押物評估價值的壹定比例設定個人最高信用額度的貸款。抵押物壹般為貸款申請人本人或第三人(限於自然人)所有的房屋或商品房，產權處於自由權利狀態。
二、個人抵押信用貸款的特點
1.先賒賬，再賒賬。
2.壹次性信貸發放和回收
3.綜合貸款用途
三、個人抵押貸款的構成要素
1.貸款對象
(壹)具有完全民事行為能力、年滿18周歲的中華人民共和國公民，或者符合國家有關規定的境外自然人；
②貸款申請人具有當地常住戶口或有效居留身份；
③貸款申請人有能力按期償還全部貸款本息；
④借款人無重大不良信用記錄；
⑤貸款申請人及其房產* * *部分人同意以自有房屋抵押，或同意將原以房屋抵押的個人住房貸款(以下簡稱原住房抵押貸款)轉為個人住房抵押信用貸款；
⑥各行規定的其他條件。
2.貸款利率
個人抵押信用貸款項下的個人貸款利率執行中國人民銀行規定的貸款利率政策。
3.貸款期限
抵押信用貸款的最長有效期為30年。
4.還款方式
(1)等額本息還款法和平均資本還款法。
(2)通過委托扣款或櫃面還款方式償還貸款本息。
5.貸款金額
(1)貸款金額的確定
(1)以所購新建商品住房作抵押，貸款額度壹般不超過所購住房總價的70%。
(2)以已購買的再交易住房、無抵押的自有住房作抵押或將原住房抵押貸款的抵押住房轉為抵押信用貸款，貸款金額根據抵押住房的價值和抵押率確定。
抵押房屋的價值應由銀行認可的評估機構進行評估。原抵押貸款轉為抵押信用貸款的，在抵押房屋價值沒有明顯減少的情況下，可以按照原抵押貸款辦理時確定的房屋價值確定抵押房屋的價值。
抵押率根據抵押房產的房齡、當地房地產價格水平、房地產價格走勢、抵押物變現情況等因素確定，壹般不超過70%。
貸款金額計算公式:貸款金額=抵押房產價值×相應抵押利率。
貸款銀行批準的貸款額度小於原住房抵押貸款剩余本金的，不得轉為抵押信用貸款。
(3)以銀行原有抵押貸款的抵押房屋作為二級抵押信用貸款的，可按上述第(2)款的規定確定貸款金額。
(2)可用貸款金額的確定
借款人在有效期內某壹時點的可用貸款金額是已批準的貸款金額與該貸款金額下未償還貸款余額的差額。可用貸款金額根據貸款金額和已用貸款確定。其中，將銀行原住房抵押貸款的抵押房屋設定為二階抵押信用貸款的，可用貸款余額為已批準的貸款金額與原住房抵押貸款余額之差和該貸款金額下的未償還貸款余額。
如果當地房地產市場價格發生較大波動，貸款銀行應重新評估抵押房產的價值，並根據評估價值重新確定貸款金額。
四。個人抵押信用貸款操作流程
1.貸款的接受和調查
(1)貸款受理
借款人申請個人抵押信用貸款時，應向貸款銀行提交以下材料:
①借款人的身份和婚姻狀況證明；
(2)借款人償債能力證明；
(三)房屋權屬證明材料；
(4)某人同意為抵押財產辦理抵押信用貸款的聲明。如有人為抵押房產簽署相關合同文本，原住房抵押貸款無需提供借款合同原件；
(五)證明貸款用途的文件；
⑥貸款銀行要求的其他文件和資料。
(2)貸前調查
2.貸款的審查和批準
(1)貸款審核
貸款審查員負責審查借款人提交材料的合規性、真實性和完整性。
(1)以已購住房或現有無抵押住房作為抵押信用貸款的，貸款審查人員應按照《個人住房貸款審查規定》進行審查，同時審查抵押信用貸款的金額、有效期限內的貸款用途、待落實的貸款支出等。
②銀行原抵押貸款轉為抵押信用貸款的，貸款審查人員對貸款申請人提交材料的完整性、合規性和真實性進行審查，重點審查貸前調查人員對抵押房產價值、借款人原貸款履約情況和還款能力的調查分析意見。
③貸款用途真實、明確、合法。
(2)貸款審批
貸款審批人應根據銀行各項個貸措施及相關規定，結合國家宏觀調控政策或行業投資政策，從銀行利益出發，審查每筆抵押信用貸款業務的合規性、可行性和經濟性，並根據借款人的償債能力和貸款擔保的充分性和可行性，分析給銀行帶來的預期收益和風險。
3.貸款的簽署和發放
對經審批同意的貸款，應及時通知借款人及其他相關方，確認簽約時間，並簽訂書面借款合同及其他協議文件。流程如下:
填寫合同→審核合同→簽訂合同→辦理抵押登記手續→申請撥付→審核撥付→批準撥付→簽署相關文件和憑證並發放貸款。
4.支付管理
5.貸後管理
(1)合同內容變更
(1)基本條款的變更。
②貸款期限的調整。
③利率調整。
(2)貸後檢查
①檢驗要求。
(2)主要檢驗手段。
③檢查的主要內容。
(四)風險事項處理程序。