平均資本加利息
等額本息是指住房貸款的壹種還款方式，即在還款期內每月償還相同金額的貸款(包括本金和利息)，不同於平均資本。
這兩種還款方式的利息相差很大。
據媒體報道，Xi安某樓盤多名業主反映，在銀行辦理房貸時被默認為等額本息的還款方式。業主們說，他們想償還同樣數額的本金。結果，銀行家們說他們提供的銀行流動性不足，無法處理。記者在剛剛結束的房交會上了解到，大連也出現了類似的情況。市民李女士反映，她在我市某股份制銀行辦理貸款時，也被要求只能等額本息還款。記者就此問題采訪了相關銀行人士。
據銀行人士介紹，使用平均資本的還款方式，前幾年還款金額比較高，所以對銀行流水有要求。比如每月還款3000元，那麽銀行流水就是六七千元，但如果每月還款4000元，則要求銀行流水在8000元以上。另壹位銀行人士表示，還款方式是根據客戶自身條件選擇的。目前大部分銀行房貸客戶還是選擇等額本息的還款方式。
但據業內人士透露，等額本息讓銀行賺得更多。所以客戶經理在做選擇的時候會刻意引導客戶。如果借款人不主動改變還款方式，銀行壹般會默認為商業貸款等額本息的還款方式。因此，市民在簽訂借款合同時，壹定要仔細閱讀合同條款，選擇適合自己的還款方式。記者請銀行家算了壹筆賬。以某20年期商業貸款654.38+0萬元為例，采用等額本息還款方式，* * *需支付利息796447.27元；等額本金還款，* * *需支付利息657729.17元，差額約為14萬元。
這兩種方法各有利弊。
選擇哪種還款方式，要看實際還款情況。銀行理財師表示，兩種還款方式各有利弊。銀行主要是為貸款人提供便利，不同的人群可以選擇不同的還款方式。如果購房者收入比較穩定，但不太高，可以選擇等額本息還款；如果還款能力強，打算提前還款，可以選擇等額償還本金。
平均資本:指借款人每月償還等額本金和當月剩余貸款所產生的利息。這種還款方式前期還款壓力大，但利息會隨著每月還款逐漸減少。
優點:整體利息費用低；在接下來的時間裏，每月還款額會減少。
缺點:提前還款負擔重，尤其是第壹次還款。
適用人群:收入較高的人群，如企業高層、金領、海歸等。
等額本息:指借款人每月償還相同金額的貸款本息。
優點:借款人每月向銀行支付固定還款額；利息比例逐月遞減。
缺點:整體利息支出較多。
適用人群:有穩定工作收入，國家企事業單位職工等。
買理財產品還是提前還貸？銀行人士解讀誰適合提前還貸。
目前銀行的理財產品壹年的收益率可以達到6%左右，年化收益率6%的貨幣基金品種也很多。再加上大量互聯網公司推出高收益理財產品，使得理財市場總是很熱鬧。在這種情況下，壹群手頭有閑散資金的人開始考慮，是應該選擇提前還房貸，還是投資這些風險較小的金融產品。
如果選擇按揭買房，就要為此支付高額利息。二三十年後，妳甚至可以再買壹套房子，全部利息付清，這是大多數人考慮提前還房貸的初衷。那麽，誰更適合提前還房貸；提前還貸需要註意什麽？
這些情況下，不建議提前還貸。
銀行人士表示，如果是享受公積金貸款或者七折利率，不必急於還款。因為目前5年期貸款利率30%低於5年期存款利率。
就算把錢存銀行，收益也比提前還貸合適。如果妳提前還貸，然後再貸款買房，妳絕對貸不到這麽便宜的錢。
如果選擇商業貸款和公積金組成的組合貸款，壹定要先還完商業貸款。因為公積金貸款含有政策性補貼，貸款利率遠低於商業貸款。
做生意的買賣雙方需要更多的流動性。如果投資回報率高於貸款利率，就沒有必要選擇提前還貸。
這些情況適合提前還貸。
實行浮動利率的貸款人。由於浮動利率已經很高，如果這類貸款人有能力壹次性還清貸款，會相對劃算。
還在還款初期的貸款人。貸款的前幾年，本金基數大，利息相應高。如果手頭有閑置資金，又沒有好的投資方向，提前還貸也是不錯的選擇。
如果還款期已經到了中期，利息降低了，提前還款就沒有太大意義了。可以考慮其他投資渠道，尤其是年化收益率超過銀行房貸利率的。
第壹，合理選擇貸款品種
目前個人住房貸款包括:個人住房公積金貸款、個人住房商業貸款和個人住房裝修貸款。
公積金貸款的優點是貸款利率低，貸款相關手續費減少，所有家庭成員的公積金額度可以合並。所以，只要職工按時足額繳納公積金，就應該先申請到自己能拿到的最高額度和最長期限的公積金貸款。
因未繳納公積金而無法申請個人住房公積金貸款的個人，可以將所購住房作為抵押物，或者有足夠補償能力的單位和個人作為擔保，向銀行申請個人住房商業貸款。
居民在裝修自己的房屋時遇到資金不足，可以向銀行申請房屋裝修貸款，最長貸款期限5年，最高貸款1.5萬。
第二，正確評估自己的貸款能力
買房的時候，大家首先要對自己的購買能力做壹個自我綜合評估，然後再做決定。因為月供過多會給我們帶來很大的經濟壓力，極大的影響生活質量。那麽，如何評估自己的借貸能力呢？
首先要看妳有沒有不低於購房款30%的首付，因為大部分地產商都有這個剛性要求；其次，要充分評估自己每月償還住房貸款本息的能力，即家庭月收入與每月必要支出(指日常必要支出和備用金)的差額是否大於每月償還住房貸款的貸款本息。部分銀行推出的“零首付”按揭貸款，對於那些還沒攢夠三成的購房者來說是個好消息，但同時借款人的月還款額也會相應增加。壹般來說，壹個家庭的月還款額不能超過家庭月收入的50%，否則會影響正常生活。
三、盡量減少銀行貸款額度，縮短貸款期限。
銀行計算貸款利息有三個依據:貸款金額、貸款期限、利率。利息金額和這三個因素都是同向變化的，即金額越多，期限越長，利率越高，利息就越多。利率是國家規定的，各家銀行都是按照統壹的利率上下浮動。目前個人沒有選擇和討價還價的余地。
所以，為了減輕利息負擔，妳要盡量減少從銀行貸款，盡可能縮短期限。借款只能用來解決壹時之需，不能長期過度依賴銀行貸款。銀行貸款不是免費的午餐。
(以上回答發布於2015-06-29。目前的購房政策請參考實際情況。)
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