2017年貸款買房還合適嗎？
經過2016年的瘋漲，現在的房價早已經是“高不可攀”，除了開發商經常掛在嘴邊的地王效應和產品升級以外，貨幣開閘放水也被認為是這壹輪上漲的主要因素。對於大部分人來說，壹旦選擇買房，貸款幾乎成了必要條件之壹，而貸款政策的松緊程度，則決定著能夠撬動多大金額的房子。那麽現在貸款買房是否還能如2016年貨幣寬松時那麽好貸呢?
房貸“有保有壓”首套房和換房者仍有騰挪空間
春節過後，央行連續6日暫停逆回購，逐步收回部分流動性。而暫停逆回購，簡單解釋就是央行不再借出資金而讓前期投放的流動性自然到期回籠。不少人認為這是貨幣政策從寬松轉向緊縮的開始，還有壹些分析師甚至認為這是步入加息周期的前兆，房貸或因此受影響。
那麽現在貸款買房還合適嗎?實際上，回答這個問題主要看兩個指標：壹個是認房認貸的嚴格程度，壹個是首套房的利率優惠。
去年930新政，就對認房認貸做了新的界定。無房無貸款的購房人，購買首套普通自住房的首付不低於35%，購買非首套普通自住房的首付比例不低於40%;而對於有壹套房的購房人再買房，無論是否有貸款記錄，都認定為二套房，購買普通自住房最低首付50%，非普通自住房則最低首付70%。
而在利率方面，目前銀行基準利率4.9，首套房可以酌情利率打9折，折後相當於4.41，而二套房利率則是統壹上浮10%。
不難看出，當前貸款政策趨嚴的是二套房貸，二套房商業貸款年限也被縮短至最長25年，目前已開始執行，而之前二套房商業貸款年限最長是30年，這被認為是抑制炒房、投機的壹種政策傾向。
與之相對應的，趨松的仍是首套房，中介經紀公司提供的最新信貸政策顯示，目前不少銀行對於外地有房貸，在北京購房貸款仍算首套，雖然利率普遍是9折，但還有如渣打銀行等外資銀行可對首套房打85折。而此前，外地有房貸是算二套，普通自住房的首付需5成，利率上浮10%。
對此，房地產金融服務公司偉嘉安捷的分析師告訴北京青年報記者，貸款政策對於在北京無房的首套購房者呵護有加，而對於已有房產再購房者則是逐步收緊貸款空間。因此，市場並未在去年930新政後瞬間步入低谷。而由於房價上漲的慣性，加上這種“有保有壓”的信貸政策微調，正讓樓市從快速上漲慢慢步入平穩。
該分析師表示，貨幣的水龍頭並沒有針對樓市完全擰緊，首套房以及換房成為首套購房者還有著騰挪空間，而這也將是今後市場的重要支撐力量。
央行暫停逆回購引加息猜想
但需要看到的是，雖然房貸對於首套購房人仍比較寬松，但需要註意的是，近期央行的壹系列動作讓加息預期愈演愈烈。
周壹，央行在暫停了6天後，重新啟動逆回購，雖然逆回購達到了1000億元，但因為當天央行公開市場有1900億元逆回購到期，因此仍凈回籠900億元。
不僅如此，本周央行還可能繼續回籠資金。據報道，本周將有逾萬億元的資金到期，包括：9000億元逆回購到期;2月15日，1515億元6個月MLF;2月17日左右將有6300億元TLF集中到期，而央行是否續作仍未知。上述到期資金量疊加，規模或達1.68萬億元，這將是月內資金到期最多的壹周，單周自然凈回籠量有望創下歷史新高。
不僅僅是回籠現金，央行還壹改往日開閘放水的政策，開始擰緊“水龍頭”。春節假期結束上班第壹天，中國人民銀行上調了逆回購利率和常備借貸便利利率。就在春節前的1月24日，央行剛剛上調了中期借貸便利利率。利率的接連上調，引發市場高度關註，被認為是壹次“微加息”。
長期依靠資金杠桿的樓市，已經開始感受到去杠桿的進程。比如去年房價暴漲的南京，今年1月的樓市***成交4926套，同比下跌高達六成。
信貸收緊影響購房人心理預期節後新房二手房成交均下降
而北京樓市的成交也出現了明顯的下挫。據亞豪君嶽會統計數據顯示，2017年春節後首周(2月6日-2月12日)北京***實現商品住宅(不含保障房與自住房)成交758套，成交面積8.06萬平方米，這壹成交量相比2016年春節後首周分別下滑10%、1%。受影響最明顯的還是二手住宅，春節後首周僅成交3842套，相比去年節後首周減少了35%。
對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，信貸去杠桿的預期影響了樓市的成交。進入2017年以來，春節前後央行連續提升MSL、逆回購、SLF利率“變相加息”，再加上二套房最高貸款年限縮短至25年，這壹系列變動都預示著2017年貨幣信貸政策將保持收緊態勢，利空因素將促使樓市銷量承壓。同時，由於二手房貸抵押物的評估價值通常是成交價格的80%左右，二手市場受到貸款成數、利率增加等貨幣信貸政策的影響效力更大，因此節後二手市場成交量出現走低之勢。
也確實如此，北京在新年後的去杠桿的第壹刀就砍向了二套房貸。包括工行、建行、中行、招行、中信等多家銀行的北京分行，從2月8日(含)起，購買第二套住房申請的按揭貸款，期限不得超過25年(原本為30年)。
偉嘉安捷分析師指出，繼去年“9·30”政策提高了首付比例後，此次縮短二套房的貸款年限，在貸款總額不變的情況下，無疑將加大每月的月供壓力，直接影響到購房人買房的心理預期。不過，當前的去杠桿動作仍相對溫和，並不會對成交量產生直接的影響。壹方面是貸款年限受到購房人年齡和房齡的雙重影響，因此市場中真正申請到30年貸款的人數並不多。另外壹方面是目前市場中改善置業人群仍是成交主力，這部分人群的購買實力普遍較強，雖然每月還貸額有所增長，但縮短了貸款年限，總利息支出也節省了很多，因此對購房人的實質影響並不大。
（以上回答發布於2017-03-30，當前相關購房政策請以實際為準）
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2017買房怎麽貸款合適?四大省錢方法要牢記
去年，多個城市房價上漲，買房如何節省成本成為不少人關心的問題，2017年買房怎麽貸款合適？
1. 貸款方式
巧利用公積金利率優勢。期限5年以上，公積金貸款基準利率為3.25%，商業貸款基準利率為4.90%，公積金相對商業貸款利率更低，相同的條件下，意味著公積金支付的利息、每月月供會更少，更能節省購房成本。
另外，公積金貸款額度不夠，可以選擇組合貸款，組合貸款的最優組合原則，要做到公積金貸款盡可能多，商業貸款盡可能少。因為公積金貸款的利率遠比商業性貸款要優惠，可以節省更多利息。所以利用好公積金貸款的利率優勢是個省錢的好辦法。
2.還款方式
還款能力強的人可選擇等額本金還款。房貸還款方式常見的有兩種，等額本金和等額本息，等額本金前期還款壓力較大，但隨著時間的推移，房貸負擔逐漸減輕；等額本息每月還款金額不變，但是總的來說要比等額本金還款多付不少利息，所以選擇等額本金還款更能節省利息，不過等額本金還款法比較適合收入較高、還款能力強的人，購房人要根據自身經濟狀況做出選擇。
3. 貸款利率
選擇利率最優惠的銀行貸款。各家銀行房貸利率優惠不同，選擇利率最低的銀行貸款，可以享受低利率帶來的省息實惠。不過樓盤和中介推薦的銀行利率不壹定是最優惠的，購房者可以查詢銀行實時利率，自行選擇貸款銀行。
4. 貸款利息
適當考慮提前還貸。選擇了等額本金還款法，房貸還了不到三分之壹，等額本息還款法房貸還了不到二分之壹，如果遇到央行升息，可以考慮提前還貸，也是壹個省利息的方法。
每家銀行提前還貸大致分為全部提前還款、部分提前還款兩大類。全部提前還款法是最節省利息的方法，辦理手續也最簡單。但借款人選擇這種方法也要量力而行，不能為全部提前還清銀行債務而打亂其他資金計劃。
（以上回答發布於2017-02-12，當前相關購房政策請以實際為準）
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2017貸款買房貸多少合適？需要考慮哪些問題
春節剛過,不少人想趕上2017年樓市頭班車,趁年初買房。貸款買房涉及到壹個很關鍵的問題:房貸月供和收入比例多少合適?說白了就是貸多少合適。
能貸多少銀行也有自己的規定,壹般要求月收入至少是房貸月供的2倍,比如妳收入是每月8000元,那麽妳的貸款月供最多是4000元。銀行是考慮了借款人的還款能力,通過限定這個比例來控制風險。可以說月收入的50%是申請貸款額度的最高限制,在實際操作時購房人需要根據自身的需求和經濟狀況作出調整。
案例1:
小李畢業兩年多,打算貸款買房子,他每月工資10000左右,買壹套100萬的房子,按照首付20%,貸款利率4.9%,貸款期限30年計算的話,每月月供差不多4000元左右。考慮到他還單身,並且處於事業的上升期,房貸月供占工資壹半左右的話,對於他來說負擔較小,隨著以後升職加薪,房貸月供對其生活的影響業逐漸減小。
案例2:
小劉與妻子結婚三年,壹直租房子住,小寶寶出生後2人考慮買房子。同樣是買100萬的房子,首付20%,利率4.9%,貸款期限30年,月供4000元,夫妻二人的每月收入加壹起1萬左右,月供占了收入壹半左右,考慮到要養孩子,壓力有點大,於是他們想多交點首付,將月供降到每月3000元左右,大概是月收入的30%,這樣也不至於影響了正常生活。
融360(fangdai123)分析:上面這兩類人代表了兩種不同狀況的購房者,案例1中的小李是處於事業上升期的年輕人,將房貸控制在月收入的50%左右完全不影響其生活。而案例2中的小劉需要考慮到家庭支出等問題,房貸月供占收入的30%是個舒適線。兩類人都是有著不同的需求,在銀行規定的月供占收入比例警戒線(50%)的基礎上作出各自的調整,選擇了適合自己的貸款額度。
在這想告訴大家的是,對於單身人士,家庭壓力小,年紀輕升值空間大,可以將房貸月供占比控制的高壹些;而對於已婚有孩子的家庭,需要考慮教育支出等生活費用,要適當減少房貸月供的占比,保證生活質量。
總的來說,貸款買房需要考慮以下幾個問題:
1.了解所在城市的購房、信貸政策
今年購房、信貸政策處於分化的狀態,熱點城市限購限貸,三四線城市以及部分二線城市仍維持去庫存的方針不變,所以貸款買房前很有必要了解所在城市的購房、信貸政策,如購房資格、首付比例等。
2.買房前做好財務規劃
在了解了各項政策和房價情況後,就要根據自身經濟狀況做好財務規劃。比如房貸月供收入占比多少才能接受,如果房子需要裝修的話還要留出裝修的費用。
3.選擇適合自己的還款方式
在確定貸款後,要選擇適合自己的還款方式。常見的還款方式有等額本息和等額本金。等額本息每月的還款額度相同,所以比較適宜有正常開支計劃的家庭,特別是年輕人,經濟條件不允許前期投入過大,可以選擇這種方式,如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體。等額本金比較適合在前段時間還款能力強的貸款人,比如工作年限較長的人。等額本金比等額本息能節省更多的利息。購房人要根據自身的需求選擇。
對於房貸月供和收入占比的問題,不能說貸得多就好,貸的少就不好,而是要讓購房人達到“最佳狀態”,減少了購房成本是壹方面,也要在自己的負債能力範圍內,要考慮自己在買房後想過什麽樣的生活,畢竟每個人的家庭狀況、經濟狀況不壹樣,適合自己的才是最好。
（以上回答發布於2017-02-09，當前相關購房政策請以實際為準）
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2017年貸款買房or全款買房哪個更好?
從明確遏制首付貸、提高首付比例，到上海等地出臺、北京部分銀行自行執行“認房又認貸”政策，從限制房企發債到徹查開發商買地資本金來源。種種跡象顯示，不論是針對買方還是賣方，監管部門此舉是要求商業銀行理性對待樓市。
壹、全款買房有哪些特點？
全款買房時，購房流程簡單；另外，如果房子沒有抵押，以後出售更容易。
1、能優惠
雖然第壹次付的錢多，但從買房的總錢數來看，可以免除各種手續費、銀行利息等。而且，壹次性付款可以和賣方或開發商討價還價，進壹步節省購房款。
新房的開發商或者二手房賣家都會因為壹次性付款購房款給予壹定的折扣優惠。就新房來說，如購買壹套總價100萬元的住宅，若壹次性付款，開發商給予3%（即97折）的優惠，僅這壹項就可以節省3萬元的購房支出。
2、流程簡單
全款買房，只需要與賣方簽訂購房合同即可，不需要再和銀行走流程、簽合同，所以省時方便。尤其對於購置二套房產的人而言，全款買房省去了貸款利率上浮的支出，也不用在花時間和精力跟銀行周旋。
3、易出售
從投資的角度說，付全款購買的房子再出售時比較方便，不必受銀行貸款的約束，壹旦房價上升，轉手套現快，退出容易。即便不想出售，發生經濟困難時，還可以向銀行進行房屋抵押。
4、購房壓力大
壹次性全款購房，對於經濟基礎較為薄弱的購房者來說，會成為壹個不小的負擔。如果不是資金充裕，壹次性購房的投入太大，也許會影響購房者的其他投資。
5、有風險
購房者壹次性付款並簽訂《商品房買賣合同》之後，如果是沒有取得五證的項目，難以進行房產備案。現在很多預售樓盤存在五證不全的問題，雖然銷售人員承諾在壹定時間段內會補齊手續，但對購房者來說，卻充滿了未知的變數，這樣可能會存在購房風險。
6、占資金
如果購房者會利用手上留下的現金、再加上合理的投資、理財策略能夠掙更多的資金，就沒必要全款買房。理財收益是可以覆蓋貸款支出的，而且壹旦有資金需要時，手裏留有現金更方便。
二、貸款買房要考慮幾點？
貸款買房對於借款人來說投入較少，所以資金較為靈活。但是購房的流程復雜，房子有抵押，再出售時復雜。
1、投入少
向銀行借錢買房，不必馬上花費很多錢，就可以買到自己的房子，所以貸款買房的第壹個優點，就是錢少也能買房。
2、資金活
貸款購房者可以把資金分開投資，比如貸款買房出租，以租養貸，然後再投資其他項目，這樣資金使用更靈活。即使是自住的買房人，也減輕了壹次性集中籌措大筆資金的壓力。
3、風險小
按揭貸款是向銀行借錢買房，銀行也會對房屋的價值、有無抵押等情況進行審查。這樣壹來，購房的保險性就提高了。
4、債務重
如果貸款買房，購房人要承擔壹部分利息成本。
5、流程繁瑣
貸款買房手續比全款購房繁瑣、公積金貸款比商業貸款繁瑣、組合貸款要比公積金貸款繁瑣。如果出現銀行貸款額度緊張等狀況，審批會更加嚴格、審批流程會放緩，流程和時效都會進壹步拉長。
6、不易出售
因為是以房產本身為抵押物獲得的貸款，所以房子再出售時的障礙會比全款購房多壹些，不利於購房者退市。
（以上回答發布於2017-01-01，當前相關購房政策請以實際為準）
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2017新手必看！貸款買房這六件事千萬不要做
新手購房，最感到迷惑的莫過於貸款問題了。例如貸多少款，貸款利率是多少，選什麽還款方式更劃算等。
當然，除了這些重要的知識點外，還有壹些千萬不要做的事情，今天購房指南就重點給大家講解壹下。
基礎知識點壹：房貸首付是多少？
根據去年2月份發布了新政，非限購城市首次購房貸款首付最低2成，隨著多個城市重啟限購限貸政策，實行首付最低2成的城市、銀行數量驟減，首套房首付最高為北京、上海的3.5成，而此前全國首付最高也才3成。
二套房首付最低是3成，最高的為蘇州（市區，含吳江區、昆山市、太倉市）、南京（主城區，不含六合區、溧水區、高淳區），達到了8成。並且銀行會根據市場情況浮動首付比例，這種情況在2017年將持續下去。
基礎知識點二：房貸利率是多少？
目前房貸基準利率為4.90%，各家銀行對首套房利率優惠力度不同，去年上半年信貸政策整體相對寬松，曾出現過7折的優惠。隨著多城市恢復限購限貸政策，房貸利率優惠趨勢收緊，銀行或降低優惠折扣，或提高獲得優惠利率的門檻。
數據顯示，截至2016年12月20日，房貸利率最低為天津地區天津銀行的8折，但是要求必須是符合銀行評分的優質客戶，普通購房人想獲得優惠並不容易。
2017年房貸利率的整體趨勢將是收緊的，比如在2016年年底時，就有消息稱從2017年1月1日起，北京實行房貸利率最低9折，最後北京果真實行了該政策。
實際上北京是繼深圳、上海之後第三個對首套房優惠利率做出統壹標準的城市。所以可以預測，2017年將會有更多城市推出類似的政策，很多城市9折以下的首套房利率優惠很可能將會消失。
基礎知識點三：還款方式有哪些？
從目前來看，等額本息與等額本金是最為常見的還款方式。
先說等額本息。
等額本息還款是指貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，即把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分攤到還款期限的每個月中，目前選擇這種還款方式的人較多。
等額本息還款比較適合收入相對穩定的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，如公務員、教師等收入穩定的人群。
再說等額本金。
等額本金還款是指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。即將本金分攤到每個月中，同時付清上壹還款日到本次還款日之間的利息。
等額本金適合收入高還款能力較強並有提前還款打算的人。
總之，2017年將是壹個調控之年，準備買房的朋友要註意了解最新的樓市政策，根據自身經濟狀況理性購房，畢竟買房事大，別影響正常生活。
貸款買房雖然劃算，但是也有很多事情是千萬不能做的，否則有可能貸款批不下來，或者批下來的額度也不高，所以壹定要千萬小心。
具體都有哪些特別要註意的禁忌呢？
禁忌壹：申請貸款前不要動用公積金
有的借款人想在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，這樣的話，在公積金賬戶上的公積金余額就為零。按照有些城市的規定，公積金貸款額度也就為零了，這就意味著您將申請不到公積金貸款。
禁忌二：借款最初壹年內不要提前還款
因為按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿壹年後提出，並且您歸還的金額應超過6個月的還款額。
禁忌三：貸款後出租住房不要忘記告知義務
當您在貸款期間出租已經抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。
禁忌四：還不上的時候不要忘記聯系銀行
當您在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。比如工行的客戶可向工行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，工行就會受理您的延長借款期限申請。
禁忌五：貸款還清後不要忘記撤銷抵押
當您還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產其他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。
禁忌六：不要遺失借款合同和借據
申請房屋按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件。由於貸款期限最長可達30年，作為借款人，您應當妥善保管您的合同和借據。
（以上回答發布於2017-01-20，當前相關購房政策請以實際為準）
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