今年下半年以來，“提前還款”壹詞越來越流行，不少購房者積極擺脫“負面”身份，加入提前還款大軍。在年輕人喜歡的應用程序“小紅書”上，許多人分享了他們提前償還抵押貸款的想法、策略和計算方法。
壹方面購房者因各種原因提前還貸，另壹方面銀行也不願意優質業務的貸款存量快速流失。“排隊還房貸”的現象在主要壹二線城市越來越普遍。在杭州的壹些銀行，提前償還抵押貸款需要排隊等到明年4月。
我想提前償還商業貸款，但我被“卡住了”
家住上海普陀區的黃鑫最近想置換壹套老房子，去新房市場“創新”壹下。由於老房子還有20多萬元的貸款本金，黃鑫前往中國農業銀行普陀某支行預約提前還貸。這筆商業貸款是2016年借的，當時的商業貸款利率很低，只有4.3%。
結果，黃鑫發現提前償還20多萬元的貸款比預期更困難。“以前每次來個人征信部辦業務，壹起排隊的人大多是來辦提取公積金、還房貸業務的。結果我最近去農業銀行，發現前面排了六七個人，都在辦理提前還房貸業務。”黃鑫告訴第壹財經記者。
在排隊等了半個多小時後，黃欣告訴銀行櫃臺工作人員，她是來申請商業貸款提前還貸的。工作人員表示，排隊至少需要2-3個月，然後銀行會打電話通知消息，然後走流程將剩余本金存入賬戶進行扣款。
上海壹位資深房屋中介告訴記者，過去辦理提前還貸手續實際上並不難。壹般申請2-3周後銀行會給反饋，現在從兩三周變成了兩三個月，真的是因為提前還貸的人太多了。
黃鑫還發現，公積金貸款和商業貸款在提前還貸方面有很大區別。“公積金貸款提前還款，和過去沒有什麽區別。申請後可以順利走流程，所有的卡都是商業貸款。”
黃鑫認為，這主要是因為公積金貸款的錢來自公積金管理中心，由公積金管理中心委托商業銀行發放，公積金管理中心不像現在銀行壹樣卡還款金額。
杭州市民王文最近也想提前還清部分房貸，但他的理由與黃鑫不同。王文在2021年中購買了壹套房子，商業貸款超過1萬元，利率接近6%。現在杭州執行的首套利率為4.1%，這比王文買房時低了近2個百分點，所以王文認為他”。
王文告訴記者，他的房貸利率並不是最高的。去年8月和9月，杭州首套房利率最高甚至沖到了6.25%。看到今年的情況特別神奇。“我特別想置換這部分高息房貸。如果我不能替換它，我會提前使用壹部分押金，否則就太糟糕了。現在沒有好的投資渠道來賺取這麽高的利息。”
目前，王文已經按照合同正常支付了壹年的抵押貸款，他可以預約提前還貸。然而，經過咨詢，他發現提前還貸仍需排隊四個月，並且不清楚何時才能排期。
除了上海和杭州，還有很多大城市也有類似的情況。例如，北京的壹些市民反映，壹家國有大行需要排隊等到明年3月，而廣州的壹些銀行表示，申請提前還款需要大約30至40天。
“提前還貸潮”的原因有很多
回顧去年年初，上海仍然存在抵押貸款短缺的問題，購房者必須等待三四個月。到了今年下半年，已經變成了壹兩周的抵押貸款，但他們不得不排隊提前還貸，反轉來得猝不及防。
為什麽銀行不願意立即批準提前還款？上海某頭部機構負責人告訴記者:“銀行每個月也有額度限制。現在，申請提前還貸的客戶數量明顯增加。在花完當月的額度後，他們只能將客戶安排到下個月，尤其是國有銀行。年底保持貸款存量的壓力很大。”
根據半年報統計，今年上半年，工、農、中、建、交、郵儲銀行個人住房貸款新增4155億元，較去年大幅下降。2021全年，上述6家銀行個人住房貸款新增2.48萬億元。
長期以來，個人住房貸款壹直被視為銀行資產中最優質的貸款業務，不良率低於個人經營性貸款、個人消費貸款和信用卡貸款。然而，今年以來，客戶貸款買房的意願正在下降。央行公布的6月5438+010金融數據顯示，6月5438+00金融機構新增人民幣貸款6152億元，同比少增2110億元，這也就不難理解為什麽臨近年底各大銀行要“保供”了。
今年下半年，申請提前還貸的客戶數量明顯增加。為什麽？原因可能因城市而異。上海壹位樓市分析師告訴記者:“上海早期借款人較多的主要原因是下半年有許多新房入市，其中不乏市中心地段的稀有好房，且有許多單價為‘65，438+10萬+’的項目，因此許多人想置換並打新。”
根據RealData的調查數據顯示，今年下半年以來，“賣壹買壹”置換新房的需求越來越成為主流。出售壹套房時，如果該套房有抵押貸款，未實施“帶抵押轉讓”的城鎮居民必須首先還清抵押貸款。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，部分城市購房者之所以提前還貸，主要是因為之前貸款利息過高，現在房貸利息下降較多，購房者不願意承擔過高的成本。
在今年的中期業績發布會上，壹些國有銀行高管也回答了這個問題。中國農業銀行副行長李琳表示，少數個人住房貸款客戶選擇提前償還抵押貸款，主要是基於自己的財務規劃，這也與現階段金融投資收益率中心的下降有關。中國工商銀行副行長鄭國玉表示，確實有少部分房貸客戶提前還款是為了調整家庭資產負債表，但與往年相比，這種趨勢並不是很明顯。
此外，上海壹家頭部機構負責人也告訴記者，壹些“房貸利率高”的購房者試圖置換房貸，並將其非法轉為利率較低的“經營貸”。
為了促進二手房交易，許多城市推出了“抵押過戶”，即您可以在不解除抵押的情況下登記過戶，這可以減輕業主提前還貸的壓力，並大大縮短二手房交易時間。據克而瑞統計，深圳、蘇州、濟南等16個城市已完成首筆二手房“按揭過戶”業務，廣州、Xi、徐州等城市已發布文件推廣二手房“按揭過戶”模式。
如果更多的城市推廣“帶抵押轉讓”，是否可以減少提前償還抵押貸款的排隊麻煩？壹位知情人士告訴記者，房貸轉讓能否落實也是銀行之間的博弈。“中小銀行更支持。他們認為抵押貸款轉讓可以為他們帶來更多的抵押貸款業務，而抵押貸款存量較大的國有銀行的態度並不積極，因此這項政策無法迅速推廣。”