選房要點
壹：地段選擇：
去看房前，第壹需要確定的是購房區域，區域周邊配套非常重要。選擇區域從個人需求出發。從以下幾個維度進行分析。
城市中心區
其實也就是壹個城市內最繁華的區域，通常這個區域內的住宅房價也是壹個城市內的壹線水平，但是由於環境嘈雜、建築密度高等問題，壹般也不能算是市內最高價區。這樣的地段可能會成為商務居住或者租房的優選，但長期居住的可能性不大。這種地段的住宅地產從供應上也多以小戶型為主，主要用途多在投資。
次中心區
也就是是二環附近，這裏靠近鬧市，卻又有壹定距離，商業業態較城內更符合現代人的消費特點，生活味道很濃，但是由於集中著市內早期居民區，新房供應量應該不大，但會有很多二手房轉手。新房產品多以高層為主。但相比城內具有壹定社區規模，居住性略強，生活成本相比鬧市略低，這適合壹些事業有成的家庭，或者作為學區房。
CBD和開發區
這些昔日不被人看好的區域，會在政府的著力開發下短短幾年內就完全改變面貌，成為城市新興區。通常只要發展成熟，這種區域內的房價就會直線上升。這也是目前大多數人選擇的地區，在沒有發展成熟之前，其房價會處於相對較低程度，對於有眼光的青年人而言，及早入手的話，這種地段的房子是兼有居住及很強投資性的，當然，只要妳有耐心去等待。
遠郊區域
遠郊房子總結起來就是價格便宜，容積率低，環境好，對很多經濟實力有限的年輕人來說，還是頗有吸引力，但在選擇的時候，配套設施絕對不能少。這些地區房子也許本身不錯，如果沒有相應的配套設施建設，也沒有發展相應的產業鏈，更沒有帶動人口的註入，基本就沒有了增值潛力。
交通至上
對於年輕的置業者來說，首項就要看交通，而且壹定是在預期內可以看見的交通，很多項目都標榜地鐵口，但首先下看壹下地鐵的開通時間和實際距離，並計算到上班區域的交通時長，交通情況會直接影響入住率和周邊配套的形成，壹些所謂的後期規劃對妳近5到10年後的生活的作用才有可能顯現。
教育問題
其次就是教育問題，從市場上換房的情況，孩子的教育問題成為壹項非常重要的因素，很多人就是因為居所旁邊沒有學校，太遠的上學地點，對上班族來說接送成了大問題，最終導致換房甚至在學校附近租房的情況比比皆是，因此在這點選擇上，壹定要把學校問題考慮進去，對於市場經常標榜的學區房和學位房，詳情見壹下文章鏈接。
S姐：警惕！當心跌進?教育地產?的坑（附：西安學位房、學區房項目）
無論選擇哪裏的房子，購房者需要註意的是，謹慎選擇社區周邊小環境。兩個項目相隔不過1000米，也許壹個嘈雜不寧壹個鬧中取靜;有的項目雖然緊靠主幹道，要想進出小區卻不容易;還有的項目相距不過數百米，但壹個就可以看見寧靜的湖水而另壹個就只能看見車水馬龍的馬路;在同壹個項目裏面，也許有的視野開闊有的卻難得看見風景。所以，購房時壹定要記住：根據手頭資金，決定購買什麽地段的房子，而且不能因為購買了房子，生活質量卻下降。
二、價格：
第二，需了解的是價格，該樓盤與周邊競品相比，價格是否存在差異以及自身能否接受該價位。
貨比三家不吃虧?，這種商業用語也適用於購房者挑選房子。將樓盤與周邊產品進行對比。另壹方面要比對消費者自身的經濟實力，切忌眼高手低。不要壹時愛面子貪虛榮，買超出自己能力範圍的房子。雖然可以貸款，但是每個月的還款仍會產生壓力，且貸款時間越久，利息就越多。三、產品
第三，需了解的是產品，大到樓位、戶型，小到通風、采光，能夠居住體驗的枝梢末節都不要放過。外3內4，獨家秘笈送給妳~
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第壹步 選樓位
樓位是在選壹個合適戶型首要考慮的問題，也是壹個綜合分析因素最多的壹個抉擇：?
1、 樓間距大：《中華人民***和國國家標準城市居住區規劃設計》規定：大城市住宅日照標準大寒日?2小時，冬至日?1小時，老年人居住建築不應低於冬至日日照2小時的標準。壹般要求南北朝向排列的房屋樓距是樓高的0.7倍，東西向則為0.5倍。只有樓間距大才能避免采光、通風、私密性、安全、噪音所帶來的五大問題。
2、 不臨馬路、停車場入口、商業等：車、人集中的地方必然會帶來噪音。其實自從有了廣場舞大媽，現在的廣場也成壹個隱患。
3、 不臨加氣站、變電站等：毫無疑問這些不安全因素盡量避免，至少要保證在安全範圍之類。我國目前對設備與建築物之間的距離要求：10KV?35KV變電站，要求正面距居民住宅12米以上，側面8米以上；35KV以上變電站的建設，要求正面距居民住宅15米以上，側面12米以上；110千伏的地下高壓變電站工程項目，明確要求距離不得少於300米。根據《汽車加油加氣站設計與施工規範》的國家標準，城市裏的加油（氣）站距離壹般民用住宅至少都應該在10米以外。
4、遠離不確定因素地塊：所選樓位的東南西北有待規劃地塊，這無疑會對未來居住造成隱患。例如之前出現因隔壁建設超高層而導致自身樓體下陷的安全問題；北地塊起樓遮擋小區大門和北面樓位視野的問題。
第二步 選樓層
這個問題同樣需要綜合來考慮：樓間距、建築物業類型、梯戶比等都需要考慮在內。
1、洋房：洋房產品壹般為6+1、7+1層。選擇洋房產品大多以底躍、頂躍或送花園、露臺的二樓、三樓為首選，其主要目的就是為了改善過往的常規戶型，實現對?花園?的追求。這也就是為什麽4、5層的平層戶型價格較低的原因。
2、高層：正常樓間距和梯戶比的情況下，可以選擇相對較高的樓層，通風、視野、采光都會有所保證，壹般33層的高層黃金分割點位置最好，所以20層左右最好。
第三步 看朝向
北方城市為保證采光以正南正比房為主，但有時因為樓位布局會有壹定角度的傾斜。但至少保證兩間房間朝南（客戶、主臥），而對於不同梯戶比的房子，朝向的選擇也是不同的。
1、壹梯兩戶的純板樓：兩個單元以上東西把頭的戶型自然采光面肯定是要比中間兩戶更好壹些
2、兩梯四戶的點板樓：提醒壹點在選兩頭南北通透的戶型時壹定要註意中間兩戶朝南向戶型外凸距離，是否對南北通透戶型有遮擋。
3、高梯戶比點式樓：事實上目前西安成交土地的容積率比過去已明顯下降，產品也在快速的更替叠代優化，高梯戶比的住宅已逐步淘汰出市場，目前大多數見到的以公寓產品為主。在選擇如此產品僅從采光面考慮，東南（西南）＞南向＞東戶（西戶）＞東北（西北）＞北向。
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第壹步 看布局
布局是否合理，不僅影響居住舒適度也影響生活便利性，合理的布局從這些方面來體現：
1、通透性：是衡量戶型好壞的重要標誌之壹，面寬越大、進深越小的房子通風能力越好，需要註意的是，住宅的進深不宜超過14米。
①進深與面寬比例為6:4，需要註意的是，住宅的進深不宜超過14米；
②追求南北通透是正確的，但要小心市面上的?假通透?戶型哦
（典型的?假通透?戶型）
2、動靜分離：動區（客廳、餐廳、廚房、次衛等）是人們活動較為頻繁的區域，應該靠近入戶門設置，尤其是廚房；而靜區（臥室、書房、主衛等）主要供主人休息，相對比較安靜，應當盡量布置在戶型內側。兩者分離，壹方面使會客、娛樂或者進行家務的人能夠放心活動，另壹方面也不會過多打擾休息、學習的人，減少相互之間的幹擾。
動靜分區合理的戶型（臥室布置在戶型深側，距離入戶門較遠）：
動靜分區不合理的戶型（次臥距離入戶門較近，客廳活動對次臥影響較大）：
3、風水：風水是門很深的學問，S姐先告訴妳壹招：入戶門不要對著衛生間，其他的且聽下回分解
第二步 看尺寸
以下尺寸以滿足居住最小空間尺寸為主：
客廳開間不宜小於3.6m；
主臥壹般采用3.3m*3.6m、3.6m*3.9m、3.9m*4.2m或4.5m這幾個尺寸，最小不得小於3m*3.3m；
次臥壹般采用3m*3.3m、3.3m*3.6m；
書房面積比次臥更小壹些，面積6-8㎡都在合理範疇；
U型設計的廚房操作面更廣、L型廚房凈長不小於2.1m，凈寬不小於1.5m；
衛生間壹般4㎡左右，尺寸多為2m*2m、1.8m*2.2m；
第三步 看層高
我們先來區分壹下?層高?和?凈高?，層高=室內凈高+樓板厚度；室內凈高為地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離，商品房的樓板厚度為12cm-15cm。S姐提醒各位，《商品房買賣合同》中約束的是房屋層高，很多購房者在交房驗收時測量的是室內凈高，別忽視了樓板厚度，進而產生誤差。
按照《住宅設計規範》規定：普通住宅層高宜為2.80米；客廳、臥室的室內凈高不應低於2.40米。在西安高層產品的層高多為2.8m-3.0m，洋房產品層高多為2.9m-3.1m，符合設計規範，S姐忍不住吐槽壹句，浙江省的住宅層高必須在3m以上才會通過相關部門的審批、準建。
第四步 看得房率
得房率關乎到房屋最終使用面積，直接影響到業主的生活、起居，得房率=（套內建築面積+贈送面積）/建築面積，套內建築面積=建築面積-公攤面積（主要是指電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建築服務的公用用房和管理用房建築面積），註意哦，實際使用面積?套內建築面積，套內建築面積=套內使用面積+外墻?面積+內墻面積。
得房率還有壹個算法：得房率=1-公攤率，那麽公攤率=公攤面積/建築面積，註意公攤率?公攤系數，公攤系數=公攤面積/套內建築面積（如下圖），所以公攤系數都是大於公攤率的，公攤系數在售樓部的預測報告和交房時的實測報告中都有公示哦～
得房面積即使用面積，得房率與使用面積息息相關，使用面積越大則得房率越高。所以在產品線裏，別墅的得房率最高，其次是洋房、小高層、高層，但得房率絕非越高越好，舉個例子，如果壹套房子的得房率是100%，那這套房子肯定是沒有樓梯和走道的。這樣的房子該怎麽住人，所以，不能片面地看待所謂的高得房率，主要還得看公攤面積設計得是否科學合理。