根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十條規定，房地產抵押合同簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
第三十壹條房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
房地產抵押應當登記。如果沒有登記，即使公證，抵押也是無效的。公證只是對協議簽字的真實性進行公證，沒有實際效力。
首先，我國法律規定，抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押財產的，應當通知抵押權人，並告知受讓人該轉讓財產已經抵押；抵押人未通知抵押權人或受讓人的，轉讓無效。抵押物轉讓價格明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人未提供的，抵押財產不得轉讓。
其次，抵押人轉讓抵押財產所得價款應當提前向抵押權人清償或者交存與抵押權人約定的第三人。超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第三，在抵押權存續期間，抵押人未將抵押物轉讓通知抵押權人或受讓人的，如果抵押物已經登記，抵押權人仍可行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人可以代替債務人清償全部債務，抵押權消滅。受讓人向債務人清償後，可以向抵押人追償。
二、抵押房屋轉讓合同是否有效。
(1)允許抵押房屋轉讓，但抵押房屋的轉讓附有壹定的條件。
壹般來說，首先是允許抵押物轉讓，而不是抵押物轉讓無效的舊觀念。其次，抵押財產的轉移必須具備壹定的條件，抵押財產所有權的變更只有在達到轉移條件時才會發生。另外，關於抵押物轉讓的法律規定是針對行政性質的，而不是對抵押轉讓合同效力的強制性規定。根據房屋買賣協議，在受讓人按合同約定支付價款的前提下，出讓人有義務以受讓人的名義辦理房屋產權變更登記，包括使轉讓的房屋符合轉讓條件，包括解除該房屋其他權利的抵押(合同當事人另有約定的除外)。可能是因為出讓人認為價格低，想毀約，所以主張商品房買賣協議無效，因為抵押的房屋不允許出售或轉讓。事實上，出讓人以不履行約定為由，不使被轉讓的房屋符合轉讓條件，不辦理轉讓登記。
(二)不符合過戶條件的，房屋不予過戶登記。
如果被轉讓的房屋因設定抵押而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而非原因條件。房屋不符合過戶條件的，不予辦理房屋過戶登記，不發生產權轉移，但不應影響過戶協議本身，協議仍然有效。這是《物權法》第15條的規定:“當事人之間就不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅訂立的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的以外，自合同成立時生效；未辦理產權登記不影響合同效力。”