2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，通知自2021年1月1日起實施，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，為各大銀行發放房地產貸款規模及占比設置“兩道紅線”，分別設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對於不符合要求的銀行，監管機構給設置了過渡期，並建立區域差別化調節機制。
那麽房地產貸款集中度管理制度會對房地產市場造成什麽影響呢？
01、政策出臺背景
房地產貸款占比連年升高至28.8%
長期以來，房地產行業吸引了大量資金流入，房地產與金融業深度“捆綁”。近年來監管部門三令五申對房地產貸款進行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，占比依然較高。2011年以來，房地產貸款余額占人民幣貸款余額連年升高，房地產貸款余額占比升高至28.8%。而我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產行業仍是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。
房地產貸款增速持續回落，促進房地產市場平穩健康發展
近年來，金融管理部門圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標加強房地產金融管理，同時積極探索創新宏觀審慎工具，從供給和需求兩側入手，建立了首付比動態調整機制、試點了房企融資新規“三道紅線”等，房地產金融管理長效機制進壹步完善，截至2020年三季度末，房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續26個月回落。在此背景下，進壹步對銀行的房地產貸款余額劃定“紅線”，有利於繼續推動房地產市場平穩健康發展。
02、政策主要內容
所謂房地產貸款集中度管理制度，是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
上限要求：分檔設定集中度管理要求
央行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。總***分為五檔，分別是中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行。
房地產貸款集中度管理要求
[1]農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社
[2]不包括第二檔中的城市商業銀行
限期整改：設置過渡期，區域差別化調節機制
而對於“踩紅線”的銀行，要求必須限期整改，具體規定：
2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求：超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。
03、政策影響
多數銀行並未踩“紅線”，制度為防禦性安排
從36家上市銀行的2020年中期財報數據可以看出，有11家銀行個人住房貸款或者房地產貸款占比超出上限，其余25家銀行均出現“安全”範圍，遠遠沒有觸碰上限。
整體看，9家銀行房地產貸款占比超過上限。從房地產貸款占比情況來看，第壹檔銀行中，房地產貸款占比均沒有超過上限40%，其中交通銀行只有26.5%，第二檔銀行中，招商銀行、興業銀行、浦發銀行、平安銀行這四家銀行超過上限，需在2-4年的過渡期內進行整改，第三檔銀行中有5家觸碰到上限。
表：2020年上半年上市銀行房地產貸款占比盤點
僅5家銀行個人住房貸款占比超過上限，按照目前比例，房貸不會受到影響。第壹檔銀行，建設銀行和郵儲銀行的個人住房貸款占比略微超過了32.5％的紅線，業務調整過渡期均為2年。第二檔中有2家銀行“超標”，分別是招商銀行、興業銀行，第三檔中僅成都銀行壹家觸碰到上限。
供給端收緊，中長期來看，房企資金壓力加大
房地產貸款集中度管理，對銀行房地產余額占比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助於降低銀行房地產風險敞口、提高金融體系韌性和穩健性。從中長期來看，本次新規在房地產行業資金供給端進行了收緊，房地產在融資上會感受到更大的壓力，房企融資渠道、融資能力或是未來其能否快速發展的關鍵。但從目前設定的管理比例要求來看,基本符合2020年的情況，因此對未來市場相關貸款投放額度的影響相對有限。
總體來看，房地產貸款集中度管理制度只是防禦性制度安排，新規對不同類別的銀行業金融機構實行分檔管理，並且給目前不達標的機構充分的整改空間和時間，有助於保持市場平穩有序發展，總體上對市場影響有限。長期來看，房企供給端資金收緊，有助於引導房地產企業從高周轉、高杠桿模式轉向長期經營模式。
研究員：蔡艷平