要想知道房貸是否會減少，我們需要了解商業銀行貸款利率的兩個關鍵因素:壹是基準利率；第二是浮動比例。基準利率由央行制定，商業銀行可以根據自身的經營情況在基準利率的基礎上決定自己的浮動比例，該利率將作為自己銀行的存款利率和貸款利率。
因此，在住房貸款已經貸款並開始還貸後，如果銀行貸款利率下降，是否會減少抵押貸款，取決於貸款利率的減少是基準利率還是浮動比例。
首先，如果基準利率下降，那麽妳的貸款利息也會相應下降。
我們在商業銀行簽訂的抵押貸款合同中規定的利率是:貸款年利率為基準利率上浮/下浮的百分比是多少？因此，如果基準利率發生變化，您的貸款利率也會發生變化。央行每次降息，借款人的月供都會相應減少；反之，就會有相應的增加。
例如，如果基準利率為4.9%，當您申請抵押貸款時利率上升了65，438+05%，那麽您的實際利率為4.9% *（65，438+0+65，438+05%）= 5.635%。第二年，當銀行基準利率下調到4.8%時，您的房貸也會相應調整，即基準為4.8%，浮動部分不會調整。妳的實際利率是4.8% *（1+15%）= 5.52%。
第二，如果浮動比例下降，它不會對您的貸款利息產生任何影響。
當我們申請抵押貸款時，利率以簽訂合同當天的基準利率為基礎，銀行將在此基礎上上浮或下浮。壹旦合同簽訂，浮動比例是固定的。只要央行基準利率不調整，無論銀行房貸利率如何調整，購房者的房貸利率都不會改變。貸款合同中的浮動比例也是由商業銀行自己確定的，因此不同地區、不同銀行和不同貸款人的浮動比例會略有不同。
比如妳的房貸利率是5.88%，那麽妳的房貸利率就比商業銀行的基準利率高20%（5.88%/4.9%-1 = 20%）。這20%的浮動利率將永遠保持不變，不會隨著商業銀行利率的調整而調整，也不會隨著央行基準利率的調整而調整。假設央行今年降息，五年期以上貸款基準利率降至4.8%。明年妳的貸款利率是4.8% *（1+20%）= 5.76%，也就是20%的浮動利率不會隨著央行基準利率的變化而變化。因此，房貸要特別註意浮動比例，而不是具體的貸款利率。
如果妳的浮動利率比別人高20%，那麽妳將比別人多支付20%的利息，無論什麽時候。例如，在2012 A中，抵押貸款利率為6.8%，因此現在他只需要支付4.9%的貸款利率，因為當年五年期以上貸款的基準利率為6.8%。而如果妳現在的貸款利率是5.88%，那就漲了20%，看起來比A當年的6.8%低，但實際上漲了20%。因為當基準利率回升到6.8%時，房貸的利率將為6.8%，妳貸款的利率將為6.8% *（1+20%）= 8.16%。
那麽，銀行利率調整後，房貸利率的調整次數有哪些？
1.銀行利率調整後，新調整的利率將在次年年初執行。比如央行的基準利率調整時間是10 10月10，那麽妳的房貸調整時間就是1月1日。
二:全年調整，即還款後每年調整並執行新的利率。例如，如果您的抵押貸款是在7月10日簽署的抵押貸款合同，而央行在9月調整了利率，那麽銀行將在7月的還款日調整您的最新利率。
三:雙方約定新的利率水平壹般將在銀行利率調整後的當月執行。比如央行基準利率調整時間是65438+10月10，那麽妳的房貸調整時間就是165438+10月10。
每個銀行的抵押貸款利率的調整是不同的，因此我們應該咨詢貸款銀行或查看合同進行確認。其中，公積金貸款利率的調整時間始終為每年的1月1日。但是，央行基準利率如何調整會對房貸利息產生影響，這只會改變未支付利息的結算方式，而不會影響已支付利息。
對於已經歸還的本金部分，如何計算剩余的本金和利息？
事實上，銀行計算利息非常簡單。無論是平均資本還是等額本息，都是按月計息，不存在復利和重復計算本金的情況。
假設貸款為65，438+0萬，利率為5%，每月以65，438+0萬（平均資本）的固定利率償還本金，則第壹個月的還款額為= 65，438+0萬* 5%/65，438+02 = 65，438+04166。
等額本息也是如此，它的計算只是復雜了壹些，但每月還款額仍然是:還款額=還款本金+剩余本金*5%/12。所以不存在重復計息，或者先付利息再還本金的情況。如果基準利率發生變化，那麽貸款利率也會隨之變化，公式中只有5%被新的貸款利率取代。
綜上所述，如果銀行降低房貸利率，貸款的利息會降低嗎？要看是基準利率下調還是浮動利率下調。如果基準利率降低，妳的利息就會降低，浮動利率也會降低，妳的利息將保持不變。