抵押貸款利率下調
100萬商業貸款25年，每個月能省下近1200元的利息。
日前，央行公布本月貸款市場牌價(LPR):0年期65438+3.7%，5年期以上4.6%，分別下調10個基點(1個基點等於0.01%)和5個基點。由於抵押貸款利率大多與5年期LPR掛鉤，銀行上周開始執行最新利率。
目前，北京市個人住房貸款定價基準為:首套商業性個人住房貸款利率不低於同期LPR 55個基點，第二套商業性個人住房貸款利率不低於同期LPR 105個基點。
此前，北京首套房貸利率下限為5.20%，二套房貸利率下限為5.70%；從65438+10月21，均跟隨LPR下調5個基點，分別為5.15%和5.65%。
不要小看這五個基點，對月供影響很大。
以25年654.38+0萬商業房貸為例，首套房貸月供5933.63元，二套房貸月供6230.78元，比首套房貸高出297.6438+05元。
如果貸款金額為400萬元，首套房貸月供為23724.52元，二套房貸月供為24923.12元，月供差1188.6元。25年後，首套房貸比二套房貸少付利息35.66萬元。
珍惜第壹次買房的機會
首套500萬房產首付比二套少654.38+0.25萬。
年輕人第壹次買房，手裏沒有太多積蓄。對於大多數人來說，壹次性收幾百萬的房貸首付，比滿足月供還要難。
目前北京首套房首付比例不低於35%。購買非普通自住住房的，首付比例不低於40%；二套房貸首付比例不低於60%，非普通自住住房首付比例不低於80%，分別比首套房貸高25%和40%。
以北京壹套500萬的普通住宅計算，申請首套房貸首付需要654.38+0.75萬元；如果是二套房貸，需要首付300萬，差額654.38+0.25萬元。首套房貸首付壓力小很多。
當然，二套房貸的貸款額度也比首套房貸少654.38+0.25萬元，月供也會相應減少。但對於處於上升期的年輕人來說，收入壹般會逐年增加，月供壓力只會越來越小；但首付要在簽約後不久壹次性付清。如果貸款補不上，房子也可能會“飛”。
如何識別首套房？北京實行“認房又認貸”政策，即居民家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款和公積金住房貸款記錄的，方可享受首套房貸待遇。如果名下無房，但有貸款記錄，只能按二套房計算。
如何選擇等額本息的平均資本？
比如第壹次買房，買500萬的房子，首付654.38+0.75萬，貸款325萬，期限25年，利率5.15%。等額本息和等額本金還款有什麽區別？
平均資本加利息
●首月還款金額19284.29元。
●從第二個月開始，每月還款19284.29元。
●本息合計5785285.64元。
●支付利息2535285.64元。
平均資本
●第壹個月還款金額為247，865，438+0.25元。
第二個月開始逐月減少46.49元。
●本息合計534，965，438+0，665，438+0.46元。
●支付利息2099161.46元。
密切註意
哪種還款方式更適合年輕人？
很多購房者在準備買房時，並不清楚等額本息和平均資本的區別。雖然兩者只有壹字之差，但其實差別很大。
實際上，購房人的月供包括本金和利息兩部分。本息匹配最重要的特點是每月還款額相同，但每月本息比例不同。本金比例逐月增加，利息比例逐月減少。在月供的“本息”分配比例中，前半段支付的利息比例大，本金比例小，還款期過半後逐漸轉變為本金比例大，利息比例小。
等額本息還款法的優點是每月償還的貸款金額相同，還款穩定，便於貸款人合理安排自己的收支計劃；這種還款方式最大的缺點就是多付利息，所以比較適合未來收入會逐漸增加的年輕人。
平均資本法最大的特點就是每個月本金不變，利息不同，月供逐月遞減。所以平均資本法的還款金額第壹個月最大，以後逐月遞減，越少越多。這種還款方式的優點是利息支出比較少，缺點是前期還款壓力比較大，適合目前收入比較高，但是未來收入可能會減少，準備提前還款或者有幾年後置換的打算的人。
比如，壹個年輕人第壹次買房，想買壹套500萬的房子，首付654.38+0.75萬，貸款325萬，期限25年，利率5.15%，每月還款19284.29元，25年總利息2535285.64元；如果采用平均資本的還款方式，第壹個月還款為247，865，438元+0.25元，比等額本息法高出近5500元，之後每月減少46.49元。25年的利息支出總額將為209965438元+0.46元，比等額本息法少43.6萬元。但大部分購房者會選擇提前還款，壹般還款期限不會超過10年，所以兩種方式的實際利息差不多。但是，每個月增加5000元，會大大影響現在的生活質量。所以等額本息還款法更適合年輕人。
本組文/記者程維