8月12日，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行五大國有銀行同時宣布，8月25日起批量轉換範圍內的個人住房貸款按相關規則統壹調整為LPR(貸款市場牌價)定價方式。同時，公告中明確，批量轉換完成後，如對轉換結果有異議，可在2020年2月31日前通過相關渠道轉回或與貸款經辦銀行協商。
為什麽五大行為昨天發布了同壹個公告？LPR新規意味著什麽？有房貸的人想變成LPR嗎？換到LPR會省錢嗎？LPR利率的走勢在較長時期內會受到政策和經濟變化的影響嗎？針對購房者的擔憂，鳳凰網財經聯系了國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡鎮，對新政進行解讀。
五大行新規意味著什麽？
五大行同時發布新規意味著什麽？蔡鎮告訴鳳凰財經，“這實際上是為了完成任務”。
“此前央行規定8月31前完成轉換。有的人可能沒有改，但是按照大部分的意願，比如80%的人可能已經選擇了轉換，所以會按照這個來改，因為如果不做這個操作，很有可能在8月31之前完成不了。我覺得這個公告的意思比較簡單，不需要過多解讀。”
五大行關於LPR定價調整的公告基於央行2019年末發布的公告:為進壹步深化LPR改革，商業銀行應於2020年3月起與現有貸款客戶正式切換浮動利率貸款定價基準，原則上應於8月31前完成現有貸款利率定價基準的切換。
綜合來看，這些公告的內容具有以下含義:
根據個人住房貸款定價基準的轉換規則，轉換後的定價基準有兩種選擇:LPR或固定利率。具體選擇可由借款人和銀行協商確定，但借款人只有壹個選擇，轉換後不能再次轉換。
8月24日之前，固定或LPR可自行決定。如不選擇，8月25日統壹批次由銀行改為LPR。但如果個人有異議，可以在2020年65438+2月31之前轉回固定利率。
妳到底想不想皈依LPR教？會省錢嗎？
對於購房者(有房貸的)來說，目前有兩種選擇，固定利率和浮動利率。
壹種選擇:固定利率。按照基準利率4.9%，個人房貸可能有30%、10%、10%、20%的優惠利率，那麽現在對應的利率分別是:30%、441%、10%和5.39%、20%。如果選擇固定利率，當前利率將保持不變，直到貸款還清。
方案二:LPR浮動利率。首先，需要明確的是，換算到參考LPR定價後，利率的表述會變成“LPR利差”，這裏LPR是定價基準。本次改革所指的LPR(定價基準)是2065438+2009和65438+2009公布的LPR(4.8%)。
例1。如果原個人房貸利率上浮1.1倍，即5.39%。5.39-4.8=0.59。那麽0.59就是他未來房貸的定點。未來的抵押貸款利率是:LPR+0.59。今年的LPR是4.8，今年的利率是4.8+0.59=5.39。
但到了重新定價日，2021的65438和10月+0的65438，個貸利率將按照2020年LPR牌價調整。比如2021，LPR調整為4.5%，那麽那個例子的利率就是4.5+0.59=5.09。
例2。如果原來的個人房貸利率是10%，那就是4.41%。4.41-4.8=(-0.39)，那麽-0.39就是未來固定的房貸減免點。
未來的抵押貸款利率是:LPR-0.39。今年LPR 4.8，利率4.8-0.39=4.41。
在1，2021的重新定價日，抵押貸款利率也將根據65438+2，2020的LPL報價進行調整。
那妳到底想不想換？蔡鎮認為，“這肯定會改變，因為利率的趨勢是向下的。”
不久前，在國家金融與發展實驗室(NIFD)的房地產金融二季報中，有如下分析:在中央穩杠桿、加強防範化解金融風險的背景下，個人住房貸款余額增速將繼續保持緩慢下降趨勢；隨著LPR定價機制的實施和LPR緩慢下行趨勢的延續，未來1~2年整個房貸市場利率將繼續下行。(國家金融與發展實驗室2020Q1房地產金融季度報告)
蔡鎮進壹步向鳳凰財經解釋，“短期來看，利率有下降趨勢，從最初幾個月開始就受到疫情的影響。利率就是這種情況。長期來看，現在全球利率為負。我們現在說的是珍惜現在的利率空間和貨幣政策空間。事實上，這種趨勢仍然存在。此外，我們可以看到，LPR的五年期(利率)可能不會下降得這麽快。現在有壹些利率互換的產品，實際上反映的是未來會降，所以(利率)降了，自然會轉。”
“對於定投來說，在(利率)上升的時候固定是好的，但是現在整體在下降。大部分專家，包括壹些普通人，都能算清楚，都是壹致的，沒有大的區別。”
那麽對於買家來說，皈依LPR後能省錢嗎？
蔡鎮說，這實際上是壹個機會成本的概念。“如果妳不改變，妳壹定比改變的那個人付出了更多的錢。不管妳是選擇明年65438+10月1還是8月31調整壹整周期，第壹次調整的時候，利率應該都是下跌的。如果下跌，肯定比原來的情況省錢，因為要求調整初始漲幅不變。之後其實大部分人都應該降點，因為這幾年大部分人的房貸利率都在打折，除了二套房，就是(浮動利率)上浮。”
房貸利率在更長的時期內會有變化嗎？
商業銀行規定個人住房貸款最長貸款期限為30年。按照目前大多數人的看法，短期內利率會降低，但在更長的時期內，風向會變嗎？政策會變嗎？
“這是壹個大問題，”蔡鎮告訴Fenghuang.com財經。所謂長期趨勢，其實是假設如果沒有世界大戰，沒有資本的毀滅，資本整體上還是過剩的。根據NBR的研究，其實世界上只有兩次負利率，壹次是壹戰前，壹次是二戰前，所以房子、債券、國債的到期收益率都是負的。為什麽？就是資本過剩，然後通過戰爭導致資本的毀滅，毀滅了然後又回來。"
“所以我們對這個事情不是那麽確定，因為我們真的很難判斷30年後的政策變化，但是這個經濟基本面因素會變嗎？其實我覺得所謂的長期不是說30年，而是5年到10年都有可能。如果大的國際經濟環境沒有發生嚴重的變化，我們仍然處於長期資本過剩的狀態。
除非新技術帶來新的投資，比如結構和行業吸引新的超高回報投資，可能會帶動整體(經濟的變化)。我們說利率肯定是最根本的自然利率，可能會有壹些提高，但目前來看，可能性較低。其實長期來看，下跌是大趨勢。中國更好，不像西方和日本已經這麽低了，貨幣政策的空間很低。所以(中國)有這個空間，其實對消費者非常有利。"