房貸額度主要由房貸首付、借款人還款能力、征信、二手房房齡等因素決定。
1，房屋貸款首付比例
銀行貸款額度首先受首付比例影響，壹般不能超過總房價減去首付金額的差額。
比如，總房價654.38+0萬，首付30%，那麽按照首付計算的最高貸款額= 654.38+000-654.38+000 x 30% = 70萬元。
首付比例會隨著樓市政策變化，銀行之間的要求也會有所不同。
2.房屋評估價格
上式中提到，貸款金額還受房屋總價的影響，房屋總價指的是評估價。評估價越高，貸款額度越高。通常房屋評估工作會由銀行指定的專業機構來做。
3.借款人的還款能力
對購房者的要求是月收入，可以體現壹個人的還款能力。計算公式是月收入=每月按揭付款X2。月收入以家庭為單位。在月收入不達標，影響貸款額度的情況下，已婚人士可以把夫妻收入加起來。單身可以嘗試接力貸款。接力貸是指，比如妳收入不達標，但妳的父親或母親還沒有退休，妳可以作為房屋的所有人，作為妳父親(母親)的同壹借款人申請房貸。銀行會根據他們的收入總和來計算。但並不是所有銀行都支持接力貸業務，具體要咨詢貸款銀行。
4.借款人的信用信息
說完了月收入，就要說說貸款人的個人征信了。銀行要求的寬松程度不同。如果因為信用不良導致貸款額度減少，可以嘗試其他要求寬松的貸款銀行。
5.二手房時代
年紀大的二手房貸款額度可能會降低，越年輕越容易拿到貸款。此前壹般要求20-25年，但部分城市的銀行提高了要求，將年齡縮短至20年以內。房齡導致的貸款額度很難降低。畢竟銀行也在努力降低風險。所以買二手房，壹定要註意銀行的規定，核實房屋的真實房齡，以免影響金額。
樓宇登記進度影響放款速度。
對於壹些因為“額度不足”而無法放款的情況，融360房貸君認為可以具體分析。比如已經簽訂了購房合同和貸款合同，材料已經上交，在有大量人員申請按揭貸款的情況下，銀行不僅要根據上述因素確定貸款額度，還要根據其今年、本季度、本月的計劃額度進行分配。當然，銀行也會盈利。
如果銀行已經發了貸款審批函，說明前期審核已經通過，正在等待貸款。如果被告知額度不足，應該是指額度暫時不足，而不是貸款失敗。唯壹能做的就是等貸款。
但是，有時候銀行不放款，不壹定是銀行的原因。壹些開發商因為資金周轉問題，遲遲不備案新樓盤，導致後續銀行無法跟進。由於和房產合作的關系，購房者只說名額不夠，或者其他不相幹的原因，購房者除了在焦慮和不安中等待，別無選擇。壹個信貸員曾經說過，這邊買家壓得很緊，那邊銀行只能等，作為中間人壓力也很大。
進入9月，購房者和銀行都處於博弈狀態，壹個擔心放貸，壹個擔心額度和業績。
(以上回答發布於2017-08-29。目前的購房政策請參考實際情況。)
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