案例:原計劃是省事，其實更麻煩。
陳先生和妻子婚後生了壹個兒子。為了改善住房條件，陳老師賣掉了單位分配的福利房，買了壹套位置較好的學區房。夫妻二人考慮到為了省去以後給孩子過戶的麻煩，不如直接把孩子的名字寫在這個新買的學區房裏，於是直接把房子登記在了兒子的名下。但因為孩子未成年，合同不能自己簽。夫妻二人仍以監護人身份提供監護證明並代簽姓名，房產證順利成為孩子的名字。兩年後，陳先生的單位改制，自己創業。為了周轉資金，陳先生想把買的學區房抵押給銀行。但他去房管局登記時，房管局工作人員告訴陳先生，不能辦理抵押登記，因為根據《未成年人保護法》和《民法通則》的相關規定，監護人不得損害未成年人的合法權益，不得為第三人擔保其財產。
遇到類似煩惱的市民王先生，2008年通過58同城購買了壹套商品房，並在房產證上寫下了自己和兒子的名字。轉眼五年過去了，兒子想貸款買商品房做婚房，但咨詢房管局和銀行後得知是二套房，不能享受首套房的優惠政策。此時，王先生想將兒子的名字從房產證上去掉，但按照現行的房產政策，有些房產當事人只能通過買賣或贈與的方式將自己的名字過戶到壹方名下，買賣和贈與雙方都要繳納相應的稅費。居然沒有成交，還花了那麽多稅費。
解析:法律保護未成年人的財產權。
根據《民法通則》第18條規定:“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產和其他合法權益，除為了被監護人的利益外，不得處分被監護人的財產。”《未成年人保護法》第五條規定:“國家保障未成年人的人身、財產和其他合法權益不受侵犯。”上述法律明確規定了監護人處分未成年人財產的限制性條件，即必須符合未成年人的利益。我們理解這裏的“不處分”應該是指廣義的處分行為，具體到房屋，應該包括轉讓、抵押等行為。
上述案件中，陳先生以登記在兒子名下的房產向銀行貸款進行擔保，明顯損害了未成年人的合法權益，故房管局工作人員對陳先生的抵押登記申請作出不予登記的決定。
據濟南市住房保障和房產管理局工作人員介紹，實際業務辦理中有很多類似上述案件的情況，也有出賣未成年人購房的情況，其目的不能損害未成年人的合法權益。處分未成年人財產時，未成年人除提供監護人證明外，還應提供被監護人利益的書面保證。
未成年人如何買房？
根據《房屋登記辦法》第14條規定:“未成年人的房屋由其監護人進行登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份證的材料；申請登記處分未成年人房屋的，還應當提供未成年人利益的書面保證。”
因此，在為未成年人購房時，需要註意的是，簽訂購房合同時，未成年人的父母應代為辦理，購房人應填寫子女姓名，代理人應註明是監護人，監護人應簽字按指紋。辦理房屋登記時，應出具監護人的身份證明，如父母的身份證明(能證明監護關系的戶口簿或出生證明)、公證文書、法院的法律文書等。
為了保護未成年人的合法權益，法律還設立了監護制度。《民法通則》第十六條規定:“未成年人的父母是未成年人的監護人。未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，由下列有監護能力的人之壹作為監護人: (壹)祖父母；(2)兄弟姐妹；(三)其他近親屬、朋友願意承擔監護責任，經未成年人父母所在單位或者未成年人住所地居民委員會、村民委員會同意的。對擔任監護人有爭議的，由未成年人父母所在單位或者近親屬中未成年人住所地的居民委員會、村民委員會指定。對指定提起訴訟的，由人民法院裁定。”
咨詢要點
1.現在很多家庭在買房時都把未成年人當做合同的當事人。房屋登記後，未成年人也成為房屋的所有人。如果房屋產權人為父母和三名未成年人所有，但後來想把未成年人的份額過戶到父母名下，房管局可以辦理嗎？
根據相關規定，將股份轉讓給父母顯然不符合未成年人的利益，違反了《民法通則》的規定。因此，房屋登記機構無法為他們辦理轉移登記。
2.父母和未成年人共同購房，商品房買賣合同中沒有份額。未成年人份額可以根據申請人要求約定低於平均份額嗎？
(以上回答發布於2017-02-13。目前的購房政策請參考實際情況。)
更多房產資訊、政策解讀、專家解讀，點擊查看。