為了抑制房價過快發展，各地政府出臺各項調控政策，比如限購限貸等，對樓市進行調控。二套房貸款利率區別於壹套房貸利率的標準也是為了控制、影響房價變化趨勢，從而對購買第二套住房的用戶執行不同於首次購買住房的貸款利率。
二套房貸款利率算法是什麽？
2011年1月起，國務院要求各金融機構對房屋貸款實行差別化信貸：對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。
因此，二套房的貸款利率和基準利率就有著密不可分的聯系。而最新的貨款基準利率是自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。
單位：年利率%
項目 2012-7-6調整後利率
壹、各項商業貸款
六個月以內（含） 5.60
六個月至壹年（含） 6.00
壹至三年（含） 6.15
三至五年（含） 6.40
五年以上 6.55
貼現 以再貼現利率為下限加點確定
二、個人住房公積金貸款 2012-7-6調整後利率
五年以下（含五年） 4.00
五年以上 4.50
根據二套房貸款政策，期限在五年以上的二套房商業貸款年利率為不低於7.205%
因此，二套房貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，算法就很簡單了。
（來源：銀率網）
案例解析：二套房置業者如何貸款最省錢
在目前嚴厲的房地產調控政策下三套房無法獲得貸款二套房首付比例貸款利率也都比較高那麽對於這些置業升級人群在購房時將要面對的高首付高利率的窘境選擇何種購房貸款方式才能達到最高性價比呢？
案例：陳先生是壹名北京人現為壹家外貿公司的管理層高層，收入比較穩定，年收入近百萬元左右。陳先生名下有壹套小居室房產，是結婚時貸款購買的，居住面積為65㎡，位於五道口附近，盡管地理位置優越，但因孩子畢業以後回來壹家三口住顯得有些狹小，因此再為兒子購置壹套房產成為他們家的首要大事。陳先生也已經決定與太太壹同購買離原住所不遠的壹處房產，居住面積為82㎡，房價270萬元，兩人手頭還有近190萬元的存款，剩下的80萬元的資金空缺就需要貸款了，陳先生了解到只有商業貸款才能滿足萬元的貸款額度，但面對五花八門的還款方式陳先生也不知該如何是好。
專家解析：根據陳先生的貸款需求只有選擇商業貸款才能滿足80萬元的貸款額度，另外因為陳先生第壹套房產是貸款購買的，故貸款時被認定為二套房首付60%，利率上浮10%，對於陳先生選擇商業貸款購房後還款方式的選擇專家分析如下：
等額本金
優勢：等額本金是每月償還相等的貸款本金同時歸還當月應支付的貸款利息隨著每月剩余還款本金的減少每月的還款利息是逐漸減少的所以每月總的還款額也是逐漸減少的還款利息相對等額本息可以節省很多；
劣勢：等額本金房貸還款方式對於借款人來說還款初期壓力相對較大；
等額本息
優勢：從還款月供構成來看等額本息每月還款本金逐月增加還款利息逐月減少但每月還款額固定由於每月還款額固定等額本息還款較為方便記憶適合初入職場的人士；
劣勢：等額本息房貸還款方式的劣勢是利息支出相對較多；
雙周供
優勢：雙周供還款方式打破了傳統的按月還貸周期將住房貸款還款周期從原來的每月還款壹次改變為每兩周還款壹次每次還款額為原月供的壹半通過還款頻率的加快減少了貸款本金的占用時間從而達到減少整個貸款期的貸款利息支出；
劣勢：雙周供的劣勢在於還款次數較為頻繁借款人可能容易遺忘；
專家支招對於陳先生選擇還款方式的盲區建議陳先生這類月收入較高的人群選擇等額本金的還款方式較為實惠雖然前期還款壓力較大但是總的支付利息較等額本金還是優惠很多的。
（以上回答發布於2013-02-28，當前相關購房政策請以實際為準）
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