第壹，二手房時代
房齡直接影響抵押的年限。買二手房的時候，壹定要註意二手房的房齡。壹般來說，購買樓齡較大的二手房貸款期限比較短，市區的老房子大多屬於這壹類。
因為房子比較老，實際價值評估會比較謹慎。如果房子的房齡超過20年，銀行很可能會直接拒絕貸款。如果房齡小於10年，比如壹套二手房，而且是唯壹壹套5年的二手房，很容易拿到更長的貸款期限，壹般達到20年以上。
二、土地使用期限
土地使用期和房齡不是壹回事。我們通常說的70年，40年是指土地使用期。土地使用期起始時間為開發商拿地時間，房齡從開發商交付之日起計算。通常情況下，房齡比土地使用年限短。有些銀行對土地使用期限也有規定，要求貸款期限不能大於土地使用期限。
三、公積金繳存的現狀
如果購房者選擇貸款利率低，如果高收入者選擇貸款期限長，實際上是占用貸款買房。但實際上，考慮到借款人的還款能力，銀行會要求貸款年限與借款人年齡之和不能超過某個期限，通常是60年或65年。
擴展數據:
二手房貸款是指買受人以在住房二級市場交易的房屋作為抵押，向銀行申請貸款支付購房款，再由買受人分期向銀行支付本息的貸款業務。
貸款是銀行或其他金融機構以壹定利率貸出貨幣資金並必須歸還的壹種信貸活動形式。廣義的貸款是指貸款、貼現、透支和其他借貸資金。
銀行把集中的貨幣和貨幣資金通過貸款投放出去，可以滿足社會擴大再生產、促進經濟發展的需要；同時，銀行也可以獲得貸款利息收入，增加自身積累。
範圍
它是指中國的銀行向個人發放的用於購買二手房的貸款。
適用對象
18-60周歲，具有完全民事行為能力的自然人；
有穩定的職業和收入，有還款能力，信用記錄良好；
自籌房款(首付)不低於購房款的20%。
貸款額度
貸款金額不高於房地產實際交易價格與銀行核定評估價格的壹定比例。具體比例由當地銀行分行根據國家住房信貸政策和貸款申請人的信用狀況確定。
期限
貸款期限不超過30年，與借款人年齡之和不超過65歲。
貸款利率
貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次商業貸款利率基礎上按比例浮動。具體浮動比例由當地銀行分行根據國家住房信貸政策和貸款申請人的信用狀況確定。
中國人民銀行決定，自2065年4月6日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構壹年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。
參考資料:
百度百科-二手房貸款