最近，幾個重點二線城市紛紛傳出要松綁信貸政策，優化或取消“認房又認貸”。
“認房又認貸”被認為是極具影響力的樓市收緊政策，如今確有集體松動的跡象。
近日，包括南京、蘇州、無錫在內的熱點城市樓市傳出優化或取消“認房又認貸”的消息，即結清貸款再購房者，首付比例最低可以降至30%。此外，非熱點城市福州、連雲港則松綁了“認房又認貸”。
雖然上述部分城市未發文，有的城市在輿論壓力下還“暫緩執行”政策，但是在業內人士看來，因為有貸款記錄，“賣壹套再買壹套”被判定為二套房，首付比例很高，並不合理；“認房又認貸”的優化是大勢所趨，將有更多城市加入進來。
近日，南京、蘇州、無錫樓市均傳出優化或取消“認房又認貸”的消息。?
熱點城市試探松綁“認房又認貸”
最近，幾個重點二線城市紛紛傳出要松綁信貸政策，優化或取消“認房又認貸”。
上周，壹則由江蘇省市場利率定價自律機制發布的《關於調整南京市差別化住房信貸政策的決議》的文件在業內流傳。其中指出，在南京市區（不含溧水區、高淳區）有購房記錄、但申請貸款時實際無住房的居民家庭，或有1套住房、但無購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的居民家庭，購房商業貸款首付比例不低於30%；市區（不含六合區、溧水區、高淳區）居民家庭有1套住房，且相應購房貸款未結清，再次申請商業個人住房貸款買普通住房，最低首付比例不低於60%。
而在之前，南京已有1套房且貸款已結清的居民家庭再申請房貸的，執行5成首付；已有1套房且房貸未結清的居民家庭再申請房貸的，執行8成首付。如果政策調整，部分購房者尤其是通過“壹賣壹買”的置換人群，其首付比例會大幅下降。
不過，南京官方並未發文，當地相關部門工作人員也回應稱“尚未看到文件”。市場消息稱，“有關放松限貸的政策暫緩執行”。
蘇州也是類似情況。坊間流傳出的政策調整是，購買二套房貸款結清（無房有貸款記錄、有1套房結清貸款或無貸款記錄）首付比由原來的5成降為3成，貸款未結清首付由原來的8成降為6成。蘇州當地壹位銀行工作人員表示，上周五（8月12日）其接到了通知，但是銀行還沒正式發文與落實，貸款結清再購房的首付可能是3成也可能是4成，具體的也在等發文。
在同壹時間段，無錫也調整了“認房又認貸”政策。無錫當地的房產中介告訴記者，如果結清貸款再購房的，首付比可以做到3成或4成，“4成肯定可以做”；不結清貸款的話，首付比是5成。
熱點城市、集中釋放等關鍵詞疊加，讓上述三個城市在“認房又認貸”政策方面的優化走在試探的邊緣。南京當地壹位房地產人士表示，目前放松限貸的政策已暫停執行，可能是不想引起過多的關註，但其認為，未來會有很多城市陸續執行這壹政策，也會有越來越多的城市跟進，“房住不炒之下，熱點城市在出臺政策方面還是謹慎的，主要是擔心信貸的放開，會讓壹些投資投機需求再次進入市場。但從目前的市場情況來看，投資尤其是投機性的購房需求已經大大減少。”
在“認房又認貸”的松綁方面，相比於熱點城市的試探，非熱點城市則直接放開。8月16日，福建省市場利率定價自律機制全體會議表決通過《福州市限購區域調整差別化住房信貸政策實施細則》，其中，在“本市五城區有壹套商品住房，但無尚未結清個人住房貸款”條件下，申請個人住房貸款首付比例由原規定的50%調整為40%；“非福州市五城區戶籍人口購買五城區首套商品住房，且無尚未結清個人住房貸款”條件下，申請個人住房貸款首付比例由原規定的40%下調為30%。
江蘇連雲港市於8月9日直接發文，對擁有壹套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這與上半年鄭州、蘭州優化“認房又認貸”的政策類似。
調整“認房又認貸”或將成為趨勢
何為“認房又認貸”？就是有過房貸記錄，不管名下有沒有房，再次購房就算二套。以北京為例，2017年3月17日出臺“史上最嚴”的限貸政策，即居民家庭名下已擁有壹套住房，以及在北京無住房但有房貸記錄的，再購買住房時均被認定為“二套房”，首付比例上調為60%以上，而此前的首付比例是35%或40%。此後，多個城市跟進，開始執行“認房又認貸”。
“認房又認貸”大幅度擡高了購房門檻，直接將大部分“壹買壹賣”進行置換的剛性購房人群拒之門外。
如今，以南京、蘇州、無錫等熱點城市為代表，嘗試松綁“認房又認貸”，福州、連雲港等城市更是官宣對其進行優化調整，意味著什麽？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“認房又認貸”的調整，甚至是退出，是近期熱點城市樓市紓困的壹個主要著力點，最大的好處就是降低了購房門檻。在“認房又認貸”政策之下，對於很多有貸款記錄沒有房或者有房沒有貸款記錄的人來說，再次買房就算二套，首付很高，這不太合理。此輪調整，有利於滿足改善型購房者的換房需求。
“當前部分城市仍執行較為嚴格的‘認房又認貸’政策，認定二套住房的首付比例、房貸利率均較高，限制了改善型住房需求的釋放。短期來看，各地因城施策優化‘認房又認貸’政策將是促進改善型住房需求釋放的重要舉措，但在‘房住不炒’總基調的指導下，熱點城市政策優化的力度或有所控制，更多的三四線城市優化政策或更加直接。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜如是說。
事實上，在今年8月1日，央行部署下半年重點工作，其中提到要穩妥化解重點領域風險，因城施策，實施好差別化住房信貸政策，保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式。
在業內人士看來，因城施策、差別化的住房信貸政策，為地方政策提供了調整的空間。
值得壹提的是，“房住不炒”總基調不變，央行和很多城市都繼續提出保持房地產調控政策的連續性和穩定性，不短期刺激房地產。“針對‘賣壹買壹’的換房客戶，執行首套房信貸政策，不涉及任何炒房。對於這類有真實改善需求的購房者，應該執行傾斜寬松政策。從趨勢來看，可能很快會看到全國性取消‘認房又認貸’，特別是針對‘賣壹買壹’的認房不認貸政策會更快落地，出現這壹政策信號，基本就代表熱點壹二線城市的樓市趨於企穩了。”中原地產首席分析師張大偉如是說。
可釋放換房需求，業內稱“成交不能預期過高”
下半年首月的樓市數據並未有明顯好轉，這也是各地樓市政策持續松綁的主要原因。據國家統計局數據顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積約7.82億平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積同比下降27.1%；商品房銷售額約7.58萬億元，同比下降28.8%，其中住宅銷售額同比下降31.4%。
對此，如果放開了“認房又認貸”，能夠給市場帶來多大的銷售成交量？
南京市房地產學會副會長孟祥遠表示，肯定有壹定的作用，會釋放出壹些改善型需求，讓換房或“改善”變得更容易；但現在整體的房地產市場還不是非常活躍，這個時候對樓市成交量不能預期過高。
李宇嘉也認為，如果首付比例降低了，按揭月供就增加了，在老百姓對市場預期並不是特別樂觀的情況下，買房積極性不高、信心不足，他們並不壹定願意“加杠桿”買房。