釋放需求，增加市場活力。
21世紀經濟報道記者 孔海麗 北京報道
穩樓市的政策邏輯線，不僅在降低購房門檻，還延伸到了交易環節。
近期，二手房“帶押過戶”模式在更多城市落地實施，意在簡化二手房交易流程、降低交易成本、增強二手房市場活力。
中原地產研究院提供給21世紀經濟報道記者的調研顯示，目前，南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、金華、珠海、福州、西安等城市紛紛嘗試“帶押過戶”模式。近日，海南也宣布探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點，至此，據記者不完全統計已有10個城市加入“帶押過戶”陣營。
“帶押過戶”，是指存在抵押的房產，不用提前還貸就可以完成交易、過戶，並發放新的貸款。也就是說，省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。
“創新性激發房地產交易活力”在多個城市的推進，亦是對監管層提出的“因城施策用足用好政策工具箱”和“允許地方‘壹城壹策’靈活運用信貸等政策”的實踐，更好地支持住房剛性和改善性住房需求的釋放。
接受21世紀經濟報道記者采訪的多位業內人士對此舉表示肯定，但同時也透露政策的推行有壹定難度，需要不動產登記中心與金融機構、資金提存機構等系統進壹步加強溝通。打通障礙之後，這是壹個好趨勢，或將有更多城市跟進執行。
多地探索“帶押過戶”
近日，海南發布關於印發《海南省統籌疫情防控和經濟恢復提振行動方案》和《海南省穩經濟助企紓困發展特別措施(2.0版)》（下稱《特別措施》）的通知。在《特別措施》中，專門提及了“穩定房地產開發投資”，其中二套房首付比例降至4成、二手房“帶押過戶”登記試點等樓市新政，引起了外界的廣泛關註。
今年以來，全國房地產政策環境不斷優化，但整體政策效果尚不明顯，購房者置業情緒和市場預期仍偏弱。以海南為例，中指研究院數據顯示，2022年1-7月，海南商品房銷售面積380.9萬平方米，同比下降17.0%，其中海口商品房銷售面積同比下降26.9%。
海南此次降低二套房首付比例和增加二手房交易便利性，被認為將有效降低二手房交易成本、提高交易效率，促進住房消費。
實際上，南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、金華、珠海、福州、西安等城市已紛紛宣布推出“帶押過戶”模式，有些城市已經辦理落地了首筆交易業務。
其中，濟南市政府介紹，目前“帶押過戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行；南京更是通過與建設銀行、南京銀行等50多家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作，交易價值超過5億元。
在“帶押過戶”模式下，購房者往往只需要跑壹趟銀行，就可以辦好贖樓、解押、過戶、貸款、抵押五件事。
據濟南市不動產登記中心主任杜建剛介紹，“帶押過戶”實施後，進壹個窗口，提交壹套材料，辦理壹次業務，買賣雙方無需跑腿，轉移和抵押“雙預告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預告登記自動轉為本登記，賣方在辦理轉移登記的當天或第二天就可以拿到房款，結清原銀行貸款。
值得註意的是，為了保障二手房交易的資金安全，濟南推出的“帶押過戶”流程引入了公證“提存賬戶”環節。即在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監管，確保資金安全，壹旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發生資金糾紛。
這就使得二手房交易變得高效、簡單的同時，還保證了資金的安全性。
對各方有何影響？
在以往的傳統模式中，賣方抵押解除、二手房過戶、買方抵押設立三個登記環節，在二手房交易過程中缺壹不可，且先後順序分明，買賣雙方要過戶就必須要先行解除原貸款銀行的抵押，這就要求大量的資金成本和繁雜的交易流程。
“以往二手房交易成本太高，周期太長，動輒就要6-12個月，其中贖樓和貸款就占了壹半，導致‘賣壹買壹’的換房需求受阻，影響了交易進程，沖擊到房地產良性循環。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
而“帶押過戶”將有效減輕“過橋資金”煩惱，降低了房屋“入市門檻”，增加買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，掃清了交易障礙，進壹步充實二手房市場活力。
中原地產首席分析師張大偉認為，從更高的層面上來看，“帶押過戶”政策有助於加快換房需求入市，會促進市民購買二手房及在該城市紮根落戶，並進壹步促進房地產市場良性循環。
據張大偉介紹，在執行過程中，多數“帶押過戶”需要在同壹個銀行系統內操作，比如原房主在建行做的房貸，新購房業主也必須在建行，才能實現帶抵押過戶，而當下房貸利率相對優惠的小銀行壹般都沒有執行這個政策，“所以節省的1%-2%的交易成本，很可能在房貸利率上又磨平了。”他說。
實際上，對於銀行來說，“帶押過戶”無疑是壹種重大革新。在傳統模式下的二手房交易中，沒有壹家銀行願意在無法保障資金安全的情況下承擔“帶押過戶”後賣方不及時還款的風險。
為改變這壹局面，濟南市的做法值得借鑒。濟南市不動產登記中心精簡申請資料、壓縮辦理時限，對於同壹房產上的抵押設立登記、轉移登記、抵押註銷登記等業務，根據申請實現合並辦理；與金融機構、資金提存機構及時開展網絡互聯，搭建業務平臺，及時反饋信息，確保轉移和抵押過程中能夠準確獲得信息，即使遇到無法過戶的情況，也能同步實現關聯業務的同步停止，同時退回，保障交易安全。
有了濟南不動產登記中心提供的平臺便利條件和安全保障，工行、建行、北京銀行等多家銀行率先落實《民法典》的規定，通過各種方式為帶押房產的過戶提供支持，已順利辦理幾十筆業務，其中涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類型。
濟南房地產從業人士告訴21世紀經濟報道記者，二手房交易量的提升也意味著銀行的貸款量將有所加大，對於業內是壹個良性循環。
而在這個過程中，中介可能是唯壹在業務上受到影響的主體。張大偉介紹說，過去解抵押過程中，過橋貸款壹般都是中介提供，收費較高。而在“帶押過戶”模式下，不用先贖樓，為交易雙方節省了贖樓過程中產生的贖樓資金利息、擔保費等費用。
“整體來看，‘帶押過戶’的優勢包括節省資金成本、提高交易效率、激發市場活力，促進住房消費等方面。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜進壹步指出：“未來預計將有更多城市跟進。”