在過去，由於大多數銀行都設立了“轉按揭”業務，如果買賣雙方在同壹家銀行貸款，貸款過戶就可以輕松完成。即使不在同壹家銀行貸款，擔保公司介入的保函也可以方便貸款的流轉，上下戶之間的交易也顯得順暢。“資金”的主要發揮空間在於壹些投機者，他們希望縮短房產交易時間和貸款發放等待期，所以寧願多付出壹點，實現資金的快速流動。如今，隨著壹年內“轉按揭”的停止，壹年後“轉按揭”的業務已經名存實亡，而這種“預付款”業務正是利用了這種情況，開始成為房產交易中的常用手段。
舉個很簡單的例子。如果壹套價值200萬的房子還有654.38+0萬的貸款，下壹套房子首付只有80萬，那麽上壹套房子的20萬貸款空缺就無法還清。最後壹家有20萬現金就夠了。如果沒有，可能無法完成交易，因為只有還清貸款，取消房產抵押後，下家才能辦理過戶登記，辦理小產證。於是這20萬就成了“墊資”的業務來源。
壹位“房產之窗”的貸款服務商向記者介紹了所謂“墊資”業務的流程，由貸款服務公司與中介合作完成。首先，與買賣雙方簽訂全職委托合同。主要內容是整個房地產交易過程都由中介辦理，包括交易、還款、貸款等。，並經過公證；同時，賣方向原貸款銀行申請提前還款；之後中介和賣家去銀行提前還款，中介墊付賣家所欠的錢提前還貸。還清銀行貸款後，可以註銷抵押物的抵押證明；受買家委托，中介用這個抵押繼續申請貸款，銀行發放的貸款直接進入中介賬戶。扣除中介支付的費用後，中介將剩余資金返還給賣家。至此，中介提供的“墊資”服務結束，買方也順利獲得了按揭貸款，成功買房。
他還透露，4月6日之後，變化不僅是“註銷抵押”和“房屋轉移登記及抵押設立”不再合並，而且房產部門還規定，註銷登記後，將有壹個上市交易靜默期，持續28天左右。28天後，上下戶可以進行交易，銀行憑房產交易中心出具的《上海市不動產登記證》發放住房貸款。這個過程還需要20個工作日，大概28天。兩個28天是整個“預付款”服務的全部時間。
“墊資”成本高達5%以上。
服務費高是“預付款”最突出的特點。記者了解到的情況是，在壹年期房貸被限制之前，這項業務的服務費是按照提前量的2%左右收取的，因為當時期限比較短，壹個月左右，貸款服務公司的利潤大概是月息的2%，也在購房者的承受能力之內。隨著壹年內“轉按揭”業務的停止，服務費壹直在上漲。4月6日之後，由於房產交易完成時間延長至兩個月，“預付款”的成本開始上升至4%，部分公司已經上升至5%以上。根據前面的例子，如果“墊付資金”為20萬元，那麽需要支付的成本就達到8000元，大大增加了賣方的成本。
由於“預付款”是幫助家庭還清貸款，這筆費用會成為有房壹族的額外負擔。當然，有些交易可以雙方約定由買方承擔。據中介介紹，由此產生的糾紛並不少見。
除了“預付款”的4%服務費，在這個過程中，交易雙方還要額外支付400元的費用和250的公證費，委托中介完成整個交易過程。銀行和法律界的專業人士都提醒，房產交易雙方在使用這種“預付款”工具時要極其謹慎。由於缺乏擔保公司和銀行的介入，這壹交易過程充滿了風險。
過去“轉按揭”主要是債務人的變更，即在個人住房貸款還款期間，由於借款人將已經抵押給銀行的抵押房產轉讓，貸款銀行向購買抵押房產的購房人(下家)發放貸款，同時由原借款人通過變賣價款償還貸款。這些流程都是銀行操作的，買賣雙方的風險都比較小。
如今，對於賣方來說，房款的回收增加了很多風險指數。由於銀行貸款必須先打入貸款服務公司的賬戶，而現在的貸款服務公司良莠不齊，不規範，不合法，如果遇到惡意欺詐的貸款服務公司，賣家只能自認倒黴。
對於購房者來說，風險更加突出。首付交了之後，如何監管資金成了問題的關鍵。以前有這樣壹個案例，賣家收到首付後突然說房子不賣了，引發復雜的金融糾紛。
“托管中介”試圖轉移風險。
對於貸款服務公司所謂的“先行代理”，並不是擔保業務。這個不被監管部門允許的業務還是有很大風險的。
據悉，在相關規定中，不允許法人單位向自然“墊資”，因此這類業務由貸款服務公司個人代理。以前幾乎沒有“預付款”的風險。由於靜默期的限制，“先行賠付”公司的資金會立即由後期貸款買家補充。但新政策大大延長了“墊資”的時間，從而擴大了“墊資”的成本和系統性風險。
值得註意的是，在“先行賠付”服務過程中，貸款服務公司通過各種措施轉移風險，確保不會遭受損失。壹是通過公證確保全套交易由中介機構操作；第二，簽訂公證協議時，賣方需要將買房、貸款所需的全部資料交給中介保管，包括房產證、還款記錄、身份證、戶口本、借款合同、買賣合同等。，直到流產證明出來；第三，銀行給下家發放的貸款，必須先墊付到中介賬戶，中介扣除預付款和服務費後支付房款。
即便如此，有些風險還是超出了他們的控制範圍。比如“預付款”幫助上壹個家庭還清貸款後，銀行就不會給下壹個家庭發放貸款。壹般“墊資”的公司打通與銀行的關系，讓銀行審批後再放款。但在如此嚴格的政策下，銀行是否會與“墊資”公司合作還是個問題。
“過去，我們知道有過這樣的例子。結果官司打到法院，法院查封了財產，要求原告支付定金，導致公司多付了錢，案子還拖了壹年。”中泰擔保公司總經理助理紀告訴記者，“但是擔保公司可以介入這個過程，比如可以為'被出資'的自然人擔保，但是因為風險很大，我們也在考慮這個業務。”
上海銀行業協會秘書長朱為這些“被資助”的公司敲響了警鐘。他說，雖然房產局的政策不能從根本上嚇退那些“集資”公司，但他們面臨著巨大的資金支出風險，以及長期凍結資金的風險，所以要好好算計。