因為按揭貸款通常是分期償還的，所以按揭貸款和自有資金的組合通常不是用按揭利率和自有資金收益率來計算房地產的收益率，而是用按揭貸款常數和自有資金資本化率來計算綜合資本化率。具體來說，綜合資本化率是抵押貸款常數和自有資本資本化率的加權平均值，即，
RO=M×RM+(1-M)×RE
其中:RO——綜合資本化率；
m-貸款價值比，即抵押貸款金額與房產價值的比值，壹般在60-90之間；
RM-抵押貸款常數；
自有資金再資本化率。
在上述公式中，抵押貸款常數壹般采用年抵押貸款常數，即年還款額(還本額)與抵押貸款額(抵押貸款本金)的比值。如果按揭貸款按月還款，年按揭貸款常數就是每月還款額乘以12再除以按揭貸款額；或者用月房貸常數(月還款額與房貸金額的比值)乘以12。在等額本息分期還款的情況下，抵押貸款常數的計算公式為
其中:RM-抵押貸款常數；
ym-抵押貸款收益率，即抵押貸款利率(I)；
抵押貸款的期限。
自有資金資本化率是凈收入(稅前凈現金流量)扣除抵押貸款本息後的金額與自有資金金額的比率，通常是稅前現金流量與下壹年度自有資金金額的比率，可用可比房地產稅前凈現金流量除以自有資金得出。
綜合資本化率必須同時滿足貸款人對抵押貸款常數的要求和投資人對自有資金稅前凈現金流的要求。以下幾點有助於理解抵押貸款和自有資金組合的公式:
(1)購買房地產可以視為壹種投資行為，以房地產價格為投資額，以房地產凈收益為投資收益。
(2)購買房地產的資金來源可分為抵押貸款和自有資金，因此有:
抵押金額+自有資金=房產價格
(3)房地產的收益相應地由這兩部分資金分享，即
房地產凈收入=抵押貸款收入+自有資金收入。
(4)所以有:
房地產價格×綜合資本化率=抵押貸款額×抵押貸款常數+自有資金額×自有資金資本化率。
(5)然後是:
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