妳知道個人住房貸款的利率比普通貸款低很多嗎？在買房時，每個人都會對自己的投資有壹個長遠而全面的規劃，通過申請個人住房貸款獲得最低的融資成本。但在具體操作中，還有很多細節問題需要考慮。那麽，如何貸款購房最劃算呢？
如果妳有足夠的財力，可以壹次性付清全部房款，但申請按揭貸款還是劃算的。因為，只要投資收益高於貸款利率，借款人就可以將自有資金用於其他投資項目。
有些投資者可能會因為不想承擔利息支出，陷入債務，而拿出全部積蓄，壹次性付清房價。但是在房子交付使用的時候，如果妳想申請貸款裝修新房，那麽妳可以申請個人信用貸款或者住房抵押貸款，但是要承擔定期貸款利率，10年的貸款利率是621%。同樣是把新購的住房抵押出去。由於借款人選擇的貸款類型不同，利率也不同。借款人在購房時申請個人住房貸款的，10年的貸款利率為558%。同樣的融資，利率比定期利率低0.63%。以貸款10萬元為例，10年利息將少3786元。可見，個人住房貸款的利率遠低於普通貸款。
買房是壹項復雜的商業活動，而銀行通過申請貸款，幫助借款人對房產項目進行了前期的調查和審核，完善的個人住房貸款操作，無形中為借款人買房關閉了政策和法律。因為對於銀行來說，為壹個項目提供抵押貸款支持，肯定會對房地產開發商和房地產項目進行深入調查，而銀行提供抵押的前提是有效的購房合同，銀行發放貸款的前提是有效的抵押。
貸款買房六指南如果妳已經有貸款買房的打算，專家建議妳掌握以下六指南:1。對家庭現有經濟實力進行綜合評估，從而確定房子的首付金額和比例。經濟實力的內容包括存款和可變現資產。後者包括證券、現有房屋的置換等。
2.對家庭未來的收支做出合理的預期。這包括收入預期和對未來大額支出的預期。前者要考慮的因素包括年齡、專業、學歷、工作單位性質、行業前景甚至宏觀發展趨勢。壹般來說，年輕、高學歷、職業前景好、單位效益好的家庭成員，收入預期較高。個體經營者和小規模私營業主應對經營風險有充分的預期，並仔細制定貸款和還款計劃。後面的因素包括結婚、生育、健康、學習、出國和購買其他大宗消費品。如果妳的家庭預期會有較大的支出，會削弱妳的還款能力。
3.學會計算自己的還款能力。還款能力是確定貸款額度的重要依據。還款能力的計算方法是家庭月平均收入減去月平均支出後的余額。計算時應考慮到收入和支出的可能變化。
4.學會計算自己的可貸額度。借款人的可貸金額可按以下公式計算:可貸金額等於借款人的月還款能力除以相應貸款期限每萬元的月還款額×10000元。
5.組合貸款的最優組合原則。公積金貸款盡量多，商業貸款盡量少。因為公積金貸款的利率遠比商業貸款優惠。
6.首付原則寬松。首付不能用完手頭的現金，要留壹筆可觀的錢用於房屋裝修和更新家具家電等室內用品。
最合適的時間是15到20年。最基本的常識是，貸款期限越長，每月還款越少，但還款總額必然會增加。654.38+萬元借款654.38+00年，每月還款約654.38+0090元，還款總額約654.38+03萬元；貸款借20年，每月需還690元，還款總額約654.38+0.66萬元。專家認為，貸款期限壹般為15至20年。對於普通人來說，退休後承擔更高的還款壓力是有風險的。此外，商業銀行在住房貸款業務的營銷中將采取壹些惠民措施。比如“非指定房產抵押貸款業務”，如果購房人在沒有總監任何擔保的情況下，自行落實抵押銀行，壹般來說可以享受總監提供的壹次性支付房價的優惠措施。
延長還款期限的目的主要是為了減少每月還款額，但期限是否越長越好？讓我們看壹個例子。以貸款10000元為例。如果分兩年還清，每月還款438元，利息負擔504元。如果分四年還清，壹個月只需要還229元，每月減少還款209元，減輕負擔50%左右。但利息負擔也從504元增加到1004元，也增加了50%左右。而如果對比29年和30年，29年的貸款月還款額是5473元，30年的貸款月還款額是5393元，同樣是延期壹年，月負擔只減少了不到1元，約1%。可見，長期並不能大幅度降低每月還款額，反而白白增加了利息負擔。30年利息負擔94148元，29年利息負擔904604元。利息負擔增加了近400元，約4%。所以合理的還款期限應該是15到20年。
首付越少越合適。每個人的財富積累不同，對未來經濟收入的預期也不同，所以每個人都會選擇自己認為合理的首付額度。按照央行的規定，購房貸款不超過房價的80%，也就是說購房者必須準備20%以上的首付。
專家建議，購房者最好申請七八成按揭貸款，因為某種程度上，貸款越多越好，首付越少越好。當然，這壹切都要控制在購房者的債務能力之內。首付低意味著合同期內每期的付款會高，尤其是利息負擔會更高，但購房者會有多余的資金用於提高生活質量和其他投資。因為其他投資的收益很多項目都高於貸款利率，所以還是選擇首付低壹點的比較好。
此外，壹些銀行推出了新的貸款方式，如轉按揭、轉按揭、再轉按揭等，對購房者來說是非常方便的選擇。其中抵押簡稱變更，追加抵押簡稱延伸，抵押簡稱變更。貸款買房後想賣掉這套房子，可以再貸款。這樣，妳付的首付越少，妳再貸款後轉移的利息負擔就越多。如果我們買壹套房子，每平米3000元，面積100平米，按揭年限15年(180期)，按揭利率70%和80%，會產生不同的結果。如果妳買了這樣的房子，五年後想賣掉，可以“轉貸”。如果房貸八成，首付比七成房貸少3萬，利息多12816元。而且，妳換了房貸之後，所有的利息負擔都安全地“轉移”給了其他買家。最重要的是首付少了3萬，多了12，816的利息。投資開放式基金年收益為30000×5%×15 = 22500元，這還沒算基金年收益。
另壹方面，因為現在的住房貸款利率在降低，在這樣優惠的貸款利率條件下，妳可以盡可能多的申請貸款，只要不盲目追求越大越好的房子，利息支出不要太大。如果最後真的買不起，還是可以“加個扣”，沒什麽好擔心的。
另外，如果妳有很多錢，收入可觀，除了買房，還有自己擅長的其他投資，不妨選擇首付盡可能低的。反正其他收入會大大減輕利息負擔。無論如何，在妳的債務能力範圍內，選擇最高的房貸利率和最小的首付是最好的賺錢方式。
提前還貸值不值得。很多貸款人往往會有“多貸多貸，長貸長”的保守想法，因為他們不知道未來能賺多少錢。這幾年來，隨著收入的增加，還貸能力大大提高，但畢竟貸款要付利息，有人稱之為“為銀行工作壹輩子”。如果借款人的收益明顯高於預期，並且有能力提前還貸，那麽提前還貸是否值得？這要看實際情況。如果妳手裏的剩余資金收益率高於房貸利率，就不要考慮提前還貸。另壹方面，如果有多余的錢但沒有其他用途，提前還貸還是合適的。同時也可以要求保險公司退還前期的保費。
還款方式因人而異。壹般來說，個人住房貸款有五種還款方式:①到期壹次性還本付息。此方法僅適用於期限在壹年以內的貸款。(2)平均資本償還法。這種方式第壹個月還款金額最高，之後逐月遞減。③等額本息還款法。就是把貸款本息按照貸款期限分成幾等份，每個月還款額相同。④等比遞增還款法。還款周期分為幾個時間段，每個時間段的月還款額相同，但下壹個時間段的還款額比上壹個時間段增加固定比例。⑤等額遞增還款法。與第四種方法基本相同，只是固定比例改為固定金額。壹般來說，第二、三種方法適合收入穩定的成熟家庭，第四、五種方法適合收入上升的成長型家庭。總之，主要根據自己的財務收支關系和時間的推移來選擇還款方式。