1
向前邁出壹步有困難
2月17日，央行公告稱將開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作和100億元7天期逆回購操作。
其中，2000億元1年期中期貸款操作方便，中標利率為3.15%，較上期下調10個基點。
這也意味著LPR（貸款市場報價利率）在2月20日至少有65，438+00個基點的降息空間。
對於此次定向“降息”，央行表示，是為了有效緩解疫情嚴重地區企業的融資成本，讓大家都能挺過這幾個月。
但我們也知道，如果5年期利率下調10個基點成為現實，對樓市的影響不言而喻。在中長期貸款中，房地產貸款尤其是個人住房貸款占比非常大。這次表面上下調了MLF利率，實際上相當於間接降低了房貸利率，對樓市是利好。
我還記得上次MLF“降息”對樓市有利是在2019 165438+10月20日。當日開展MLF操作4000億元，5年期LPR下調5個基點至4.80%，為新LPR出臺以來首次下調。
它導致全國房貸利率在上漲半年後略有下降，甚至低於“錨定變化”前4.9%的房貸基準利率。當時市場輿情不斷，引起了相當大的市場關註。
正如我之前所說，房貸利率是影響樓市的最重要因素之壹。
房貸利率的下調減輕了購房者的負擔，購房的積極情緒將成倍增加，導致房價迅速反彈。這發生在2008年金融風暴之後，2003年非典之後，以及2015年上海樓市啟動之初。
那麽MLF和LPR之間是什麽關系呢？房貸利率下行趨勢會持續嗎？給買家的信息是什麽？這是子木今天為大家解決的問題。
2
多邊基金和LPR
多邊基金和LPR是什麽關系？
這個問題之前很多文章都提到過，我今天再重復壹遍，因為這是購房者判斷房貸利率走勢的認知基礎，非常重要。
MLF俗稱麻辣粉，是央媽通過商業銀行之手向市場註入資金的貨幣政策工具。
具體操作是，央媽通過招投標的方式向商業銀行和政策性銀行放貸，銀行需要將政府債券、央行票據、政策性金融債和高等級信用債質押給央行。商業銀行拿到錢後，要貸給楊媽想幫扶的地區和企業。
因此，MLF也被稱為“利率之錨”。
LPR是什麽意思？
學名為貸款最優惠利率，定價機制采用公開市場操作利率加點的方式，與這個“錨”掛鉤。
我們都知道LPR的生產過程是18報價銀行在MLF上加點得到初始價格，然後通過去除最高值和最低值來確定價格，這就是LPR。
兩者之間的關系是:
LPR利率=央行公布的MLF利率+18銀行月平均報價。
因為住房貸款是長期貸款，它屬於“5年以上”的LPR利率。
那麽我們可以得出結論，隨著MLF的下調，房貸利率將有下行動力，這是同壹個方向。本次MLF中標利率為3.15%，較上次下調10個基點，因此房貸利率存在下調10個基點的空間。
2
當前利率趨勢
事實上，與MLF對房貸利率的影響相比，18銀行的月報價“平均加點”更具彈性，這是我們更需要關註的數據。目前也處於下降趨勢。
近期數據顯示，2020年6月5438+10月全國首套房貸和二套房貸平均利率連續兩個月下降，分別為5.51%和5.82%，環比下降1BP和2BP。（1BP=0.01%）
其中，北上廣深壹線城市首套房利率下調幅度也很猛。尤其是上海，首套房貸利率環比下調5BP，目前低至4.82%，創兩年半歷史新低，成為全國最低城市。
目前全國房貸利率最高的城市是廣西南寧，達到6.27%。如果把上海和南寧放在壹起比較，買壹套500萬元的房子，20年等額本息還款，兩者之間的利息差高達69萬元。
房貸利率整體下行的趨勢還表現在二線城市。2020年1月的數據中，以30個主要城市為研究對象，房貸利率減少到20個，增加到10。下降趨勢占主導地位。
當然，在逆向思維中，房貸利率下調力度最大的地方是樓市價值較低、存在泡沫的地方。盡早降息刺激樓市顯然是對市場的不自信。
其中，哈爾濱下調力度最大，達到23bp；無錫上調幅度最大，為5 BP。所以，有時候買房就是買機會。
2019高峰時期哈爾濱房價上漲，部分銀行貸款上浮20%，達到5.88%。2020年6月利率算法變更，直接下調20 BP以上至5.21%。按照1萬元的房貸和30年的還款時間計算，我們節省了近1.5萬元，這相當於哈爾濱普通工人1 ~ 2年的收入。
2019年無錫、南寧、蘇州和鄭州的貸款利率目前相對較高，因為房價逆市上漲，嚴重違反了樓市調控的總基調，被視為典型。此外，惠州、武漢、南昌、合肥等城市也位列其中。
但是接下來，我們可以看到所有城市基本上都沒有提高房貸利率的動力，基本上是下降的趨勢。
三
未來利率趨勢
2月3日，央行發布公告，以利率招標方式開展了9000億元7天期逆回購和3000億元14天期逆回購操作，中標利率均較上次下調10 BP。
2月17日，央行宣布將開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作和100億元7天期逆回購操作，以及2000億元1年期中期借貸便利操作。中標利率為3.15%，較上次下調10個基點。
未來，關於通過MLF定向降息的政策消息會越來越多，為了刺激實體經濟復蘇，MLF利率將繼續下降。
這也是應對疫情突發事件的無奈策略。如果按照2019年中國GDP 100萬億計算，保守估計疫情期間中國每天損失近3000-5000億人民幣。這還沒有計算疫情對後續市場的影響。
當然，目前社會通脹系數仍然很高，央媽不能大幅度放開貨幣政策，否則會引發價格自我攻擊，只能通過MLF，而不違反“細水長流”的立場。
但是我們總說滴水穿石，滴水成河。在滋養地球的同時，水也會溢出進入其他渠道。樓市就是這種情況。房貸利率將隨水勢繼續下行，買房動能將繼續積聚。
房地產作為目前大多數城市的主要財政來源，已經因疫情而關閉，每個人都只能愛它而不敢恨它。即使房價很高，也沒有動力提高抵押貸款利率來抑制需求。相反，要努力拯救市場。
幾天前，上海、廈門、無錫、xi、南昌等城市發布了拯救開發商的政策，隨後更多城市將繼續放開政策，以刺激住房需求和拯救市場。例如，前幾天湖南衡陽出臺了17新政策以加快銀行放貸速度，並推進了住房補貼契稅等政策。
定向降息壹波接壹波，抵押貸款利率持續下降，開發商打折出售房屋，地方政府放開政策刺激房地產市場...這種情況與2003年非典之後的情況非常相似。
四
壹些建議
對於今年剛需買房的讀者，我再給妳幾個建議:
1的讀者，壹二線城市要關註疫情趨勢。樓市復蘇的第壹階段是今年上車的最佳時機。三四線把時間放在2020年底，因為買房的動力有限。
2，雖然未來會有大量開發商打折出售，但我們絕不能跟風，兩眼壹抹黑就會便宜上車。我得先給售樓處打電話說清楚，第壹批打折出售的房子平時肯定很難賣出去，真正有價值的“地段房”不到萬不得已是不會輕易放過的。
3.機會仍在二手房市場，尤其是三四線城市。經過這次疫情，二手房市場將撞上壹個巨大的坑。在巨坑中，低於市場價急於套現的優質二手房不在少數。我必須耐心地找到它們，然後我會給出壹個教程。
4.房貸利率下調是趨勢。每壹次下調都增強了樓市的信心。連續幾次向下調整後，底部值出現。如果妳所在的城市在疫情後出臺了降低首套房或二套房首付的政策，那麽請果斷入手。如果妳經歷過這幾輪樓市，妳就會知道每壹波房價反彈都是建立在“有人喊妳買房”的基礎上的。