因為從拍賣銷售到取得商品房產權證需要很長時間，在商品房產權證辦下來抵押給銀行之前，開發商、銀行、購房者往往會簽訂擔保合同，開發商向銀行進行階段性擔保，商品房產權證直接交給銀行。
從開發商辦完商品房產權證到開發商把商品房產權證交給銀行，開發商實際上控制了妳的商品房產權證。商品房產權證辦妥後，開發商會直接將商品房產權證交給銀行進行抵押，部分銀行可以用商品房產權證進行抵押登記。從此，商品房產權證實際上與開發商無關。
從開發商辦完商品房產權證到開發商把商品房產權證交給銀行，開發商實際上控制了妳的商品房產權證。商品房產權證辦妥後，開發商會直接將商品房產權證交給銀行進行抵押，部分銀行可以用商品房產權證進行抵押登記。從此，商品房產權證實際上與開發商無關。
取回商品房產權證或者註銷抵押登記是壹個壹般的過程，實際操作中會出現很多情況。按揭還款完成後，收回商品房產權證有三種情況:
(壹)從銀行取回房產證
如果商品房的產權證原件已經在銀行抵押，購房者已經還貸，或者提前還貸，就要提前聯系銀行。銀行會告訴買家什麽時候辦理相關手續。不同的銀行有不同的具體要求，但壹般銀行會要求購房者帶上身份證、抵押物憑據、借款合同、保險單復印件和發票。
購房者在約定時間到銀行結算後會收到還款憑證，銀行也會將商品房產權證原件、買賣合同原件、保險單原件返還給購房者。這樣購房者就可以拿回自己的商品房產權證了。
(二)向開發商取回自己的房產證。
這種情況比較復雜，在商品房產權證抵押之前，購房者已經還清了貸款。因為購房者的商品房產權證還沒有抵押，開發商還處於分期抵押的階段，銀行、開發商、購房者之間仍然是三角關系。如果此時貸款還款完畢，購房者可以在收到銀行的還款證明後，憑該證明向開發商索要商品房產權證。如果開發商已經辦理了商品房產權證，購房者可以直接拿到商品房產權證。但如果開發商還沒有辦理商品房產權證，購房者只能要求開發商盡快辦理商品房產權證。
(三)辦理註銷抵押登記
有的銀行不要求購房者將商品房產權證原件放在銀行，只需要進行抵押登記，購房者持自己的帶有抵押登記標誌的商品房產權證即可。
如果是這樣的話，還清貸款後，購房者除了去銀行辦理手續，還需要註銷抵押登記。
銀行辦完結算手續後，會親自或委托律師聯系行政主管部門辦理註銷(註銷)抵押登記，壹般是在當地建委(建設局)或國土房管局。各地建委(建設局)或國土房管局的要求不壹樣。可以提前咨詢銀行或者這些部門。通常除了身份證、抵押物憑據、借款合同、保單復印件、發票，購房者還需要帶上銀行出具的還款憑證。
法律依據:
不動產登記暫行條例
第十四條因買賣、抵押申請房地產登記的，雙方當事人應當同時申請。
有下列情形之壹的，當事人可以單方申請:
(壹)未登記的房地產首次申請登記的；
(二)繼承或者接受遺贈取得不動產權利的；
(三)以生效的法律文件或者人民政府的決定設立、變更、轉讓或者消滅房地產權利的；
(四)權利人的名稱、所有權或者自然條件發生變化，申請變更登記的；
(五)房地產滅失或者權利人放棄房地產權利，申請註銷登記的；
(六)申請更正登記或者異議登記；
(七)法律、行政法規規定的可以由當事人單方申請的其他情形。