65438+2月31日，央行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋範圍、管理要求和調整機制。
光大銀行金融市場部分析師周華茂對第壹財經記者表示，房地產貸款集中度管理制度的設置主要是為了給銀行投資房地產設定壹個“安全邊界”，避免信貸資源流入房地產，從而增加金融體系的脆弱性，引導金融機構優化資產負債，讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略性新興產業，促進房地產行業健康發展。
具體而言，根據銀行的資產規模、機構類型等因素，房地產貸款集中度管理制度分為五大檔，而每壹檔都有兩個上限:房地產貸款占比和個人住房貸款占比。其中，國有六大行和國家開發銀行為第壹檔，兩個上限分別為40%和32.5%，是五個檔位中最高的。
五檔兩上限，最高上限40%
所謂房地產貸款集中度管理制度主要是指在中國境內設立的中資法人銀行業金融機構。房地產貸款和個人住房貸款的比例應符合中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會的管理要求，即不得高於中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會規定的相應上限。
央行、銀保監會在答記者問時表示，研究制定房地產貸款集中管理制度的主要目的是提高金融體系的韌性和穩定性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，推進金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內部約束，優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、“三農”等薄弱環節融資，促進金融和房地產同實體經濟均衡發展。
事實上，為做好房地產金融管理工作，央行等金融部門積極探索創新宏觀審慎工具，從供需兩端建立首付比例動態調整機制，還試點新增住房融資“三道紅線”，助力房地產市場平穩健康發展。
不過，盡管我國房地產金融管理成效顯著，資金過度流向房地產的情況明顯改善，但銀行業房地產貸款的風險敞口仍然較大。中國社會科學院財經戰略研究院研究員倪鵬飛在署名文章中表示，銀行資產質量容易受到房地產價格波動的影響，這是壹個需要密切關註的潛在風險點。同時，銀行對房地產信貸的偏好仍然強烈，需要通過制度設計對其進行約束。因此，建立房地產貸款集中度管理制度，對銀行房地產貸款余額提出上限要求具有重要的現實意義。
在倪鵬飛看來，房地產貸款集中度管理制度也是我國宏觀審慎政策的重要實踐。目前針對房地產金融的宏觀審慎工具主要有兩類:壹類是供給側工具，約束金融機構的信貸供給，如房地產信貸集中度、房地產資產風險權重調整、行業資本要求等。二是需求側工具，即抑制購房者的信貸需求，如債務收入比（DSTI）和貸款收入比（LTI）。
房地產貸款集中度管理制度的設定從供給端約束涉房融資，監管根據金融機構資產規模、機構類型等因素設定了房地產貸款集中度的管理要求。具體來說，分為五大檔，每壹檔都有兩個上限:房地產貸款占比和個人住房貸款占比。
其中，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行和中國郵政儲蓄銀行為第壹檔，房地產貸款和個人住房貸款的上限分別為40%和32.5%，為五檔中最高；其次是招商銀行、農業發展銀行、上海浦東發展銀行、中信銀行、興業銀行、上海銀行等17家中型銀行，第二檔，兩者上限分別為27.5%和20%。
第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城市農合機構，兩檔上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣級農村合作機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%；最後壹檔是村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。
天風證券銀行業首席分析師廖誌明對記者表示，從比例上限來看，房地產信貸集中度政策將有利於大行，目前大行的房地產貸款占比尚未達到上限。整體來看，所有銀行的房地產貸款上限壓力不大，且政策過渡期較長，對2021年房地產信貸融資影響中性。預計2021年全口徑房地產貸款增量將達6萬億以上。
差異化管理，過渡期2至4年。
值得壹提的是，在設定房地產貸款集中度管理要求時，監管部門並未采取“壹刀切”的方式，而是差異化管理。根據《通知》，為體現地區差異，在確定地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求時存在適度靈活性。同時，管理制度還設置了過渡期，以確保政策順利實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。
具體要求為:2020年6月末5438+2月，銀行業金融機構房地產貸款和個人住房貸款占比超出管理要求2個百分點以內的，業務調整過渡期為本通知實施之日起2年；超過2個百分點及以上的，業務調整過渡期為本通知實施之日起4年。房地產貸款和個人住房貸款比例的業務調整過渡期另行設定。
周告訴記者，這種差異化管理充分考慮了金融機構的資產、機構類型、現有房地產貸款等因素，以及中國的國情、市場經營狀況和機構承受力，從而進壹步確保房地產和金融系統的穩定運行。
另壹方面，對於建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場的影響，央行、銀保監會在答記者問時表示，總體來看，建立房地產貸款集中度管理制度有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
據了解，自2019以來，人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會對房地產貸款集中度管理制度進行了廣泛研究，與金融機構進行了充分溝通，在設置相關指標時充分考慮了銀行業金融機構的實際情況，采取了分類分級、差別化過渡期、區域調整機制等多種機制安排。
“目前大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款和個人住房貸款占比基本穩定。”央行、銀保監會有關負責人表示。
對於超出管理要求的銀行業金融機構，監管將要求其合理選擇業務調整方式，分年度合理分配業務調整規模，確保調整節奏相對平穩，調整工作穩步有序開展。個別下行壓力較大的銀行將通過延長過渡期的方式進行差異化處理，確保政策平穩實施。
此外，對於近期市場備受關註的住房租賃相關貸款是否納入監管，《通知》表示，為支持住房租賃市場蓬勃發展，住房租賃相關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。目前，央行正在會同有關部門制定住房租賃金融業務的相關意見，並建立相應的統計制度。
同時，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（截至2021年末）歸還的房地產貸款不納入統計。