6月別墅市場成交套數TOP10
北京的豪宅有多火？據中原地產市場研究部統計，8萬+過去半年網簽571套，創下年內新紀錄。不僅如此，豪宅的火爆也吸引了離開北京市場多年的綠城重返北京，開發豪宅產品。
看似豪宅還會繼續“豪華”，但實際上，這種多方博弈能否在下半年持續，才是市場最關心的問題。壹些開發商交易員對豪宅市場表達了壹些擔憂:“鼎好市場肯定會在2016年下半年遭遇沖擊。流動性下降、資金減少、貸款減少將直接影響資本要求最高的鼎好市場。”
中原地產首席分析師張大偉也認為，8萬+在半年內簽約了6543.8億+的合同，因此可以認為北京的頂級豪宅產能每年在300億+左右。按照每年300億的速度，北京高端產品完全消化需要7年左右的時間。此外，北京鼎好還有70個項目約5000套待售，去化大約需要15年。奢侈品市場並不像看起來那麽美好。壹旦市場降溫，鼎好市場將存在巨大風險。
下半年，豪宅銷售的難度將大幅增加。
傳統上，它進入了下半年，也進入了豪宅的銷售旺季。據亞豪君悅俱樂部統計，2065438+2006年6月，北京成交價格7萬+的公寓和豪宅產品共網簽306套，成交面積5.59萬平方米，環比上月分別增長42%和28%，也創造了7萬+豪宅產品的歷史新高。
豪宅的火熱交易在壹定程度上掩蓋了豪宅即將面臨的激烈競爭。據中原地產統計數據顯示，截至6月21日，北京出讓商辦用地樓面價超過3萬元/㎡的地塊共有59宗，土地出讓金總額為1.91.938億。截至今年6月，銷售額僅為224.8億，這意味著推豪宅的高峰還遠未到來。
同時，除了龐大的存量，豪宅開發帶來的資金壓力也不容小覷。業內人士指出，目前北京商品房銷售均價在3.5萬元/平方米左右，此前拍賣的高價地未來售價至少在6萬元/平方米左右。這些地塊很難進入市場。如果未來三年銷售不達標，項目本身很可能存在潛在的資金鏈風險。
融創中國董事長孫宏斌曾公開表示，北京的許多項目都是“豪宅”，因為地價很高。北京和上海的壹些開發商遲遲不入市，因為壹旦進入市場，他們可能會賠錢。他認為，壹線城市的項目利潤空間相對較小，尤其是地王對項目開發的要求非常高。
壹位在售項目營銷負責人對北京青年報記者表示，豪宅化的加劇讓購房者有了更多選擇，進壹步減緩了豪宅項目的去化周期，公司也有相應準備，打“持久戰”很有必要；另壹位業內人士也表示，隨著高價地項目陸續入市，未來單價超過654.38+億元的項目將越來越多，市場競爭將更加激烈。
有人認為新地王的不斷出現會為早期的地王解決問題，但事實上，即使新地價高於周邊房價，在售項目也不壹定能收獲明顯效果。
思源地產的李新偉表示，今年他壹直在聯系去年拿下南五環大興地王的壹家公司的營銷總監。前不久北六環外南邵地塊高價拍賣後，我壹度覺得“大興賣10萬不成問題”，欣喜不已。但他馬上需要面對的是:如果按照這個邏輯，今年下半年北京將有近60宗地塊可以賣到10萬元！同期，井噴項目之間的橫向競爭將異常激烈。
據亞豪君悅統計數據顯示，2016月，北京公寓及豪宅市場成交價格為88293萬/平方米，環比下跌12%。這也是繼上月公寓豪宅市場平均成交價突破6.5438億+後的快速下跌。隨著客戶爭奪的日益激烈，壹些市場人士認為，北京豪宅銷售已進入艱難時期。
越早拿到地，越悠閑。
2016下半年，新豪宅和舊豪宅的命運可能完全不同。
住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，壹些在2015年之前拿地的開發商土地價格相對較低，即使這些項目沒有進入市場，土地價格也大多翻了壹番。相反，許多在2015下半年拿地的開發商遭受了高地價的困擾。當他們在2016年下半年進入市場時，價格很難具有足夠的競爭力，壹旦市場處於低位，他們就失去了靈活的定價空間。
北京房地產協會秘書長陳至也認為，與舊項目的新產品相比，清除地王往往要困難得多。壹方面是老項目拿地成本低，另壹方面是項目成熟度和品牌成熟度大於新地王的影響力。今年在豪宅市場表現搶眼的萬柳地王最典型的還是泛海，屬於早期拿地項目，不僅因為位置好，還因為利潤率有保障。
中國中央別墅開發研究院創始人兼院長劉東認為，事實上，高地價正在不斷挑戰開發商的底線，而拍賣保障房的土地轉讓方式、相應上升的財務成本和高稅率也降低了開發商的合理利潤率。2014年，北京財政收入總計4027.2億元，其中1917億來自賣地收入。也就是說，土地收入占北京市財政收入的近壹半。2015年達到2032億元。“高地價和高房價似乎形成了壹個無限循環，因為只有從當前項目的銷售中獲得利潤才能確保未來有資金拍賣土地，而土地越來越貴，房價上漲是不可避免的。”
北京現在有壹些項目在早期以較低價格拿地。面對不斷上漲的豪宅市場，他們更興奮也更冷靜。比如最近公布樣板間的天潤玖璽，當年的前身是亞奧區域的天潤府西大道。在2016對其進行產品升級後，其價格也大幅提升。項目負責人天潤通泰地產營銷總監張大東信心滿滿地說:“項目拿地早，所以價格彈性很大。”
不少早期拿地項目與天潤九璽類似。在目前的市場上，價格更加靈活。例如，2012年的地王夏佳胡同將最終入市。該地塊於2012年被茂源地產以樓面價45000元/平方米摘得，成為當年北京單價地王。但現在四年過去了，三環邊上的住宅用地價格與4.5萬元/平方米相比幾乎翻了壹番。
拿地晚、地價高的項目不僅面臨巨大的成本壓力，還要考慮入市時機。
抱團建豪宅應對高地價高風險
“抱團造豪宅”是部分房企為應對高地價、高風險而選擇的壹種方式。特別是壹些新興豪宅區，由於之前不是傳統豪宅區，市場知名度和買家認可度都不高，但地價並不低，導致風險增加。因此，更需要大型開發商抱團合作開發。
2015年，由第壹保利聯合體以64.83億元競得的孫河地塊引入龍湖與平安聯合開發，四方股權比例為25%。從過去的競爭對手到現在的合作夥伴，豪宅市場呈現出壹場博弈與平衡的大戲。
不久前，該片剛剛以林靜原著的名義上市。林靜原作所在的孫河板塊位於北京的中央別墅區，是北京高端住宅區的代表之壹。除了中糧瑞府，這裏的豪宅還包括泰禾京院、首開郎悅和龍湖雙龍的原創作品。從這個角度來看，林靜的原創作品在豪宅競爭激烈的孫河承受壹定壓力是不可避免的，但這種壓力將由四家大型開發企業分擔，從而將風險降至最低。
（以上回答發布於2016-07-21。目前的購房政策請以實際情況為準。)
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