近年來，我國房地產市場作為國家支柱產業之壹，對國民經濟的持續快速增長發揮了重要作用。但由於我國房地產市場發展相對不成熟，房地產投資過熱、房價收入比過高、房價漲幅過大等問題逐漸顯現。在很多城市，房價的增長速度與城市經濟發展水平和城市居民收入水平不壹致。壹方面，城市經濟發展水平是房地產價格的“催化劑”；然而，另壹方面，房地產價格的快速增長會增加城市的生產和生活成本，阻礙城市經濟的發展，降低城市的競爭力。
壹、房價上漲原因的分析
(壹)供需失衡。住宅供求力量的相互作用對住宅價格的變化起主導作用，但住宅價格的供求與壹般商品相比有其特殊性。比如每年新增的房地產數量只占房地產市場總量的壹小部分，供應變化相對其他很多商品來說比較緩慢(從買地到銷售需要2-3年)。因此，在短期內，房地產的價格更多地取決於需求數量，而不是供應數量。隨著全國樓市回暖的大趨勢，被稱為火爐之城的武漢，在房價的上漲上也呈現出非常火爆的勢頭。江城的“地產之夏”，從供需角度看，主要有兩個原因:壹是房地產商刻意營造“熱銷”氛圍。他們找到各種“房托”，瘋狂購房，擾亂了正常購房者的理性思維，造成了需求競爭激烈的假象，從而助長了房價的量價齊升。二是購房者的通脹預期強烈，消費者的心理規律導致廣大住房需求者的追逐勢頭強勁。
除2010年2月外，自2009年3月以來，武漢樓市銷量突破萬套的時間為11個月。4月，40個樓盤通過“兩會”，確定政策方向後，加大供應。在供應量增加的情況下，投資客依然熱情高漲，而剛性需求的購房者則在最後掙紮。盡管表面繁榮，但今年3月，支撐樓市的銷售大多集中在5000元/平方米左右和8000元/平方米以上的樓盤。王貽芳研究中心數據顯示，3月份，全市商品房銷售量中，5000-6000元/平方米左右的樓盤占比28.18%，8000元/平方米以上的樓盤占比24.06%。從數據構成中不難發現，置業剛性需求在尋求保障房，而投資需求在中心城區搏殺。長城打造錦繡龍城、百步亭世博園，位於三環以內，價格相對平緩，受到剛性需求置業者的追捧；另壹方面，福星惠譽國際城、柯榮天成等高價樓盤也迎來了投資者的搶購。但也要理性地看到，由於房價的膨脹，其崩盤的危險也隨著自住需求的急劇萎縮而不斷擴大。需求方加入了另壹個新的買家群體——炒房團。與以往不同的是，以炒房出名的溫州投資客，這次把主力轉向了二三線城市。這群購房者從上個月底開始進入武漢房產。目前國家只是對外地人買房有限制，比如壹個人只能買壹套，對於國內炒房者來說可以采取的對策並不多。炒房團的加入，給普通自住購房者和房屋投資者帶來了不小的壓力，使得本已激烈的需求競爭更加緊張。炒房團造成的巨大需求，不僅對房價居高不下起到了相當大的作用，也使得房地產商的資金流動性更大，這也在壹定程度上加快了商品房的投資速度和供應。壹般來說，房地產需求越大，房地產價格越高，而房地產供給越大，房地產價格越低。從2009年開始，市場壹直很紅火，需求壹直在增加，但供應量卻大大減少。因此，新的供給和需求之間的差距壹直在擴大。2009年武漢商品房累計供應面積與成交面積之比為1:2.11，新增需求遠遠超過新增供應，供需矛盾更加激烈。
(二)城鎮居民人均可支配收入的影響。城鎮居民收入水平是衡量居民購買力的重要指標，也是支撐房地產價格的重要指標。
城鎮居民的年可支配收入壹直在快速增長，並且壹直高於商品和房屋的銷售價格。城鎮居民的收入和支出支撐著房地產價格的上漲。從這個角度看，我市房地產價格是由居民收入增長支撐的，居民收入水平不斷提高，對房地產的有效需求也相應增加，房地產價格也在上漲。
(3)通貨膨脹因素。根據近年來世界上壹些國家和城市的情況，投資房地產是抵禦通貨膨脹的好辦法。越是在物價上漲時期，房產越能體現其保值性，也就是說，在物價上漲時期持有房產是最理想的。正因為如此，實際通脹率和預期通脹率壹般會對房價產生正面影響。通貨膨脹率越高，投資房地產的人就越多，房價漲得就越快。
房地產的蓬勃發展促進了中國房地產及相關產業的快速發展。近年來，房地產等行業連續幾年以20%以上的增速運行，住房需求大幅增加，導致相關原材料價格穩步上漲，特別是與建築業密切相關的鋼材價格，增加了房地產的開發成本，進而導致房價上漲。
(4)政策因素。適度寬松的貨幣政策和信貸的擴張為開發商提供了強大的資金支持，降低了開發商的資金緊張程度；此外，存貸款利率下調，購房首付壓力減小，使得投資投機和自住需求同時膨脹。當供給彈性很小甚至降低時，需求的擴張必然導致房價的上漲。與此同時，由於對國內外銀行向市場註入大量流動性的擔憂，投資者對未來通脹的預期越來越強，國內經濟形勢開始好轉。在金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，中國富裕階層資產保值增值的首選是購買大量固定資產來尋求保值。再者，中央政府采取措施增加稅收，其初衷是控制房地產投資的過快增長，但實際上是將增加的稅費轉嫁給了消費者，使得房價不降反升；再加上十幾年前的分稅制改革，使得地方事權和財權不對等，財政缺口較大。政府通過高價賣地給房地產來彌補財政缺口，反過來又在壹定程度上推動了房價的上漲。
(5)投機因素。在房價剛剛上漲，大量投機資金還沒有進入房地產的時候，開發商就開始通過假房貸進行自我買賣和套現。開發商利用假房貸提前收回成本，實現盈利，將所有風險和負擔拋給銀行，進退自如，完全掌握主動權。因為房價估值越高，假房貸從銀行拿的錢就越多，開發商就越傾向於擡高價格。這是房價和房屋成交量同步上漲的根本原因。從2008年6月165438+到2009年6月，國家投入了8萬多億，帶來了非常強烈的通脹預期。為了避免通貨膨脹帶來的經濟損失，在通貨膨脹時期，任何壹個有壹定經濟實力的理性人都會購買能夠使其資產保值增值的商品，以達到保值甚至增值的目的。但由於國內投資渠道有限，投機者覺得在貨幣貶值的情況下，房價必然有獲利空間，導致投機者大量湧入房地產。據武漢房地產業內人士介紹，2009年，壹批溫州“炒房團”來到武漢。武昌繁華地段的幾個樓盤，壹手就是半棟樓，而且都是現金支付。當時他們以4000元/平方米的均價買下。幾個月後，房價開始上漲。在長房價的情況下，壹些自住購房者也慌了。擔心房價無止境的上漲，等的時間越長，住房成本越高。這種自住型購房者的盲從心理，使得他們也進入了房地產。這樣的三波力量導致了前期房價的非理性上漲。據武漢房地產市場信息網統計，截至2010年3月底，全市商品房成交均價為6321元/平方米，漢口、武昌、漢陽商品房成交均價分別為9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。2009年3月的“小陽春”，最高價的漢口中心區成交均價僅為6982元/平方米，價格漲幅驚人。
第二，房價上漲帶來的危害
壹是房價上漲過快，居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。2009年，武漢市城鎮居民人均可支配收入18385.02元，比上年增長10.0%，其中食品支出5109.70元，增長4.7%；房地產投資增速從壹季度的0.5%上升到上半年的23.1%，再到10月份的1-11%。由於預計房價將繼續大幅上漲，許多家庭為了節省首付和支付月供，會減少其他方面的消費，住房需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。在金融形勢嚴峻的今天，這無疑削弱了我市拉動內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的絆腳石之壹。
第二，房價快速上漲導致社會財富向富人轉移，拉大了貧富差距。居民財富可分為三部分:當期收入、不動產和動產。房地產包括房屋、土地等。動產包括銀行存款、家用電器、汽車、衣服、家具等。，而且房地產在居民財富中占比很大。中國人擁有超過80%的個人住房。大多數人在房改過程中繳納有限的費用後，將公房變成了個人房，相當比例的貧困人口沒有自己的房子，或者住在相對簡陋的房子裏。越富裕的家庭房價越高，高收入家庭的總資產會迅速增加，這將加大低收入家庭之間的差距。
第三，高房價帶動的房地產業容易形成經濟泡沫，從而降低社會生產和資源配置效率，威脅金融市場秩序。在發展中國家，資本屬於稀缺資源，加上經濟泡沫的存在，房地產占用了相當數量的資金。例如，2008年，武漢市房地產投資占社會固定資產投資的26%，從而無效果或無效率地使用稀缺資源，嚴重扭曲資源配置，整體降低社會生產效率。
第四，房價過快增長會影響城鄉協調發展。加快城市化步伐是我市經濟結構調整的重要內容之壹。房價的快速增長增加了農村剩余勞動力向城鎮轉移的成本，從而抑制了城市化發展的進程，不利於解決“三農”問題。
五是房價過快上漲，增加了我市整體運行成本，降低了綜合競爭力。由於高房價增加了自住和商品房的成本，在壹定程度上阻礙了優秀人才在大城市的聚集，減少了外商投資量，降低了出口產品的競爭力，不利於城市經濟的長遠發展。
第三，緩解房價上漲的政策建議
壹是抑制不合理的住房需求，增加住房供給，實現其模式的多樣化。武漢市政府可以通過提高住房貸款利率和購房首付比例來抑制投資性購房，同時制定政策引導消費者合理的住房需求，調整住房供求結構，增加保障性住房供應。同時，政府也應該鼓勵住房建設的多樣化。無論是開發商、住房合作社還是個人，只要其住房開發建設符合政府的城市發展規劃和相關法律法規，都應該得到允許和鼓勵。
第二，逐步完善住房金融體系，促進消費總量增長。為了購買合適的住房，居民更註重儲蓄而不是消費，這是消費率持續下降的主要原因。在消費不足的環境下，充分發揮房價的財富效應，促進城鎮居民消費，保證經濟穩定增長。要想順利實現房價帶來的財富效應，必須要有發達的二手房市場。只有這樣，消費者才能更容易地進行住房交易，順利實現住房價值，進而刺激家庭消費支出。
第三，控制住房抵押貸款風險，防止投機對宏觀經濟的負面影響。同時，房地產開發商可以通過拓寬融資渠道，多元化融資方式，為企業的發展壯大找到強有力的資金支持。