美國抵押貸款市場的“次優”和“優”是以借款人的信用狀況來劃分的。根據信用的高低，貸款人對借款人區別對待，這樣就形成了兩級市場。信用低的人申請不到優惠貸款，只能在二級市場尋求貸款。二級市場服務對象是貸款購房者，但二級市場的貸款利率通常比優惠按揭貸款利率高2% ~ 3%。
次級抵押貸款具有良好的市場前景。因為它向受到歧視或不符合抵押貸款市場標準的借款人提供抵押貸款服務，所以在少數民族高度集中、經濟不發達的地區很受歡迎。
次級貸款對貸款機構來說是壹項高回報的業務，但由於次級貸款的信用要求低於優惠貸款，借款人的信用記錄較差，次級貸款機構面臨的風險自然更大。
次級抵押貸款詞匯
-與信貸危機相關的關鍵術語。
可調利率抵押貸款
可調利率抵押貸款
按揭貸款的利率可以定期重置，通常是在最初的“優惠”低利率到期後每隔12個月重置壹次。新的利率是在根據市場條件上下變化的指數利率上增加壹個固定的百分比，或“收益率”。典型的指數利率是壹年期美國國債支付的利率。傳統的“高質量”可調整利率抵押貸款的收益率通常為2.75%左右。次級貸款的收益率壹般超過5%。
估價官
房地產估價師
房地產估價師會在房子出售前對其進行檢查，以確定其價值，通常會將其與周圍地區最新出售的房屋進行比較。貸款人需要壹本評估書來保證房產的價值足以作為貸款的抵押品。許多評論家認為，正是草率或不誠實的鑒定書造成了當前的房價泡沫，將市場推高，然後下跌。批評者指出了幾個利益沖突:雖然房子的買方雇傭了評估師並支付了費用，但通常是為房子的賣方服務的中介向買方推薦評估師。只有交易順利，中介才能從中獲利，房屋所有人是否有能力償還貸款或以足夠的金額出售房產以還清貸款，與中介的收入無關。批評者還指出，貸款人不必關心借款人未來的還款能力，因此他們也忽視了膨脹的房屋評估。貸方通常收取初始費用，然後將這些抵押貸款出售給投資者。
拍賣利率證券
拍賣定價證券
債券，如公司或地方政府債券，采用浮動利率，其利率通過拍賣重新設定。利率重置的頻率可能是壹天壹次，但間隔很少超過35天。這些證券通常被認為是安全和受歡迎的投資，比貨幣市場基金等其他“現金”等價物的回報率更高。但由於次貸危機引發的信用危機，這個市場也在萎縮。即使只有少數證券發行人真的債務違約，投資者現在也很難或幾乎不可能賣出這些債券。因此，拍賣定價證券市場的問題也被視為信貸市場恐慌程度的衡量標準。
自動承保
自動信貸發放
用計算機程序評估借款人是否能償還貸款。80、90年代開發的系統主要關註以下指標:申請人的信用記錄、房產和貸款信息，以及同壹申請人過去如何處理同壹情況的數據。該系統加快了貸款審查過程，避免了人為偏見。然而，由於次級抵押貸款和其他新抵押貸款的數據稀缺，當利率上升和房價下跌時，很難準確預測貸款償還情況。
抵押債務憑證
債務抵押債券
以貸款、債券或其他債務組合為標的的債券。通常，CDO以打包或“份額”的形式出現，風險越高，收益越大。
商業銀行
商業銀行
雖然這種區分越來越模糊，但商業銀行的主要業務是吸收存款和貸款。這與投資銀行不同，投資銀行在證券市場主要從事承銷和發行新股和債券等業務。大蕭條時期頒布的《格拉斯-斯蒂格爾法案》(Glass-Steagall Act)旨在禁止商業銀行從事投資銀行業務，反之亦然。這壹法律的廢除使得兩者的業務區分越來越模糊。
信貸緊縮
信用危機
銀行和其他金融機構停止貸款或提高利率到壹個非常高的水平，導致個人、企業和機構在這個利率下減少借款。這是壹場信用危機。在次貸危機中，因擔心借款人違約而引發的大範圍恐慌引發了信貸危機。這首先是抵押貸款支持證券價值的不確定性，因此擁有大量此類證券的市場參與者的財務狀況也受到懷疑。
貼現率和貼現窗口
貼現率和貼現窗口
貼現窗口是美聯儲采用的壹種機制，即向符合條件的銀行發放短期貸款，以維持其現金流動性。貼現率是指此類短期貸款的利率。歷史上，貼現窗口僅限於提供隔夜貸款來應對臨時情況。次貸危機引發的信貸危機導致銀行貸款困難，聯邦當局放寬了貼現窗口的限制。2007年9月，條款改為最長30天的銀行貸款，貼現率從5.75%降至5.25%。2008年4月30日，利率進壹步下調，僅為2.25%。2008年3月6日16，貼息貸款期限延長至90天。
股權
財產凈價值
房屋價值和抵押貸款剩余債務之間的差額。在抵押貸款期間，房屋所有人的月供將逐漸減少剩余的本金或債務。在此期間，房子的價值逐漸增加。這兩個因素導致凈值的增加，使得房屋所有者確信出售房產所獲得的資金足以還清貸款。然而，在過去的1~2年中，美國的平均房價下跌了13%，在前幾年已經獲得可觀利潤的壹些市場中，價格跌幅更大。因為最近貸款買房的借款人沒有償還足夠的貸款來大幅減少債務，所以他們目前處於“負資產”——即他們的房子的價值低於所借的貸款。
聯邦基金利率
聯邦基金利率
這是美聯儲公開市場委員會設定的利率，即美聯儲存托銀行向另壹家存托銀行出借短期貸款的利率。通過提高利率，美聯儲抑制了借貸，減緩了經濟增長，降低了通貨膨脹的風險。通過降低利率來鼓勵借貸和增加貨幣供應量，我們可以刺激經濟發展。
喪失抵押品贖回權
喪失抵押品贖回權
是指壹旦借款人違約或停止支付月供，貸款人將取得房產所有權的過程。房子作為抵押物，減少貸款人的損失。這就是為什麽房貸的利率比信用卡低，因為後者沒有抵押物。通常，因為各種法律費用，訴訟期間幾個月的月供損失，以及難以出售維護不當的財產，貸款人只能通過訴諸止贖來償還壹半的貸款。
格拉斯-斯蒂格爾法案
格拉斯-斯蒂格爾法案。
針對1929的股災，美國國會在1933通過法案，聯邦法律禁止商業銀行從事投資銀行業務，反之亦然。這條法律在1999被廢止，以鼓勵創新，允許商業銀行和投資銀行開展對方的業務。許多專家認為，這部法律的廢除給政府部門留下了許多監管空白。
投資銀行
投資銀行
主要參與承銷新股、債券和其他有價證券發行，為公司收購和合並提供建議，以及開展與金融市場相關的其他業務的金融機構。在1999年格拉斯-斯蒂格爾法案被廢除之前，投資銀行被禁止從事商業銀行的業務，比如吸收存款和貸款。近年來，兩家銀行的差異逐漸模糊。
資產流動性
流動性
說明買賣貴重物品的難處。流動性投資，比如買知名公司的股票，可以在短時間內買賣，非流動性投資則不能。房子通常被視為非流動性投資，因為通常需要幾個月才能賣出。當市場形勢惡化時，流動性投資可能變成非流動性投資。例如，發行公司債券的公司遇到財務困難，投資者擔心該公司可能無法償還承諾的本息，因此其債券流動性會降低。
貸款價值比率
貸款價值比率
指按揭貸款規模與物業價值的比率。上世紀80年代，貸款人通常要求首付為總房價的10%-20%，而按揭金額為成本的80%-90%。90年代和2000年以後，貸款人的房貸達到了購房款的95%-100%，有時甚至更多，業主用盈余支付房產交易的手續費或修繕房屋。不付大額首付的房主，並不以自己的房產冒險，很有可能在出現財務問題的時候就停付房貸。
單線保險
單壹保險
這是壹種保險政策，以確保債券或其他類型債務的發行者能夠支付承諾的本金和利息。通過購買這種保險，發行人可以提高債務安全評級，降低必須支付的利率，從而吸引投資者。單線保險最初用於地方政府債券。保險公司逐漸擴大他們可以承保的債務類型。當次級抵押貸款的發行人不能按時償還債務時，保險公司必須支付賠款，許多公司損失慘重。
道德風險
道德風險
原本是保險行業術語，指提供安全網會刺激危險行為增加的情況。壹些人認為，旨在幫助在次貸危機中受損的房主和貸款人的措施將導致更高風險的貸款行為。相反，讓這些人承受承擔損失的影響，會遏制高風險行為。
抵押支持證券
抵押擔保證券
抵押貸款支持證券是投資銀行和其他證券公司捆綁大量住房貸款作為抵押品的壹種證券形式，類似於債券。持有抵押貸款支持證券的投資者將根據他們購買的本金和利息的份額定期收到所有者支付的資金。通常情況下，大量的抵押貸款被打包或分成幾個“部分”，每個部分的風險和收益是不同的。持有最安全部分的業主利率最低，但有權獲得業主的支付作為第壹優先權。持有風險最大的部門的持有者收取最高的利率，但如果房主不能支付月供，他們是第壹批受害者。
資產負債表外實體
資產負債表外實體
母公司為融資或開展特殊業務而設立的壹類子公司。由於子公司是獨立的法人實體，其資產和負債不會在母公司的資產負債表或會計報告中顯示。資產負債表外的實體確實有合法的用途，但它們可以用來向母公司的股東隱瞞負債。在次貸危機中，金融公司利用這些實體從事高風險業務，例如以次級貸款為抵押出售抵押貸款支持證券。當實體受損時，並不要求母公司按照法律規定提供援助，但壹些母公司為了保護與因投資此類實體而受損的客戶的關系，被迫伸出援手。所以母公司也遭受了股東沒有預見到的損失。
提前預付罰金
提前還款罰金
許多次級抵押貸款包含以下條款:在還款期的前幾年還清所有貸款的房主必須支付額外的費用。這給那些希望以更優惠的條件再融資來償還次級貸款的借款人造成了新的障礙，因為次級貸款因為利率的提高而不得不支付更高的月供。
評級機構
評級機構
信用評級機構對公司債券和其他證券進行評分或評級。他們的主要工作是評估風險，從而決定債券發行人能否向投資者償還承諾的本息。需要考慮的因素包括發行人的財務健康狀況、金融市場的總體情況以及與發行人有業務往來的其他公司的財務狀況等。債券或其他被評為最佳質量的證券，如AAA級，通常比風險更高、質量更低的債券支付更低的利息。因此，當發行的證券獲得高評級時，發行人就節省了成本。在次貸危機中，許多抵押貸款支持證券的風險遠遠高於其各自的評級，這導致許多評級機構受到批評。壹些專家認為，評級機構已經盡了最大努力來評估缺乏歷史數據的新證券。另壹方面，批評者指出，評級機構有財務激勵來滿足為其評級付費的發行人，他們通常與這些公司有其他有利可圖的業務往來。
重置
利率重置
重置是改變可調整利率抵押貸款(如ARM，即拍賣定價證券)利率的過程。大部分ARM壹開始只收取“優惠”利率，前1-3年不變。此後，隨著市場利率的漲跌，利率通常每12個月變動壹次。
風險酬金
風險酬金
風險溢價意味著投資者要求更高的回報來抵消更大的風險。金融動蕩的公司發行的“垃圾”債券通常比特別安全的債務利息支付更高的利息，因為投資者擔心公司無法支付承諾的金額。
證券化
證券化
房屋所有者每月支付的款項等收入流可以捆綁成債券，出售給投資者。這就是證券化。證券化允許原始貸款人將其長期價值(如30年期抵押貸款)轉化為即期收入，並為其他貸款提供現金。因此，證券化也使更多的抵押貸款可用，並將抵押貸款的風險分散給全世界的投資者。投資者對高收益投資的渴望可能促使抵押貸款機構提供超出合理水平的次級貸款，從而導致次貸危機。
結構化投資工具
結構化投資
結構性投資工具是指賣出低利率的短期證券，買入高利率的長期證券並從中獲取收益的基金。2007年，許多結構性投資工具陷入困境，因為短期利率上升，抵押貸款支持證券變得難以交易。盡管設立結構性投資工具的金融公司通常沒有法律責任支持這些獨立實體，但許多公司仍然認為，為了保護它們與投資者的關系，它們必須這樣做。
次貸
次級貸款
次級貸款是壹種抵押貸款，提供給信用評級低或其他風險特征可能增加其違約或無力支付月供的借款人。為了抵消風險，次級貸款的利率高於通常的“優質”貸款利率。大多數次級貸款在前1-3年期間收取較低的優惠利率。此後，通過在基礎利率(即債券的市場利率)上增加壹定的百分比來重新設定利率。自2005年以來，利率重置使許多次級貸款借款人的月供增加了50%以上，導致拖欠付款和取消抵押品贖回權的現象越來越多。
系統性風險
系統風險
指危及整個金融體系的風險，就像傳染病或多米諾骨牌效應壹樣。例如，壹家機構的破產會危及其他可以對其資產主張權利的機構。這種對其他機構的損害會以同樣的方式傷害更多的機構，從而產生多米諾骨牌效應。由於擔心系統性風險，美聯儲采取了幾項措施來防止貝爾斯登的崩潰。
定期拍賣工具
短期拍賣工具
它由美聯儲於2007年6月5438+2日建立，旨在提高金融市場的流動性。短期拍賣工具向銀行提供最長28天的貸款。美聯儲通過短期拍賣工具逐步增加可用資金量，現已增至6543.8+0500億美元。
定期證券借貸便利
Tslf
它是美聯儲在2008年3月設立的，為主要交易商(主要銀行和投資銀行)提供最長28天的貸款。貸款金額可高達2000億美元。除了現金，tslf還提供美國國債，由風險更高的證券擔保。這包括抵押支持證券，學生貸款擔保證券，信用卡貸款，家電貸款和汽車貸款。
部分
部分
更大事物的壹部分。抵押貸款被打包成債券出售給投資者。雖然這種債券整體上不太可能獲得AAA投資評級，但這些證券可以分為不同的部分，風險不同。如果房主停止支付月供，高風險部分首先遭殃，但這部分債券也會帶來最高的收益。其他部分可能有權利在第壹時間拿到借款人的月供，更安全但收益更低。盡管這些抵押貸款整體上無法獲得更高的評級，但投資銀行可以通過將風險集中在評級較低的部分來提取和打包AAA級證券。
透明度
透明度
是指外界很難看清內部的運作。美國股市被認為是非常透明的，因為財務報表要求提供各種詳細信息，如利潤、虧損、資產、負債、高管薪酬、訴訟以及其他可能影響股價的因素。正是缺乏透明度或不透明性導致了次貸危機，因為投資者、監管者和公眾很難看清決定次貸證券價格的因素。當危機蔓延時，投資者擔心系統中可能存在比看起來更嚴重的風險。