銷售特征
藍光保利繼續領跑“黑馬”top 4。
7月1日，成都透明房產網發布了《2014上半年成都樓市排行榜》。從TOP20榜單來看，本土房企藍光集團依然“獨占鰲頭”，國企保利集團緊隨其後，信心集團和中鐵二局表現可圈可點。值得壹提的是，信托集團備案面積排名由去年的第4位上升至今年的第3位，備案金額排名由去年的10位上升至第7位。中鐵二局備案面積排名由去年的第7位上升至第4位，備案金額排名由去年的13位上升至第5位。這兩家公司的市場表現壹直比較低調，但其穩紮穩打的風格成功應對了市場的突變。值得註意的是，今年上半年，20強榜單中增加了壹些新面孔，分別是藍潤集團、遠洋地產、太古地產、四川文資房地產開發投資有限公司四家房企強勢崛起，相繼進入20強榜單，成為今年上半年備受關註的黑馬。從單個項目的銷售業績來看，2014上半年，洲際春天廣場以1464套的成交套數位居成都第壹；幻想年花城以118400平米成交面積位居成都第壹；綠中心以9.57億元的總成交額位列成都第壹，龍湖青城庭院以26265438元+09元/m2的平均成交額位列成都第壹。這些大多是品牌房企開發的大型市場，以高端品質和完善的配套成為區域核心，自然表現出超強的吸金能力。但根據成都透明房產網往年數據縱向對比，上市公司業績普遍下滑。2014上半年成都20強房企備案面積438.39萬㎡，同比下降10%。銷售金額* * *為360.16億元，同比下降65.438+03%。這樣的成績似乎也印證了今年樓市的低迷狀態。原因很多:比如信貸政策收緊，房貸門檻提高，貸款買房成本增加，購房者觀望情緒更濃；而且雖然5月中旬央行要求銀行保證首套房貸需求，但落地困難，房貸政策依然偏緊，未能刺激樓市成交。
住宅市場
推盤節奏慢，城南華陽庫存大
上半年由於市場成交量萎縮，購房者觀望情緒加重，房市基調是減緩供應，去庫存。無論在主城區還是郊縣，開發商都放慢了推量的步伐。成都商品房供應面積環比、同比均下降40%以上，主要是去庫存。根據夏普數據，上半年成都商品房市場成交20128000套。成交面積11973萬㎡，環比下降8.7%，同比下降10.8%，分別下降19.3%和22.4%。從供銷走勢來看，2014上半年，成都供銷比4月份在1.1以上，其余4個月在1以下。整體供銷比為0.7，市場處於去庫存狀態。板塊競爭方面，從瑞麗數據提供的區域板塊供銷數據來看，供應方面，高新區元華-沾化板塊為城南供應熱點區域，城西光華大道、郫縣老城區成交量持續增加，城北198板塊為主要供應區域；同時，在成交量排名上，雙流城區和元華-沾化板塊仍然是城南的龍頭城市，大豐和新都老城區是城北的熱點，光華大道板塊是城西的熱點，三聖鄉和臥榻板塊是城東的熱點。所以2014上半年，郊區雙流以1313000㎡的供應量位居成都第壹。值得註意的是，在“庫存備案熱點區域”中，大成都市場庫存較高的區域主要是南延線華陽段和元華-沾化板塊，城東大型板塊庫存也在800萬㎡左右。從產品結構來看，值得註意的是70-90 ㎡產品成交降幅最小，成交占比進壹步擴大。中城地產行業分析認為，90㎡戶型限購政策的發布刺激了該類型產品的成交，從產品類型來看，高層剛需的小戶型產品成交量受低迷市場影響相對較小，銷售占比上升；改善型大戶型成交量下降較多，銷售占比下降。
商業市場
商業項目向外擴張，新資本躍居首位。
成都IFC IFS、溫江伊藤、陽光興業、熊飛中心、中鐵西城、蘇寧廣場、石昊廣場。2014上半年，成都有7個大型綜合體項目開盤，帶來大量商業供應，商業市場競爭進壹步加劇。在存量巨大、市場低迷的情況下，商業物業新增供應自然大幅減少，同比下降49.51%，其中遠郊新增供應降幅最大，同比下降77%。可見，在市場行情低迷的情況下，商業配套薄弱的遠郊區縣受影響最大。在項目布局上，商業物業呈現明顯的向外擴張趨勢，受環區限制逐漸減少，三環路-環城增幅最大。從各區域商業物業新增供應量來看，2014上半年，主城區新增商業物業集中在三環以內進城，也是新增物業占比上升幅度最大的區域。在產品形態上，LOFT壹直是備受關註的商業產品。從數據分析來看，上半年成都LOFT市場新品和成交同比大幅下降，整體供需比為0.61，緩解了去庫存壓力。目前市場累計庫存達到55.8萬㎡，自2013年以來月均去化量，未來去化需要24個月，壓力從行政區域來看，2014年上半年成都LOFT市場，高新區LOFT成交量遙遙領先，庫存有所減少，但成交量依然巨大，該區域競爭將在年進壹步加劇在主城區戰場，商業物業繼續向南聚集，城南新業態占據近半壁江山。從各地商業物業新增供應來看，由於政府規劃的南向傾斜，城南大型綜合體聚集。2014上半年，主城區商業物業新增供應主要來自城南，占17.4萬㎡，占總供應量的47%。商業物業交易主要集中在高新區和新都。從各行政區商業物業成交量來看，2014上半年，主城區高新區成交量排名第壹，成交面積1016000 ㎡，占總成交量的13.48%，成華區次之；新都受益於“北改”的利好計劃，成交量繼續位居全市第壹，達到11.1.8萬㎡，占總成交量的14.84%。本版稿件由華西報記者李雄采寫。
土地市場冷熱不均，地產新秀拿地兇猛。
2014上半年，土地市場拐點宣告。資金鏈的持續收緊和成交量的下滑，使得房企拿地主基調趨於保守。謹慎心態體現在數據上。2014上半年房地產土地供應量、成交量、樓面價均出現下滑，土地市場整體呈現冷熱不均狀態，高價地王依然出現。同時拍賣頻繁發生，區域市場分化明顯。然而，壹些房地產企業的面孔仍然在土地市場上給人們留下了深刻的印象。比如地產新秀魯能和新歐鵬的激進表現，給樓市帶來了信心，也為下半年增添了壹些亮點。
郊區土地供應首先是雙流。
瑞麗數據顯示，2014上半年成都土地供應6777.36畝，略有下降，同比下降8.6%。* * * 91成交，同比減少29宗。上半年拍賣土地1390畝，總成交量明顯下降，同比下降26.07%。成交面積5357.52畝，同比減少1901.85畝，同比減少26%。成都住宅用地溢價率達36.4%，下降5個百分點。遠郊區住宅用地溢價率下降幅度最大，為15.44%。土地供應方面，郊區依然成為成都土地出讓主力，成交占比45.8%，其中雙流區域為上半年供銷熱點區域，供應3046畝，成交量1465畝。主城區土地交易量占比上升，上升5.2%。錦江區、成華區位於主城區前列，郊區雙流供地居首位，但流拍率44%。青羊區以6105元/㎡的樓面均價獨占鰲頭；郊區縣溫江、雙流的樓面價最高，達到1.200元/㎡以上，但雙流的樓面價比2013下降了44%。數據分析顯示，隨著區域商業配套的成熟和產品市場需求的進壹步釋放，雙流成為上半年成都開發商重點拿地區域。
四川開發商正在迅速擴張。
2014上半年，四川本土開發商加快了在成都的擴張步伐，拿地較為積極，其中藍潤、史聖黃巢等本土房企尤為突出。業內人士分析，藍潤、領地、恒河、邦泰等四川二級城市起家的開發商，近年來非常活躍，頻頻拿地，多輪出手，蓋過成都本地房企。最重要的原因是，當外地開發商進入成都大規模占領市場時，成都本地很多開發商因資金不足退出了主流市場，而二級城市的開發商在這個階段正在完成原始積累。有了充足的資金和二級城市項目作為後盾，這些房企開始在成都擴張，因此在土地市場上表現十分搶眼。在2014成都征地面積和金額排名中，魯能和新歐鵬非常搶眼。上半年他們拿地更為激進，重金吞地的動作給低迷的市場註入了壹劑強心劑。此外，在成交面積榜單中，興路地產以407畝拿地，排名第壹，天府新區投資集團和萬達地產分別以278畝和258畝拿地，排名第二和第三；按金額排名，恒大以291400萬元的總拿地金額位居第壹。魯能和新歐鵬分別以25.89億元和654.38+0.839億元的總拿地額位列第二和第三。在樓盤低價排名中，匯鑫融通以10280元/m2的樓面價位列第壹，宜賓魯能以9350元/m2的單價位列第二，以25.89億拿下跳蹬河槐樹店地塊，奪得總價地王。但去年藍光、綠地、中鐵建、保利等房企積極拿地。由於土地儲備充足，他們在上半年獲得的土地較少。這些傳統買家下半年的表現在意料之中。
區域競爭激烈，成華存量排名第壹。
瑞麗數據顯示，成都土地存量比2013年增長更快，上漲28.3%，其中商業用地存量增長超過壹倍。主城區土地存量最大的區域集中在成華區和金牛區。受益於“北改”計劃，老城區被改造重組土地最多，成為主城區土地供應主力。其中，成華區以1283.39畝的總存量位居主城區之首。分區域來看，主城區住宅存量用地改造最理想，上半年存量改造壹半。郊區雙流土地存量最大，存量為31，31.37畝。住宅和商業用地存量排名第壹。遠郊房地產市場受市場低迷影響較大，土地存量快速增加。成都遠郊區土地總存量最大，達到12296.57畝，超過郊區。由於遠郊市場抗風險能力差，未來去區域化難度極大。目前整體市場依然低迷，成都房地產市場發展有從郊區向主城區進軍的趨勢，主城區住宅用地存量減少50%以上。由於區域土地存量過大，上半年土地流拍較多，預計未來該區域市場競爭將非常激烈。高危板塊化學去除率“紅燈”。這些領域令人擔憂。
根據瑞麗數據提供的2014上半年成都房地產市場供應、銷售、庫存數據分析，以下板塊去化能力堪憂，成為銷售高風險區域。洪光板塊洪光板塊在成都樓市各大板塊中壹直比較冷清。在2014上半年的統計中，這裏新增供應量為53295.03平方米，成交記錄為40269.95平方米，而存量實際達到127138.89平方米。這已經明顯反映出板塊的去化能力相當弱，配套設施跟不上，板塊的低熱度造成了房源難賣的窘境。永寧板塊上半年新增供應40572.1平方米，銷售記錄僅為22912.76平方米。目前存量高達129776.56平方米。這個數據也讓人擔心這個板塊的化學轉化率。別墅是這個板塊的主打產品，由於整體別墅市場的下滑，該區域的銷售面臨困境。2014年度，華府板塊1 * * 17項目在售。根據年初制定的銷售目標，今年華府板塊在售項目總銷售金額約為1265億元。按照2013年華盛頓6129元/m2的備案均價計算，板塊內房企要想完成2014年12.65億元的全年銷售任務，華盛頓板塊的備案銷售面積必須在1年內增長近250%。然而放下天文數字，盤子不得不面對“骨感”的現實。目前嚴重缺乏支撐盤，人氣不足，營銷泛濫。如何走量成了很多開發商的難題。