截至目前，南京成為下半年第7個收緊調控政策的地區。此前銷售火爆，出現多個樓盤“萬人搖”的城市，面對市場走熱，地方政府不得不加碼。
在業內人士看來，調控收緊政策主要集中在打擊“假離婚、假落戶、假人才”,但政策偏溫和，對市場短期降溫或有效。從長期來看，調控應放在信貸收緊、減少套利空間、增加供應上。
調控直擊“假離婚、假落戶、假人才”
從7月開始，全國迎來壹輪調控政策收緊潮。南京作為熱點房價上漲城市，已經是最近第7個收緊調控政策的地區。
7月2日，杭州發布樓市新政，提出人才優先搖號購房從網簽之日起，5年內不得上市交易。7月6日，寧波升級樓市調控，擴大限購範圍。7月13日，鄭州開展房地產市場秩序專項檢查，內容包括壹房多賣，捂盤惜售，返本銷售，售後包租等。7月14日，內蒙古調整住房公積金貸款相關政策，停止向第三套房及以上購房者發放公積金貸款。
7月下半月以來，調控政策更有針對性。7月15日,深圳要求新落戶居民滿3年且連續繳納36個月社保才可買房。7月15日，東莞提高房價透明度，合理引導市場預期，定期發布網簽房價，提高房價透明度。7月23日，南京提出離異夫妻任何壹方2年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭套數計算。
眾所周知，今年上半年，受疫情影響，樓市政策以寬松為主，全國各地各種力度的人才政策頻繁發布。據中原地產統計數據顯示，截至日前，2020年全國有超120個城市發布人才政策，其中購房補貼、落戶政策成為主要特征。
隨後，市場整體逐漸走出疫情影響。5月、6月，多地房價出現明顯上漲，投資需求擡頭。在這種情況下，7月，包括杭州、鄭州、內蒙古、深圳等地連續發布房地產收緊調控政策。
對此，中原地產首席分析師張大偉分析稱，7月，調控政策從房價明顯上漲的城市開始了收緊。政策內容與以往不同，主要集中在打擊三假：“假離婚、假落戶、假人才”。
張大偉預計，新壹輪調控出現，有可能超過15個城市會發布不同力度的收緊政策。成都等城市預計後續加碼調控的可能性都非常大。其理由是，此前，除了杭州、深圳、南京出現了“萬人搖”項目外，成都搖號報名人數突破1萬人的樓盤有6個，典型的龍泉驛區凱德卓錦萬黛項目，報名人數達到了22806人，他們爭奪194套房源，綜合搖中概率僅有0.85%。
值得關註的是，受部分市場過熱影響，7月20日，中國銀保監會召開年中工作座談會時強調，要堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。由此來看，調控政策已出現壹天緊似壹天的狀況。
調控收緊城市房價上漲快、供需失衡
中指研究院6月份發布的百城價格指數顯示，寧波、上海、杭州、南京新房價格環比漲幅比較明顯，位列前四位。其中寧波新房價格環比上漲1.33%，同比上漲8.18%。
中指研究院企業事業部常務副總經理高院生表示，上述城市的房價上漲過快是導致出臺調控政策的原因。而近年來，限價政策導致這些城市出現壹二手房價格倒掛現象，很多人覺得買了新房就是賺到。
高院生進壹步解釋稱，這壹輪熱度不壹定是投資客入市導致的結果，還與城市需求比較旺盛、供應量不足有關。今年上半年，隨著復工復產啟動，以南京、杭州、寧波為代表的長三角市場整體表現比較好。但是這幾個城市上半年新房供應量明顯不足，從短期庫存看，寧波是5.7個月，南京是6.3個月，杭州是5.8個月。相比之下北京、福州的短期庫存則在25個月以上。
張大偉也認為，調控城市都有明顯的價格倒掛現象，部分熱點樓盤幾百套房有幾萬人參與搖號。而“萬人搖”也成為上半年衡量樓市熱度的代名詞。因為看到新房比二手房價格明顯低，壹些投資客便通過假離婚、假人才、假落戶等方式購房。
而在中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華看來，在寬松的貨幣環境下，市場信貸利率迅速降低，貸款難度顯著下降，大量低成本信貸資金欲往資本市場尋找出路。而在全球經濟前景存較大不確定性的背景下，這些資金壹般會選擇市場容量大、資金相對安全、限購不太嚴格的城市。其中，在部分調控政策相對寬松的城市，有投資者通過人才引進、落戶等途徑避開限購。
業內：調控收緊政策將對市場短期降溫奏效
事實上，市場最為關註的是，調控政策收緊會對市場產生什麽影響？
在張大偉看來，下半年調控政策升級的地區，沒有起到治本的作用，基本都是針對限購、限價、預售等政策的微調。預計對市場短期影響可能有效，但對中長期的效果不會太好。
高院生也認為，地方政府只是想降溫，並沒有讓樓市徹底冷下去的意思，所以政策相對比較溫和。這壹輪調控政策對市場有壹定的導向作用，也就是堅持“房住不炒”。因此市場需求很難被現有的政策抑制，除非壹桿子打死。
高院生進壹步解釋稱，市場走勢還是要看市場的供求關系，現在地方政府也在有意加大供應，但短期內很難改變現狀，這需要長時間的過程。面對市場走熱，地方政府又不得不加碼。因為單純靠市場來調節，周期太長，效果也不是特別明顯，需要短期政策施壓。總體來看，這些調控政策能起到穩定市場的作用。
“對市場影響比較大的政策，應該在信貸收緊、減少套利空間、增加供應上。調控如果不打擊套利空間，很難有效果。”張大偉如是說。
鄒琳華認為，在較短的時間內，可以通過升級限購來應對投資需求的湧入，但過於嚴厲的限購對人才和要素的流動都將形成障礙。由於區域發展的不平衡性，不是所有城市都適用長期嚴厲的限購政策。
鄒琳華提出，由於信貸市場資金充裕，抵押貸款利率低於按揭貸款利率，限貸政策實際效果並不明顯，限購限貸調控政策框架已經不再完整。在限貸減效的背景下，需要對沿用十年的限購限貸住房調控體系進行重構。