4月初，A股上市公司京投銀泰(600683.SH)發布2014年財務報告。如若扣除非經常性損益，京投銀泰2014年的利潤依然虧損3.34億元。
從2010年開始，京投銀泰就陷入利潤下降的泥潭中。最新的2014年報顯示歸屬於上市公司股東的凈利潤為2500萬元，比2013年下降66.26% ，而京投銀泰的資產負債率也達到92.68%。
而讓凈利潤維持正數的手段就是出售項目。2014年，京投銀泰出售旗下北京晨楓房地產開發有限公司，獲取了約4.77億元的資金。若不是故伎重演，京投銀泰將面臨賬面虧損的境遇。
節外生枝映襯資金承壓
壹個月前的北京，壹群討債人圍堵了京投銀泰位於北京朝陽區國貿銀泰中心17層的辦公室。上書"討要血汗錢"的橫幅也被掛起。
他們來自京投銀泰鄂爾多斯項目的施工單位--國都建設集團。在現場的目擊者告訴《中國經營報》記者，國都建設集團在京投銀泰鄂爾多斯項目還有超過1100萬元的工程尾款壹直未能結清。
當時接受記者采訪的國都建設集團負責人說，第壹期支付80%的工程款並沒有出現拖延情況，但等到2014年10月份主體工程通過竣工驗收之後，京投銀泰鄂爾多斯公司並沒有按約定支付余下款項。
公開報道顯示，2015年1月雙方協商之後，施工方得到的答復是甲方將用壹套北京昌平項目的房產抵消400余萬元的款項，同時支付400多萬元的現金，剩余200多萬元現金在今年5月份結清。不過雙方並沒有簽訂書面協議。等到乙方總包再去要錢時，京投銀泰反悔了這壹承諾，轉而提出以房山項目房源抵扣欠款。但施工方不同意這壹提議。
接受記者采訪的國都建設匿名負責人評論說:"目前我們跟京投銀泰正在草簽壹個協議。但是這個問題還沒有得到實質解決。京投銀泰依然提出用部分現金和部分北京房產作價償還工程尾款。"
他告訴記者:"京投銀泰方面計劃用價值360多萬元的北京公園悅府房屋作價抵賬。700多萬元現金再分批支付。"
面對這樣的解決結果，他表示:"我肯定不滿意這樣的結果。但是不滿意也沒有辦法。" "現在京投銀泰鄂爾多斯的項目壹直處於爛尾狀態。即便通過訴訟可以打贏官司，作為被告方的項目公司也沒有錢支付尾款。同時公園悅府的房子不好賣，我們還自己支付了18萬元的契稅。現在這價值360萬元的房子正在做期轉現，我們只能等到先拿到房子再說。"
這位負責人告訴記者，他的唯壹訴求就是希望京投銀泰能壹次性把現金支付給他。"按照結算時間看，這1100多萬元已經欠了壹年多了。"
而當時的報告顯示，京投銀泰鄂爾多斯項目還拖欠四川星星建設集團工程尾款超過700萬元。
節外生枝的故事映襯出京投銀泰的資金壓力。京投銀泰2014年年報顯示，截至2014年12月31日，鄂爾多斯項目公司的總資產為11.1億元，凈資產為-1.28億元，其2014年業績亦虧損1.23億元。而2014年京投銀泰則提供給該公司10.6億元的委托貸款。鄂爾多斯項目公司需要償還京投銀泰的資金余額合計為10.76億元。京投銀泰估算認為，目前這些借款的抵押物評估值為10.68億元，基於謹慎的原則，決定計提資產減值準備8438.45萬元。
有報道稱，從2015年起京投銀泰已經暫停對鄂爾多斯項目公司收取委托貸款利息收入，相當於這10.76億元就是無償借出的。不難理解，這不僅會給公司造成壹定的資金壓力，而且該部分暫停確認的利息收入還會影響公司2015年度利潤總額，預計今年的利潤會減少1.23億元。
京投銀泰相關負責人就此對記者置評說:"鄂爾多斯項目減值屬於個例。由於鄂爾多斯市撤境發生變化，項目銷售情況不樂觀，公司分析當地市場情況並從維護股東利益出發，結合對項目公司的債權，就相關抵押物聘請專業評估機構進行評估，按照相關協議及清償順序約定，故公司計提資產減值準備8438.45萬元。"
出售項目以維持利潤正數字
年報顯示，京投銀泰的資產負債率已經超過90%。這個數字令壹些行業觀察家感到憂心，因為這壹指標的平均值為66%左右。過高的資產負債率預示企業將面臨資不抵債的風險。
京投銀泰財務相關負責人就此對記者解釋說:"公司資產負債率90%以上，預計未來不會對公司實際償債能力產生重大不利影響，沒有破產風險。"
他說，目前公司負債主要為預收賬款及京投公司委托貸款。截至2014年12月31日，京投公司委托貸款總計152億元，占公司負債總計的比例為55.52%。這些委托貸款主要用於北京三個軌道物業項目以及2014年新獲取的潭柘寺地塊投資。
京投銀泰與京投公司合資目的是，依托大股東資金實力獲得項目資金支持，為公司加快推進現有項目並加大土地儲備突破業務拓展的資金瓶頸、提升在軌道物業及北京普通住宅開發項目的競爭優勢以及實現發展戰略奠定堅實基礎，同時有利於降低公司房地產開發的資金籌措風險。
在2014年的四個財務季度中，觀察家們發現京投銀泰的虧損不斷被疊加。盡管營業收入增加，但是其歸屬於上市公司股東的凈利潤卻同比下降66.26%。而扣除非經常性損益後的股東凈利潤卻虧損3.43億元。根據歷年財報統計，京投銀泰已連續4年凈利潤下滑，連續3年扣除非經常性損益後凈利潤為負值。
為了維持"好看"的賬面正數據，京投銀泰不得不走上了壹條依靠出售旗下項目換取凈利潤的路線。
2012年年底，京投銀泰開始出售資產以確保凈利潤正增長。公司2012年年報顯示，2012年公司主動分階段逐步處置杭州海威、華聯壹號樓及華聯大廈、華安泰公司 55%股權、京投陽光 51%股以及長沙項目等多個項目。
如今，京投銀泰又將持有臺灣會館項目的北京晨楓房地產開發有限公司51%股權以4.77億元的價格轉讓給盛豐博泰(深圳)股權投資管理合夥企業。
被售的臺灣會館項目位於北京市CBD核心區，總建築面積為12萬多平方米，按照規劃將興建寫字樓、超五星級酒店和商業項目等。要求匿名的某上市房企負責人對記者評論說:"如果資金充裕，開發商壹般不會出售這種地段極佳的商業項目。"
2014年報顯示，截至目前京投銀泰已經累計欠付大股東的借款余額本息合計158億元。
不過京投銀泰似乎並不擔心。其相關負責人告訴記者:"隨著項目銷售，銷售回款可以保障公司借款償還。目前三個軌道物業項目陸續開盤銷售，銷售情況良好。由此，經營活動產生的現金流較上年同期大幅度增長。待項目銷售回款償還委托貸款並達到可結轉狀態後，公司資產負債率較高的情況有望改善。"