壹、住房貸款提前還貸究竟好不好?
您說的提前償還按揭貸款的還款問題，作為理財師我覺得這要看妳的情況，如果妳的情況允許提前還貸，那麽妳需要結合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，並不是壹個簡單的好與不好的問題，而是看哪種方式更加適合妳的情況。
作為理財師，我認為有三種情況，提前還貸是不明智的舉動：
第壹點、簽訂貸款合同本身妳的優惠幅度在八折左右，那麽就不必考慮提前還款，這是因為妳已享受較低折扣的利率優惠，目前又處於降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照最新利率執行，利息也只會比前期更低。
第二點、等額本金還款期已過1/3的購房者。由於等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近壹半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。
第三點、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算並逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
當然如果妳的情況不屬於上面的範疇，房貸提前也要註意下面幾個特點：
第壹、妳申請的銀行允許妳提前還貸時間不同，這點需要註意，大部分銀行都要求至少還款壹年後才可以申請提前還貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請提前還貸。在國有行裏，中行、建行需要還貸壹年後才可以申請提前還貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要壹年後才能申請提前還貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸。
第二、銀行調整利息周期不同，壹般房貸期限都在10年以上，在這個周期裏，央行調整利息是難免的，而各家銀行根據調整利息的時間也不壹致。工行、農行、建行等中資銀行大都壹般是每年1月1日開始按照最近的央行基準利率調整為新的還款利息。
外資銀行壹般會選擇在當月或當季度調整。花旗銀行是在下壹個季度初按照新利率執行，而匯豐銀行當日便開始按新利率執行。
對於房貸族來說，如果處在降息通道中，顯然是越快調整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調整越劃算。
第三、還完房貸後別忘記撤銷抵押登記，無論是在合同期內還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之後都不要忘記辦理撤銷抵押登記。
根據產權證在誰手裏情況不同，還完貸款後領回產權證的程序也分好幾種，壹種最簡單的情況就是產權證正本已經抵押在銀行了。如果是這種情況，購房者還完了貸款，或者是提前還完貸款後就會領到壹個還款憑證，銀行還會把產權證正本、買賣合同正本壹並還給購房者。這樣購房者就可以拿回完全屬於自己的產權證，和銀行沒有什麽關系了。
但由於各個銀行不同分行的操作規定不統壹，有些分行只需做壹個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標誌的房產證。就是貸款未還清前，提前拿到房產證，房產證上其他項中會註明房屋現狀。如果是這種情況，購房者在還完貸款之後，除了重復上面的步驟外，還要進行壹個撤銷抵押登記的程序。購房者和銀行辦完結算手續後，壹起去房管局撤銷抵押登記，即在房產證他項欄目中蓋上註銷的章即可。
我作為理財師，推薦適合提前還款的人群，有下面幾個基本的特征：
①不願意有負債，不想承受過大生活壓力的人。
②購房不久，處於還款初期的人。由於剛開始還貸，本金基數大，利息相應高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是壹個不錯的選擇。
③希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房價上漲較快，部分房屋評估價值相比購買初期已經上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。
二、住房貸款提前還貸究竟好不好?
您說的提前償還按揭貸款的還款問題，作為理財師我覺得這要看妳的情況，如果妳的情況允許提前還貸，那麽妳需要結合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，並不是壹個簡單的好與不好的問題，而是看哪種方式更加適合妳的情況。
作為理財師，我認為有三種情況，提前還貸是不明智的舉動：
第壹點、簽訂貸款合同本身妳的優惠幅度在八折左右，那麽就不必考慮提前還款，這是因為妳已享受較低折扣的利率優惠，目前又處於降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照最新利率執行，利息也只會比前期更低。
第二點、等額本金還款期已過1/3的購房者。由於等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近壹半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。
第三點、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算並逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
當然如果妳的情況不屬於上面的範疇，房貸提前也要註意下面幾個特點：
第壹、妳申請的銀行允許妳提前還貸時間不同，這點需要註意，大部分銀行都要求至少還款壹年後才可以申請提前還貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請提前還貸。在國有行裏，中行、建行需要還貸壹年後才可以申請提前還貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要壹年後才能申請提前還貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸。
第二、銀行調整利息周期不同，壹般房貸期限都在10年以上，在這個周期裏，央行調整利息是難免的，而各家銀行根據調整利息的時間也不壹致。工行、農行、建行等中資銀行大都壹般是每年1月1日開始按照最近的央行基準利率調整為新的還款利息。
外資銀行壹般會選擇在當月或當季度調整。花旗銀行是在下壹個季度初按照新利率執行，而匯豐銀行當日便開始按新利率執行。
對於房貸族來說，如果處在降息通道中，顯然是越快調整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調整越劃算。
第三、還完房貸後別忘記撤銷抵押登記，無論是在合同期內還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之後都不要忘記辦理撤銷抵押登記。
根據產權證在誰手裏情況不同，還完貸款後領回產權證的程序也分好幾種，壹種最簡單的情況就是產權證正本已經抵押在銀行了。如果是這種情況，購房者還完了貸款，或者是提前還完貸款後就會領到壹個還款憑證，銀行還會把產權證正本、買賣合同正本壹並還給購房者。這樣購房者就可以拿回完全屬於自己的產權證，和銀行沒有什麽關系了。
但由於各個銀行不同分行的操作規定不統壹，有些分行只需做壹個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標誌的房產證。就是貸款未還清前，提前拿到房產證，房產證上其他項中會註明房屋現狀。如果是這種情況，購房者在還完貸款之後，除了重復上面的步驟外，還要進行壹個撤銷抵押登記的程序。購房者和銀行辦完結算手續後，壹起去房管局撤銷抵押登記，即在房產證他項欄目中蓋上註銷的章即可。
我作為理財師，推薦適合提前還款的人群，有下面幾個基本的特征：
①不願意有負債，不想承受過大生活壓力的人。
②購房不久，處於還款初期的人。由於剛開始還貸，本金基數大，利息相應高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是壹個不錯的選擇。
③希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房價上漲較快，部分房屋評估價值相比購買初期已經上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。
三、請問房貸提前還款劃算嗎
房貸提前還款是否劃算需要看具體的情況，如果妳當時簽訂合同的時候，已經享受到貸款的特殊優惠，那麽只要優惠的幅度，在八折左右;那麽妳提前還貸壹般來說是不劃算的事情，這點我實際接觸過很多。還房貸提前的話，銀行方面的利率我們要了解，比如我們在房貸的利率開始下滑的時候，提前還款的話，會很不劃算，這樣妳會很吃虧，因為下降的利率，已經抵消妳前期的很多壓力了。我們在計算還款的時候，要根據實際的情況，如果妳的房子已經有了很明顯的升值，而利息在壹段時間基本是穩定的，那麽妳可以考慮提前進行還款，這樣可以單方面盈利，也是比較劃算的事情。如果妳城市的房價出現壹定的下跌，而利率基本持平的話，那麽不必急於馬上提前還款，我們可以觀察壹段時間，看看利率有沒有繼續提高的可能，如果沒有的話，那麽不必提前還款。第五、國家的經濟政策在壹段時間已經趨於穩定，而且房地產市場的價格出現小幅上漲;這樣的情況下，提前還款是可以考慮的，因為經濟政策穩定，房價的幅度變化不大，只要妳的經濟允許，那麽妳提前還貸會比較實惠。如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的理財方向，提前還貸也是壹個不錯的選擇。《個人住房貸款管理辦法》第三十五條借款人有下列情形之壹的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關規定，對借款人追究違約責任：壹、借款人不按期歸還貸款本息的；二、借款人提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款損失的；三、未經貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益、出售、轉讓、贈與或重復抵押的；四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的；六、借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；七、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。