剛剛（1月5日），深圳市住房和建設局等六部門聯合發布《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知（以下簡稱《方案 》）。
方案指出在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式（下拉查看具體的流程）優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。
從2022年以來，二手房的“帶押過戶”模式倍受關註。目前已有廣州、深圳、東莞、珠海、昆明、南京等十多個熱點壹二線城市出臺“帶押過戶”新政或已嘗試執行的。
在深圳，2022年9月1日，深圳市坪山公證處發布消息，坪山公證處近期完成深圳首例“公證提存 免贖樓帶押過戶”二手房交易服務；不過該業務當時只針對不良資產和查封房產。
後面傳出郵政儲蓄銀行的“帶押過戶”模式，據了解，僅限本行客戶。
“帶押過戶”房貸，是個人住房貸款受理新模式，存量房貸客戶，在不結清該筆貸款的前提下，經過銀行同意，將該筆貸款轉讓至擬在我行申請房款業務的第三人，並完成房產過戶及房產變更抵押登記手續。原借款人無需還清原房貸，便可辦理過戶登記；新借款人申請的部分貸款將用於償還原借款人房貸。
“帶押過戶“實際就是“免贖樓帶押過戶”的方式免去了贖樓環節，除了省時，更省錢，交易資金由銀行全程進行監管，交易安全也有保障。
與傳統的二手房交易相比，帶押過戶模式簡化了結清、解押、過戶流程，交易效率更高；帶押過戶模式下，使用買方借款資金償還賣方貸款，賣方無需為還貸籌措資金，有效節約賣方提前還款所需資金成本。
目前的二手房交易中，要進行二手房欠款贖樓，付清賣方該物業的抵押貸款本息並註銷抵押登記，將壹手證贖出。壹手證贖出且抵押登記被註銷，視為贖樓完成。
二手房贖樓業務主要有兩種形式：壹是現金贖樓，二是額度贖樓。
現金贖樓，由擔保公司墊資給業主贖樓，收取借款利息，目前利息最低可到萬分之四；
額度贖樓，擔保公司出擔保函，向銀行申請短期貸款，需要支付擔保費及短期貸款利息，而擔保費壹般最低也要按貸款額度的0.8%收取。壹般整體費用都需要3萬以上。
“帶押過戶”則可以省掉這筆贖樓費，達到又快又省錢的效果。
附政策原文：
深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案
為探索推廣二手房“帶押過戶”模式，提高我市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，制定本工作方案。
壹、工作內容
二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押並發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。
二、工作流程
在二手房交易中，對於賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方選擇二手房“帶押過戶”模式的，具體流程如下：
（壹）“順位抵押”辦理流程
買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。
2.買賣雙方在選定的資金監管機構（如銀行、公證機構）辦理資金監管手續，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。
3.買方貸款審批通過後，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行***同線上申請“轉移登記 抵押權變更登記 抵押權設立登記”合並辦理，按順位設立新的抵押權。
4.不動產登記部門根據買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產登記簿，並向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。
5.買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認後，按照操作流程進行放款。資金監管機構用監管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。
6.賣方貸款銀行結清貸款後，線上提交抵押註銷申請，買方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。
7.資金監管機構將資金監管賬戶余額劃轉給賣方。
（二）“雙預告登記”辦理流程
買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同後，買方向銀行申請貸款。
2.買方貸款審批通過後，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。
3.不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預告登記”業務審核，記載不動產登記簿，並向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。
4.買方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認後，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協議中約定的資金提存賬戶中進行監管。公證機構出具相關材料，並送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5.購房款存入提存賬戶後，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產登記部門申請辦理雙預告登記轉本登記。
6.房產轉移登記完成後，提存機構用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押註銷申請，不動產登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出註銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產轉移登記不能完成，提存機構將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。
在買方壹次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預告登記”辦理流程。
三、工作分工
（壹）市規劃和自然資源局指導市不動產登記中心積極推動不動產登記和銀行貸款業務協同，在已開展的“轉移登記 抵押權變更登記”組合辦理業務基礎上，增加抵押權設立登記（即買方貸款銀行抵押權登記），推動實現“轉移登記 抵押權變更登記 抵押權設立登記”合並辦理；同時，推進二手房預告登記業務辦理，優化預告登記、預告登記轉本登記等操作流程銜接，實現二手房“帶押過戶”。
（二）人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監局、市地方金融監管局指導銀行開展二手房“帶押過戶”業務，根據買賣雙方需求，配合提供相關材料（如同意抵押狀態過戶的書面材料、不動產登記部門要求的相關材料等），協助完成“順位抵押”或“雙預告登記”辦理，並及時放款；同時，加強與不動產登記中心、公證機構等部門的協調對接，確定具體業務流程標準，在確保資金安全的情況下，推動二手房“帶押過戶”模式落地實施。
（三）市住房建設局指導市住房公積金管理中心優化調整公積金貸款放款流程，根據“順位抵押”“雙預告登記”等流程設計，辦理公積金貸款業務。
（四）市司法局指導公證機構根據公證提存等公證職能，按照各方依法簽署的公證提存協議（含承諾函）或者各方認可的協議、承諾函的形式，開展公證提存業務，依業務流程及時將相關款項支付給賣方貸款銀行、賣方。
四、保障機制
（壹）強化責任意識，落實主體責任。各部門要高度重視，強化跨部門協調對接、信息***享，根據二手房“帶押過戶”業務流程，結合職責分工，持續優化辦理流程，確定具體操作規程、業務指南，加強各項業務間的銜接，為買賣雙方提供安全、高效便利的交易服務。
（二）優化辦理流程，壓縮辦理時限。不動產登記部門應積極推進線上申請，買賣雙方、銀行在網上申請辦理抵押權變更登記、抵押權設立登記、二手房預告登記、預告登記轉本登記等業務，在線提交材料，並通過采用人臉識別、活體認證技術，實現線上確認，不動產登記部門在線審核並辦理相關業務。對於符合合並辦理條件的業務，根據申請進行合並辦理，做到精簡申請材料、壓縮辦理時限，為交易各方提供便利服務。加快推進數據***享，切實做好不動產登記部門、銀行、公證機構等部門之間信息互通***享工作，推進辦理公證提存、清算支付所需數據的***享、在線查詢核驗。
（三）穩妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點範圍方面，先試點推廣買方壹次性付款或買賣雙方貸款銀行為同壹家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同壹家銀行的“帶押過戶”業務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同壹家銀行的“帶押過戶”業務。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經驗。
深圳市住房和建設局
深圳市司法局
深圳市規劃和自然資源局
深圳市地方金融監管理局
中國人民銀行深圳市中心支行
中國銀行保險監督管理委員會深圳監管局
2023年1月5日