偉哥不是房地產市場的看漲派也不是看跌派，應該算是政策派。房地產市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。
政策是什麽？核心當然是信貸，沒有資金房地產不可能漲，所以 歷史 看，房地產市場上漲和信貸寬松程度緊密相關。特別是過去壹年多，房地產市場的上漲，和經營貸入樓是關聯度非常高的。
那麽分析判斷2021年壹季度市場以及未來市場走勢，就必須要看央行公布的壹季度信貸數據了：
4月12日，央行公布的壹季度金融數據和 社會 融資數據顯示，即便是在去年受疫情影響的高基數影響下，今年壹季度銀行新增信貸投放規模依舊非常可觀.
今年壹季度，人民幣貸款增加7.67萬億元，即使是在去年同期高基數的基礎上，依然實現同比多增5741億元。
“個人債務增長的速度比較快，這與我國經濟發展階段、居民年齡結構、消費升級、城鎮化發展等因素密切相關。總體來看，個人貸款的增速還會保持較快的增長。”阮健弘稱，新增個人貸款從結構上看，比較突出的是“壹升壹落”，升的是個人經營貸款的增速回升，落的是個人住房貸款的增速回落。
3月末，個人住房貸款余額同比增長14.5%，比上月和上年同期分別低0.2和1.4個百分點。個人經營貸款同比增長24.6%，比上年同期高11.5個百分點。
部分樓市熱點城市加大對個人經營貸違規流入樓市的排查和處罰力度，即便如此，3月新增信貸數據顯示，以個人住房按揭貸款為主的居民中長期新增信貸顯著超出季節性， 當月新增居民中長期貸款6239億，環比多增2126億 ，在基數擡升背景下，同比仍多增1501億，與當月商品房銷售依然火熱相印證。
1： 歷史 首次單季度居民戶中長期貸款2萬億！
2021年壹季度人民幣貸款增加7.67萬億元，同比多增5741億元。分部門看，住戶貸款增加2.56萬億元，其中，短期貸款增加5829億元， 中長期貸款增加1.98萬億元；
《2020年壹季度金融統計數據報告》，壹季度人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加1.21萬億元，其中，短期貸款減少509億元 ，中長期貸款增加1.26萬億元。
看之前的同期數據，2019年壹季度住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中，短期貸款增加4292億元，中長期貸款增加1.38萬億元；2018年壹季度住戶部門貸款增加1.75萬億元，其中，短期貸款增加4669億元， 中長期貸款增加1.29萬億元；
眾所周知，居民戶中長期貸款的核心是房貸，往年全年最高居民戶貸款都在5萬億上下，而2021年壹季度高達2萬億，如果按照這個數據累計，全年將在7-8萬億。
2：經營貸的 歷史 高位。
央行數據顯示，經營貸的額度依然驚人，所以當下熱點城市樓市依然活躍。
在2019年之前，購房是不太可能用經營貸的，因為無利可圖。經營貸壹般1-3年歸本，利率遠遠高於按揭貸款。這種情況下，大部分人不會用經營貸買房。得不償失。
但在2020年，因為特殊政策，經營貸周期越來越長，利率遠遠低於按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動經營貸入樓的心思。
經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有很大的關系。從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言是高於按揭貸款的，但是經營貸的利率在政策要求下又低於按揭貸款，所以在銀行的執行層面就出現了動作走形，變相鼓勵了經營貸進入樓市。
針對壹些短期內用新房本以及新企業註冊就套取經營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱，讓經營貸回歸到它的本質，有助於企業經營，能夠壹定程度上抑制整個樓市非理性、不 健康 的發展。
但只要利差存在，任何政策都只能治標不治本！
在經營貸利率3-4，按揭貸款利率5-6，利差高達2個點，而且經營貸貸款周期和按揭貸款基本都可以20年的情況下。
同樣貸款300萬，購房按揭貸款要比經營貸利息少82萬！
另外，經營貸泛濫最大的影響還是歧視剛需，大部分經營貸都適合投資購房，而且基本集中在改善與豪宅，所以這壹輪樓市火熱明顯從中高端市場開始。2020年2季度開始，從深圳、上海、杭州，都是從中高端物業開始突然火爆。
3：經營貸購房已經從深圳上海等壹線城市開始蔓延到二線城市。
從經營貸入樓看，當下銀保監網站基本都是二三線城市，可見這個規模體量非常大。
經營貸入樓的根本原因是2個點的利差，對於又是裁判員又是運動員的商業銀行來說，風險大的經營貸款利率低，而風險小的按揭貸款利率高，自然就出現了搬家。如果不拉平經營貸與按揭貸款利差，那麽經營貸入樓是管不住的。
簡單的總結壹下：中國人的個人貸款很大部分是購房，央行數據顯示：壹季度個人貸款增加2.6萬億元，同比多增1.4萬億元。這個數據支撐了房地產市場在暴風雨壹樣的調控中，為什麽依然能保持量價上漲。
對於很多購房者關心的房價會不會跌？其實核心還是看信貸，只要央行發布的個人貸款數據同比上漲，那麽房價不會跌。
房地產調控的核心是調銀行，管不住銀行的錢，任何調控都只能是春風化雨，包括深圳、上海、北京、廣州等壹二線城市的房價，總體看，信貸寬裕的大環境下，上漲依然是主流。